（4月10日，王石在深圳大梅沙某年會上演講。他還是“管不住自己”，稱深圳地鐵是萬科在資產(chǎn)重組、往前發(fā)展中業(yè)務(wù)上“最好的選擇”。）

  上回老苗推了篇文 章，主談老城區(qū)房為啥賣不過郊區(qū)房的幾個“鐵律”，很多朋友表示沒有看到，也不知道手里的錢怎么投，沒有章法。上周末深圳老城區(qū)羅湖一個50幾萬平方米的舊改剛需項目開盤，售價比關(guān)外坂田的項目星河銀湖谷還便宜，有些媒體朋友搞不清楚狀況，問老苗怎么回事。

  不獨有偶。最近萬科大股東華潤被爆與另一大股東寶能合謀瓜分萬科，意欲阻止萬科引進深圳地鐵。有人在問，深圳地鐵作為公共事業(yè)資源配套服務(wù)商，她能不能陪萬科去別的城市搶人家的“鐵飯碗”？她入主萬科，對萬科有什么好？

  下面，老苗試著將房地產(chǎn)與地鐵的關(guān)系重新捋一捋，提出些自己的思考。
 

  鐵律一：豪宅對地鐵的便利性不敏感，但是對地鐵的噪音、振動、尾氣污染、過密人流十分敏感。換句話說，豪宅的價值越高，對噪音、振動、尾氣污染、過密人流的敏感度就越高，甚至高于對地鐵的可達性、便利性的敏感度。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離，地鐵站步行距離超出500米的物業(yè)，投資價值不如500米內(nèi)的物業(yè)。

  鐵律二：房價上漲行情形成時，傳統(tǒng)老城區(qū)的物業(yè)價格漲幅一般會跑輸于新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點片區(qū)。行家經(jīng)驗，普通房地產(chǎn)密集的片區(qū)，比豪宅密集的片區(qū)升值空間更大。同樣有地鐵，新的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)比老城區(qū)的前景預(yù)期要更勝一籌。

  這也是為什么萬科管理層堅持要與深圳地鐵合作的原因。4月10日，在深圳大梅沙的一次演講中，王石公開承認深圳地鐵“是我王石和萬科管理層的整體想法”，并且認為深圳地鐵是“萬科在資產(chǎn)重組、往前發(fā)展及業(yè)務(wù)上非常好的選擇”。萬科這些年拿地有一個很大的變化，就是跟著地鐵、高鐵和軌道走，專門打捷運站入口的主意。

  大家可以試想一下，一旦攜手深圳地鐵，萬科在國內(nèi)二三線城市開疆拓土的時候，他的大船會說翻就翻嗎？屆時，萬科與相關(guān)城市的談判籌碼、拿地成本、拿地規(guī)模、開發(fā)深度等等壓倒性的競爭優(yōu)勢，將會給萬科帶來多大的好處！

  前面講到的羅湖黃貝嶺舊改項目深業(yè)東嶺，無視項目旁有三條地鐵線，又有翠園中學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，開盤價竟然才6萬元/平方米！這個可以稱之為羅湖“同情價”的價格，比早幾天加推的位于龍崗坂田的星河銀湖谷單價要便宜大約1萬元！顯然，這一方面與深業(yè)作為國企更看重銷量，而星河作為民企更看重利潤有關(guān)，另一方面，應(yīng)該講，同樣有地鐵（盡管是規(guī)劃中），新區(qū)房價比老區(qū)要更有想象空間。

  沒辦法，市場有時就是這么瞎！

  鐵律三：“手無寸鐵”的地方，房地產(chǎn)投資價值相對較低。
 

  南京這些年為什么房價漲得這么猛？它已經(jīng)是中國高鐵樞紐城市，高鐵使得全國城市的資源重新分配，南京是大贏家之一。南京的地鐵建設(shè)、地鐵覆蓋，也令土地價值暴增。南京因此成為全國矚目的強二線城市，有躋身一線城市的潛力與條件。

  廣州也是手中有大把“鐵”的城市，為什么它的房地產(chǎn)投資價值沒有深圳、上海甚至南京那么大？老苗的觀點，廣州太大，而“鐵”太分散，規(guī)劃敗筆太多，瞎搞，供應(yīng)量又大，比如在廣州地鐵1號線開發(fā)時，政府在天河新區(qū)、海珠區(qū)等地以極為優(yōu)惠的政策批出了數(shù)百倍于地鐵1號沿線物業(yè)開發(fā)用地，給沿線物業(yè)開發(fā)造成很大沖擊。老苗感覺廣州市政府是公共汽車的思維搞“鐵”生意，當然做不好。

  鐵律四：行家經(jīng)驗，地鐵站點能優(yōu)化周邊土地的功能結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，誘發(fā)消費和投資需求，對經(jīng)濟增長有乘數(shù)效應(yīng)和吸附效應(yīng)。一般情況下，離車站越近，房地產(chǎn)價格越高，因此，車站附近的房地產(chǎn)價值高于區(qū)間的房地產(chǎn)。最有價值的其實不是地鐵線路，而是入口。為什么全國那么多城市為了高鐵設(shè)站打死架？高鐵客流可以給城市帶來資金、技術(shù)、投資、消費、人才、物資、產(chǎn)業(yè)、知識等，還可以帶來新觀念、新理念和新的生活方式。因此，入口比什么都貴。

  鐵律五：地鐵對不同區(qū)位的房地產(chǎn)價格影響不一樣。同一條線路，不同區(qū)位的房地產(chǎn)，其價格空間特征不一樣。已發(fā)展成熟的片區(qū)，由于其原有的區(qū)位條件已經(jīng)很優(yōu)越，在用地強度或土地性質(zhì)未改變時，修建地鐵對房地產(chǎn)價格的影響不是特別明顯，但對于城市邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，因此，其房地產(chǎn)價值的增長受地鐵的影響要比成熟片區(qū)大得多。

  鐵律六：地鐵在規(guī)劃期、建設(shè)期、投入運營期等不同時期，對周邊物業(yè)價格的影響不一樣。根據(jù)城市發(fā)展經(jīng)驗，在地鐵開工前，人們對房地產(chǎn)升值預(yù)期明顯，這個時期的房產(chǎn)價格表現(xiàn)突出，開通后，預(yù)期逐漸消失，價格也會有所下降。

  最后，老苗想補上一嘴：對于萬科，對于王石、郁亮等萬科管理層來講，當華潤不再是一個好的大股東，甚至華潤竟然引狼入室、圖謀對萬科“不軌”的時候，萬科管理層不可能坐視不管，任其宰割！在深圳提出要打造8-10家世界500強的目標以后，宇宙最強房企萬科，與深圳國資委旗下最重要的深圳地鐵聯(lián)姻，老苗認為，已經(jīng)沒什么阻力了。

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