深圳舊改還將如何發(fā)展？媒體曝光的城市更新政策意見(jiàn)稿究竟會(huì)否執(zhí)行？2016深圳城市更新高峰論壇里這些問(wèn)題都回答了嗎？

6月24日下午，一場(chǎng)舊改論壇在五洲賓館舉辦，甚至連久不露面的行業(yè)大咖也粉墨登場(chǎng)，這場(chǎng)盛會(huì)中，執(zhí)掌深圳城市更新“生殺大權(quán)”的大佬們，又究竟說(shuō)了啥？答案請(qǐng)往下看！

  1關(guān)于舊改的五個(gè)問(wèn)題

  Q

  更新政策會(huì)不會(huì)收緊？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長(zhǎng)羅會(huì)軍：目前深圳的更新市場(chǎng)應(yīng)該還是處于復(fù)制和推廣期，同時(shí)也是處于惡性競(jìng)爭(zhēng)初期，或者說(shuō)局部已經(jīng)出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)，跟這個(gè)市場(chǎng)狀況相對(duì)應(yīng)的政策基調(diào)就應(yīng)該是滴水。相比之前的放水可能就是收緊了，但目前的基調(diào)有松也有緊。

  松主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1. 計(jì)劃申報(bào)的門(mén)檻有所降低，比方說(shuō)重點(diǎn)片區(qū)合法權(quán)屬已經(jīng)下降了30%，其他地區(qū)的權(quán)屬比例達(dá)到了50%或者60%。2. 地價(jià)放松，我們?cè)噲D將地價(jià)穩(wěn)定在2015年12月底的狀況。

  緊主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：1. 保障性住房和其他分配的比例明顯增加。增加到多少比例是一個(gè)多方博弈、多方平衡的過(guò)程，但增加的方向和趨勢(shì)不會(huì)變。2. 為保住深圳先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展空間，會(huì)嚴(yán)格控制工改居和工改商。

  Q

  更新十三五規(guī)劃會(huì)不會(huì)把自己的項(xiàng)目拒之門(mén)外？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長(zhǎng)羅會(huì)軍：“十三五”規(guī)劃關(guān)于舊改的核心內(nèi)容主要有以下三點(diǎn)。

  一是重點(diǎn)拆除重建的區(qū)域。一類(lèi)是位置好、人氣旺、軌道站點(diǎn)這些重點(diǎn)區(qū)域，如自貿(mào)區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗清水河片區(qū)、高新北片區(qū)、大空港片區(qū)、寶安中心區(qū)、北站商務(wù)中心區(qū)、坪山中心區(qū)、光明鳳凰城。另外一類(lèi)重點(diǎn)更新的區(qū)域是政府希望做企業(yè)積極性不高的，位置比較偏遠(yuǎn)，配套不夠完善的，比方說(shuō)羅湖的二線插花地。

  二是嚴(yán)控工改商、工改居。目前主要是19個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中寶安有四個(gè)，分別為寶安先進(jìn)制造園區(qū)、寶安科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)、西鄉(xiāng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)、石巖產(chǎn)業(yè)園區(qū)；光明有三個(gè)；龍華有三個(gè)；龍崗有六個(gè)，分別為平湖西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、阿波羅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寶龍高新園區(qū)等等；坪山有兩個(gè)，分別為碧嶺先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、坪山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)；大 鵬有一個(gè)?，F(xiàn)在關(guān)鍵是這19個(gè)園區(qū)的邊界不確定，所以大家在選擇項(xiàng)目的時(shí)候可能要參考一下這方面的信息。

  三是鼓勵(lì)工改M1（一類(lèi)工業(yè)用地），就是建廠房；工改M0（新興產(chǎn)業(yè)用地）不得超過(guò)工改工項(xiàng)目的60%，因?yàn)榇蠹曳从尺@個(gè)M0涉嫌做假的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，所以對(duì)M0有一定的限制。

  四是對(duì)地質(zhì)條件不太好的區(qū)域要適當(dāng)?shù)慕档烷_(kāi)發(fā)強(qiáng)度。比如福永、沙井、石巖的東部，觀瀾南部，布吉西部、南部，平湖、平地。

  那不在“十三五”規(guī)劃的拆除重建范圍內(nèi)就意味著項(xiàng)目就沒(méi)戲？確實(shí)是這么回事，但也不用擔(dān)心。因?yàn)橐?guī)劃里面是分為三類(lèi)，一類(lèi)叫拆除重建區(qū)，一類(lèi)叫綜合整治區(qū)，還有一類(lèi)是自主選擇模式區(qū)，既可以拆除重建，也可以綜合整治。

  Q

  舊住宅區(qū)還能不能改？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長(zhǎng)羅會(huì)軍：已經(jīng)簽到了百分之幾十、百分之幾十，甚至只剩一戶人，到底能不能動(dòng)？大家關(guān)注的木頭龍項(xiàng)目，企業(yè)也是很難受，居民同意還是不同意都在那吵，基于這種情況對(duì)舊住宅區(qū)的更新改造市里面一直都是采取持續(xù)推進(jìn)的態(tài)度。

  規(guī)土委曾經(jīng)對(duì)313個(gè)成片的舊住宅區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，結(jié)果是63%的小區(qū)在實(shí)施綜合整治后，除個(gè)別小區(qū)防火通道不滿足要求外，大部分不存在重大安全隱患。所以說(shuō)政府不會(huì)輕易的去推動(dòng)舊住宅小區(qū)拆除重建。

  Q

  更新條例何時(shí)出臺(tái)？

  A

  深圳規(guī)土委城市更新局用地處處長(zhǎng)羅會(huì)軍：去年南方都市報(bào)已經(jīng)率先報(bào)道，已經(jīng)調(diào)整了95%，剩下的通過(guò)條例來(lái)解決。大家關(guān)心這個(gè)條例什么時(shí)候出臺(tái)，是不是能解決。

  大家講的無(wú)非是設(shè)定兩種模式，一種是多數(shù)人告少數(shù)人，業(yè)委會(huì)帶著大多數(shù)業(yè)主向法院起訴這些少數(shù)不統(tǒng)一的，首先業(yè)主委員會(huì)屬業(yè)主自治組織，我們現(xiàn)行民事法律、行政法規(guī)均沒(méi)有可向人民法院訴請(qǐng)履行自主組織，即使業(yè)主大會(huì)就拆除問(wèn)題做了決定，業(yè)主仍有權(quán)以該業(yè)主損害合法權(quán)益向法院起訴。

  二是強(qiáng)制售賣(mài)。首先從法律基本原則看民法通則、物權(quán)法以及合同法，除國(guó)家下達(dá)指令性任務(wù)或者國(guó)家訂貨任務(wù)以外，在權(quán)利人不愿意出賣(mài)的情況下，強(qiáng)制售賣(mài)屬于突破民法基本原則而做出的限制民事主體自由例外的規(guī)定，特區(qū)立法是否有權(quán)做出規(guī)定，建議慎重研究。潛臺(tái)詞是說(shuō)深圳沒(méi)有權(quán)利做這個(gè)。所以基于大家對(duì)這個(gè)東西的理解有較大分歧，執(zhí)行起來(lái)可能不排除信訪、多訴。

  2深圳不適合推進(jìn)強(qiáng)制售賣(mài)

   香港市區(qū)重建局規(guī)劃及設(shè)計(jì)總監(jiān)馬昭智發(fā)表了“香港都市更新 - 有關(guān)強(qiáng)制售賣(mài)的法規(guī)”的主題演講。通過(guò)分享香港的舊改經(jīng)驗(yàn)，表示強(qiáng)制售賣(mài)并不適用于深圳。

  1.香港86-90%簽約 開(kāi)發(fā)商可申請(qǐng)法院強(qiáng)拍

  香港60年代之前一些老房的容積率，比現(xiàn)在法律所允許的還要高。旺角很多舊樓房容積率通常是10以上，重慶大廈甚至達(dá)到了12。

  但是現(xiàn)在香港九龍區(qū)只容許9，要拆那些容積率比現(xiàn)在法律容許高的沒(méi)有可能，所以唯一的方法就是去改造。開(kāi)發(fā)商如果能夠買(mǎi)到大概86%-90%，就可以去法庭申請(qǐng)強(qiáng)拍物業(yè)。

  2. 7年樓齡80-90%簽約 重建局可申請(qǐng)征地

  現(xiàn)在去舊區(qū)買(mǎi)大概50-60年的舊房，大概12萬(wàn)一平米，那是天價(jià)。重建局就跟政府去談項(xiàng)目，得到財(cái)政司司長(zhǎng)批準(zhǔn)啟動(dòng)，大概80%簽約，就可以跟政府申請(qǐng)用《收回土地條例》，去跟其他20%征他們的土地，跟強(qiáng)拍條例差不多。7年樓齡，買(mǎi)了80%-90%，就能跟政府用條例去征地。

  3. 香港啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目到征地完 用時(shí)大概5年

  我們啟動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，如果有三四百戶，也要談3-4年才能集中80%，跟政府去啟動(dòng)條例。從開(kāi)動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目到征地完，大概5年，有一些項(xiàng)目可能要更多。

  4. 香港舊改三條腿 重建局跟開(kāi)發(fā)商合作

  2011年開(kāi)始，每年香港居民就開(kāi)始申請(qǐng)重建，每一年我們選擇2-3個(gè)項(xiàng)目做，但每一個(gè)都是虧本的，大概虧兩三個(gè)億，好的地段都被開(kāi)發(fā)商拍了。

  現(xiàn)在我們重建有三條腿：一條腿是我們進(jìn)去的；第二個(gè)是居民要求我們進(jìn)去，我們每年可能選兩三個(gè)項(xiàng)目；還有一個(gè)是居民要求我們?nèi)ジ麄兒献?，跟開(kāi)發(fā)商去談拍賣(mài)，談了之后就集合了大概80%-90%，這也是做了市民和開(kāi)發(fā)商中介服務(wù)。

  5.香港舊改不適用于深圳

  現(xiàn)在香港征地也不容易，很多舊樓房容積率很高?，F(xiàn)在有一個(gè)新的思維：不一定要拆，可能要改造。

  很多香港開(kāi)發(fā)商已經(jīng)買(mǎi)了一些舊的住宅改用酒店，重新新裝修改了它的用途，重建不一定要拆才叫重建，把很多舊的樓房重新利用，讓它活起來(lái)，才是我們未來(lái)十年、二十年主要的方向。深圳是一個(gè)很年輕的城市，跟香港面對(duì)的問(wèn)題不同，所以也不能。

  3城市更新加強(qiáng)政府的主導(dǎo)作用

  中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事、深圳市城市更新開(kāi)發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)耿延良發(fā)表“房地產(chǎn)企業(yè)在深圳的機(jī)遇與挑戰(zhàn)”主題演講。

  1. 城市更新思路大不同

  1979年經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立，2004年《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，2009年《深圳市城市更新辦法》以及到今天為止新的歷史關(guān)頭，城市更新的方向、思路、操作模式完全有了變化。

  2016-2020年，“十三五”規(guī)劃這樣一個(gè)政策的框架是有質(zhì)量、有秩序、可持續(xù)，這是一個(gè)基調(diào)。2016-2020年的城市更新規(guī)劃里面的主題，民生幸福主要是保障房的問(wèn)題，產(chǎn)業(yè)升級(jí)、空間優(yōu)化、低碳生態(tài)、基礎(chǔ)保障，所有圍繞這些問(wèn)題我們做城市更新的方向才對(duì)，你的項(xiàng)目就有立足點(diǎn)。

  2.剩下難啃的骨頭，必須加強(qiáng)政府主導(dǎo)作用

  前期行業(yè)很多項(xiàng)目把好的肉吃了，剩下的都是骨頭，完全由政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的很多項(xiàng)目沒(méi)有辦法來(lái)做，所以我們必須加強(qiáng)，政府的主導(dǎo)作用，而不是過(guò)去的引導(dǎo)，這是我自己的理解。

  很多的項(xiàng)目緊緊依靠企業(yè)的力量或者小地塊很難以滿足現(xiàn)在城市發(fā)展的需要，東進(jìn)戰(zhàn)略沒(méi)有辦法滿足這樣的條件，怎么辦？政府解決，重點(diǎn)大的統(tǒng)籌。

  3. 品牌企業(yè)機(jī)會(huì)也來(lái)了

  目前“十三五”規(guī)劃的期間，政府對(duì)城市更新的重視程度是前所未有。

  品牌企業(yè)機(jī)會(huì)也來(lái)了，深圳市十大重點(diǎn)項(xiàng)目或者各個(gè)區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目有實(shí)力、有品牌、有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)入，從龍崗前年我們一直提意見(jiàn)入門(mén)門(mén)檻的問(wèn)題，未來(lái)這些重點(diǎn)項(xiàng)目我覺(jué)得不僅僅是注冊(cè)資金的問(wèn)題，更重要的是企業(yè)的實(shí)力，我覺(jué)得今后的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)完全不同了。

  王主任講的住房公積金，人均住房擁有量才30%多，缺口非常大，機(jī)遇我不多說(shuō)，我主要說(shuō)挑戰(zhàn)。

  4. 拆賠比例不要亂動(dòng)

  有些區(qū)域希望有一個(gè)指導(dǎo)，協(xié)會(huì)也正在研究需不需要做指導(dǎo)，項(xiàng)目惡性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成連鎖的反應(yīng)，你提高，旁邊不提高，做不了，旁邊提高，你這個(gè)項(xiàng)目也是一個(gè)問(wèn)題，我們代表協(xié)會(huì)呼吁在座的所有企業(yè)家不要擅自提高標(biāo)準(zhǔn)，尤其是這次房?jī)r(jià)去年到今年房?jī)r(jià)飛漲，龍華、龍崗、坪山這些項(xiàng)目，我建議大家一定不要?jiǎng)?，你要是?dòng)我告訴你后面也會(huì)全部動(dòng)。在簽約的時(shí)候最好是集中簽約。

  5. 產(chǎn)業(yè)集群化 嚴(yán)控工改居

  鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和復(fù)合式更新。全市已經(jīng)框定了一定范圍用作產(chǎn)業(yè)升級(jí)的保留，也就是成片區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)一定要確保，必須是產(chǎn)業(yè)升級(jí)項(xiàng)目，這是未來(lái)深圳市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)一個(gè)重大的變化，這一塊大家在選項(xiàng)目的時(shí)候一定要注意。

  生態(tài)控制線范圍內(nèi)的舊工業(yè)區(qū)，過(guò)去我們打擦邊球，未來(lái)這個(gè)生態(tài)控制線通過(guò)人大政府發(fā)布文件是不能動(dòng)的，據(jù)我所知很多的老板經(jīng)常咨詢我這個(gè)問(wèn)題，結(jié)果我一查是生態(tài)控制線，我建議這個(gè)項(xiàng)目不要?jiǎng)?，這些項(xiàng)目是不可能讓你延期的。

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