近日，深圳市《關于進一步加強城市更新實施工作的暫行措施》內部征求意見稿被曝光，對于老舊住宅的改造推進，在條件設置上明顯比往前更加嚴格，要求100%業(yè)主同意才能啟動拆遷，不能出現(xiàn)強拆局面，且要求在一年內完成，否則5年內不能再申請為舊改項目。
　　
　　業(yè)內人士認為，深圳近年來超過七八成的新房供應依賴于城市更新項目，而舊改從嚴，無疑將加劇本來就供不應求的土地供需矛盾。
　　
　　舊改從嚴文件曝光
　　
　　深圳的舊改難度或將不斷提高。
　　
　　根據日前曝光的內部征求意見稿，除因建筑存在重大安全隱患、重大基礎設施和公共設施建設需要、保障性安居工程等公共利益建設需要，或經市政府確定需要通過城市更新實施拆除重建的情形除外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類舊改計劃。
　　
　　而最引人注目的一條是，文件明確了區(qū)政府與權利主體需要100%達成更新意愿，并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報市政府審批。這就意味著，只要有一個釘子戶不簽協(xié)議，老舊小區(qū)就無法推動舊改，這與此前只需90%的住戶同意拆遷即可啟動舊改相比，明顯更加從嚴了。
　　
　　此外，在時間上也有更加嚴格的限制，意愿征集和拆遷補償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開始之日起一年之內要完成，預期未完成的，該舊住宅區(qū)5年之類不得再申請拆除重建類城市更新工作。
　　
　　在拆遷補償上，此前舊改的業(yè)內補償標準，通常是1:1.3，而此次意見稿規(guī)定，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產權置換按套內面積測算，同用途的置換比例原則上規(guī)定為1:1。
　　
　　對于零散的舊住宅區(qū)，有必要納入城市范圍進行統(tǒng)籌改造需要具備幾個條件，包括占拆除用地面積原則上不超過1/2，權利主體的更新醫(yī)院要達100%，零散住宅區(qū)面積超過6000平米，占拆除用地面積不超過1/3的，可不試用《實施細則》公開選擇市場主體的有關規(guī)定，同樣，零散舊住宅區(qū)合法房屋產權置換比例也按套內1:1，其它合法建筑按用途自行協(xié)商。
　　
　　供需矛盾催生地王？
　　
　　據了解，深圳市規(guī)土委正在起草新版的《城市更新暫行措施》，擬于今年上半年頒布實施，其中規(guī)定，在“十三五”期間，深圳將分布有序推動10個左右重點城市更新單元，原則上規(guī)定要位于全市城市更新轉向規(guī)劃劃定的重點片區(qū)。
　　
　　深圳每年的新房供應，超過8成由城市更新項目也即舊改提供，而近幾年來，通過招拍掛出讓的土地，每年都不到5宗地。
　　
　　對此，業(yè)內人士分析認為，相比內地以政府主導的舊改模式，深圳的舊改向來是尊重拆遷業(yè)主的選擇，這也避免了引發(fā)社會的矛盾，但同時，也導致舊改的難度非常大，一個項目舊改周期太長，如果舊改條例更加從嚴，未來深圳的舊住宅區(qū)改造將更加難推動，因為要100%的業(yè)主同意才能拆遷，而且時間上需在一年內完成，現(xiàn)實中幾乎不太可能實施，這也將加劇土地供應緊張的局面，導致供給端上無法滿足市場需求，而讓房價更加堅挺。
　　
　　深圳市人大也在今年5月透露出一個數據，深圳新增用地供應面積連續(xù)五年下降，2015年存量用地供應占土地供應總量的77.2%。其中，通過城市更新供應用地約261公頃，合同地價約243億元。
　　
　　據深圳市規(guī)土委透露，在城市更新方面，要將城市更新審批權限下放給東部各區(qū)政府（管委會），同時開展城市更新統(tǒng)籌片區(qū)試點，加快東部地區(qū)城市更新步伐。這也釋放出一個信號，此前被市場遺忘的深圳東部片區(qū)，房價相對最低，政府有意加快東部地區(qū)的改造項目，引導市場需求向東部轉移，填補價格洼地。
　　
　　深圳市規(guī)劃國土委還特別提到，在“東進”戰(zhàn)略中，土地整備具體項目納入整備計劃、政策適應方面可給予一定的傾斜，但具體土地整備補償政策建議由各區(qū)在考慮全市政策平衡的基礎上，自行制定。
　　
　　舊改的緩慢，讓新進入深圳市場的外來房企，只能高價在招拍掛市場拿地，泰禾集團(000732,股吧)在去年12月底，以7.99萬/平米單價，總價57億元拿下寶安區(qū)尖崗山兩宗地后，刷新了全國單價地王記錄，又在5月20日出讓的龍崗區(qū)坪山土地中，以總價57.2億元，單價1.56萬/平米，拿下坪山片區(qū)地王。