廣州市住建委與廣州市金融工作局聯(lián)合發(fā)出的《關于進一步規(guī)范中介機構(gòu)辦理存量房交易業(yè)務的通知》，里面提到多個調(diào)控新名詞，如買家應簽訂《知情告知書》，中介應對盤源進行“盡職調(diào)查”，以及“虛假網(wǎng)簽”第一次被正式提出官方警告。從文件出臺至今已一個月有余，《知情告知書》官方樣板尚未出臺。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會人士透露，目前協(xié)會正在組織行業(yè)自律管理委員會進行研究制定，待定稿后會發(fā)布在行業(yè)內(nèi)推廣使用。部分中介公司仍在等待協(xié)會出臺示范文本，不過廣州鏈家、合富置業(yè)已自定《政策告知書》，以廣州鏈家為例，從限購、限售、貸款政策、商服物業(yè)政策共4個方面詳細把政府最新的調(diào)控政策逐一列出來。大源按揭更是根據(jù)每一個客人的具體情況自動生成數(shù)千字的客戶告知書，大到調(diào)控政策，小到預估的放款速度，都一一列清楚。

地產(chǎn)人士表示，由于限購政策非常復雜，每個客人適用不同的限購以及貸款條件，的確需要在購房前仔細了解清楚，《知情告知書》非常有必要。而對于盤源的盡職調(diào)查，廣州市有關部門曾經(jīng)在早期構(gòu)思過《房源說明書》，后來無疾而終。這次提出的“盡職調(diào)查”，房地產(chǎn)中介協(xié)會人士認為，有關盡職調(diào)查都已經(jīng)涵蓋在《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》的若干條款之中，暫時未有一個清晰的定義。各大中介對盡職調(diào)查的理解則是確保“兩證一委”以及盤源真實性。

專題文/圖：廣州日報全媒體記者李鳳荷

調(diào)控政策復雜 告知書非常有必要

雖然目前官方尚未出臺《知情告知書》，多個中介已率先擬就各自的初步版本，并已提供給買賣雙方進行檢閱并簽名確認。

合富置業(yè)專業(yè)人士透露，合富置業(yè)經(jīng)紀人員在買賣雙方簽訂合同前，會主動出示《調(diào)控政策告知書》，明確向買賣雙方告知廣州市現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，該告知書內(nèi)容包括《廣州市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知（穗府辦函[2017]50號）》和《廣州市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知（穗府辦函[2017]65號）》，要求買賣雙方認真查閱并簽名確認，務求買賣雙方清晰知悉相關限購（售）政策。同時，需要買方簽署《買方購房確認書》，清晰知悉自身的購買條件。

廣州鏈家有關人士向記者發(fā)來一份兩張A4紙大小的《廣州市房地產(chǎn)調(diào)控政策告知書》，里面把政府文件分門別類歸納為四大類：1.關于限購政策；2.關于限售政策；3.關于貸款政策；4.關于商服物業(yè)。在限購政策中，把本地家庭、外地家庭以及本地離異人士等在不同區(qū)域（如限購所包括的9區(qū)以及不限購的增城、從化區(qū)）的可購房情況詳細列出來，分別介紹對應人群可購房的套數(shù)。

對于限售政策，告知新業(yè)主所購買的房屋必須遵守兩年禁售期。而貸款政策則更為復雜，并非“認房又認貸”簡單可以概況，因應購房者名下套數(shù)、貸款次數(shù)等情況而做出不同解釋，離異人士的貸款情況也專門加以說明。第四大類則是包括“3·30”新政所涉及的商服物業(yè)一手限購政策以及二手商用物業(yè)的補充解釋。

記者把廣州鏈家的政策告知書發(fā)給幾位朋友看，他們都認為，看了才知道原來廣州市樓市調(diào)控如此繁復。日后如果要買樓，的確要仔細看清楚才行，否則會犯“想當然”的錯誤。

盡職調(diào)查 原來很多信息都需要書面出具

據(jù)政府最新的“紅頭文件”，中介公司對盤源所要做的盡職調(diào)查，究竟包括哪些方面？他們所想的，與中介協(xié)會所理解的，是不是一樣呢？

合富置業(yè)專業(yè)人士表示，目前政府尚未就盡職調(diào)查做出具體規(guī)定，他們認為中介公司所應該做的盡職調(diào)查包括以下方面：要求賣方提供房產(chǎn)證原件、身份證原件進行房源真實性驗證，并在交易前對盤源進行查冊。廣州鏈家有關人士表示，房源調(diào)查，鏈家遵循以下三個原則：1. 100％業(yè)主回訪，確保房源信息四真；2.嚴格收三證，確保房屋和業(yè)主信息100％真實；3.簽前查冊。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會有關人士向記者解釋，其實根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》（2011年起實施）、《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》（2014年起實施）、《廣州市房地產(chǎn)中介服務管理條例》（2003年起實施）等多個相關文件已對經(jīng)紀應做的盡職調(diào)查做出約定，不少內(nèi)容都必須以書面告知的方式告知客戶。盤源信息、業(yè)主身份以及中介人士利害關系是中介應該書面告知客戶的三大方面，這就應該是盡職調(diào)查所該涵括的方面，相關要求已散見在各個相關政府部門出臺的文件之中。

中介用電腦科技應對行業(yè)調(diào)控升級

《知情書》怕“掛一漏萬”，“兩證一委”又怕客戶不信任中介公司，擔心泄露個人信息，這些難題如何破呢？廣州市地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)有一些公司善用科技手段，為客戶量體裁衣定做告知書，利用微信客戶端吸引客戶上傳資料，打消業(yè)主顧慮。

大源按揭負責人鄭大源是讀計算機出身的“跨界”地產(chǎn)人，自從2014年廣州市實施《廣州房屋交易監(jiān)督管理辦法》以來，他已逐步開發(fā)出一套自動生成客戶告知書的軟件，一方面保護客戶的利益，另一方面也可以使按揭中介“免責”。鄭大源向記者出示了一份過千字的《客戶告知書》，內(nèi)容包括限購政策告知、房屋基本情況告知、資金托管告知、稅費告知、按揭貸款告知、涂銷贖契告知、其他告知等7個方面。據(jù)介紹，不同的人告知內(nèi)容不同，這是程序自動根據(jù)客戶情況生成的告知，有點人工智能的味道。鄭大源開發(fā)這個軟件的初衷一是規(guī)范操作，按照政府的要求操作；二是提醒客戶某些注意事項，三是約束同事做事按照流程規(guī)范操作。

廣州鏈家有關人士透露，除了到門店提交“兩證一委”資料外，業(yè)主還可通過微信服務端放盤和拍照上傳“兩證”（不動產(chǎn)證和業(yè)主身份證），總部客服會回訪查驗合格錄入系統(tǒng)，隨后通過非記名方式派發(fā)給附近門店的經(jīng)紀人跟進，業(yè)主可到門店簽署委托書或上門服務等其他方式。如果是線下到門店簽署委托書放盤或交齊兩證復印件，廣州鏈家每個門店都會有專門的管理人員進行管理，復印件蓋“聲明僅限盤源推廣”的專用章，并用資料袋封存，只有在交易或者政府查證的情況下才會出示。整個交易完成后，將向業(yè)主歸還復印件。

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