深圳最牛釘子戶:持續(xù)14年88塊宅基地尚未征收
胡賽徐的房屋開拆。另一戶邱先生的房屋據(jù)說也已經(jīng)談妥。原來剩下的三棟樓中，目前只剩下楊美蘭這一棟。
“深圳最牛釘子戶”：
一場持續(xù)14年的拉鋸戰(zhàn)
楊美蘭看起來不像50出頭。風風火火的性子，語速快，急，說話時會突然激動，聲音變得尖利。如果僅從她的精神頭兒看，更像個年輕人，充滿斗志。
不說話的時候，她有些佝僂的背，突然沉默下來的眼神，以及那條似乎一直穿在身上的裙子，又會讓她顯得格外蒼老。
楊美蘭是樟坑華僑新村3號樓的業(yè)主。這棟被稱為“深圳最牛釘子戶”的磚樓高七層，占地面積為120平方米，建筑面積約為1000平方米，坐落在深圳北站東廣場的東側。從深圳北站出來，沿北站旁邊草木掩映的公園走，行人會不自覺地踏入現(xiàn)在的樟坑華僑新村。
同樣是綠草如茵，與公園里的綠地相比，這里的荒草似乎更加茂盛，七年多的野蠻生長，讓原來的村莊變成了充滿野趣的荒地。不過，與1993年初剛開墾時的荒涼相比，2017年的華僑新村似乎更加冷寂，三棟孤零零的小樓立在野草間，有蜿蜒狹窄的土路通向外側大路，垃圾隨意地散落在地上。當有陌生人接近小樓，此起彼伏的狗吠聲響起，卻并不能喚醒樓里的人氣。樓前的鐵門森冷，向里望去，黑洞洞一片。這是2017年5月16日之前。
5月16日上午，三棟樓中的一棟開拆。從2010年至今，僵持七年的樟坑華僑新村土地整備拆遷項目似乎開始解凍。
樟坑華僑新村地處深圳市龍華新區(qū)民治街道梅龍路西側，總面積4.8萬平方米。2010年，按照深圳市規(guī)土委法定圖則，樟坑華僑新村所在地塊位于深圳北站東廣場二客站控制區(qū)，被深圳市政府列為13個重大發(fā)展項目之一，寶安區(qū)政府將其納入年度土地整備計劃。該片土地被規(guī)劃為深圳北站二客站控制用地、道路以及防護綠地。2011年，民治街道辦開始對樟坑華僑新村共138塊宅基地、56個業(yè)主進行拆遷征收工作，持續(xù)至今。
本文發(fā)稿前，樟坑華僑新村下轄的深圳市龍華新區(qū)民治街道辦事處工作人員告訴《中國新聞周刊》，三棟樓中，已有兩棟談妥，唯一剩下的一棟就是樟坑華僑新村3號樓。
（資料圖片）深圳樟坑華僑新村3號，楊美蘭的磚樓（中）。圖/CFP
業(yè)主楊美蘭告訴《中國新聞周刊》，她要求洗清身上的污名，獲得合理的住房補償，或以宅基地入股。
“違建”
楊美蘭所說的污名，是指她蓋的樓被政府列為違法建筑。
2013年，楊美蘭收到深圳市寶安區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊下發(fā)的《行政處罰告知書》。告知書稱，2003年至2004年，楊美蘭在未取得有效的《建設工程規(guī)劃許可證》的條件下，私自建住宅樓，非法占有土地，違反了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條和第六十四條。責令楊美蘭自收到處罰決定書起20日內(nèi)，自行拆除違法建筑。
據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十二條，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由該部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件，建設單位或個人在取得建設工程規(guī)劃許可證的其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。
據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第六十四條，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；限期改正或限期拆除。
楊美蘭對此不服。她告訴《中國新聞周刊》，自己蓋的樓被告知書定性成所謂的“違法建筑”，其實這個樓是當年政府批準立項的宅基地住宅房，三證一書齊全，紅線圖、總規(guī)劃圖、宗地號批文、施工統(tǒng)一圖紙均有。并且已按政府要求的程序報建，依法繳納市政配套費、基礎設施配套費等各類費用。
這一切還要從1993年說起。
楊美蘭向《中國新聞周刊》提供的《申請開發(fā)村民住宅用地報告書》顯示，1993年1月10日，龍華鎮(zhèn)民治村委樟坑村為了加快本地建設，引進更多外來資金，吸引港澳同胞和海外僑胞回國建設，申請開發(fā)位于樟坑村舊住宅南側地段“樟坑西”約60畝山地、荒地，作為樟坑村“華僑居民新村”，樟坑華僑新村一名由此而來。
這份報告書的落款處，有寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)人民政府的蓋章，手寫“同意”二字，時間為1993年4月18日。
楊美蘭那時還是個生意人，精明、警醒。她在電視上看到了樟坑華僑新村的賣地廣告，為了確定該塊土地的合法性，她特意去龍華鎮(zhèn)國土部門查了這宗地的紅線圖，即城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑總用地面積示意圖。紅線用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。她發(fā)現(xiàn)，在紅線內(nèi)側，明明白白圈出來的是樟坑華僑新村，宗地號是A811—011號。
跟楊美蘭一樣，樟坑華僑新村的其他村民也都不是樟坑村原村民，而是來自五湖四海。在華僑新村買地，他們既是看中了深圳的發(fā)展機會，也是為子孫后代求個安穩(wěn)的住所。
在樟坑華僑新村這塊地上，政府對開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展的需要，和楊美蘭們對生活和未來的美好向往，一拍即合。
1993年，楊美蘭以18萬元的價格，購得樟坑華僑新村一塊面積為120平方米的地塊。
楊美蘭當時很放心，她向《中國新聞周刊》出示了她的全部有關證件：《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》《建設用地規(guī)劃許可證》《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準通知書》和《建設項目報建表》。
上述證件的簽發(fā)日期均為1993年。其中，《建設用地規(guī)劃許可證》上顯示，該用地項目為私人住宅，上面蓋有“此證限寶安縣私人建房占用荒山地、原有宅基地、村內(nèi)空閑地”的公章。
然而，據(jù)深圳市龍華新區(qū)民治街道辦規(guī)劃土地監(jiān)察中隊《關于楊美蘭違法建設案件的調(diào)查報告》，楊美蘭的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》取得時間為1993年7月12日，批準建筑面積為360平方米。同時證上載明，如自核準之日起6個月內(nèi)無動工，該證作廢。
也就是說，按照龍華新區(qū)民治街道辦規(guī)劃土地監(jiān)察中隊的說法，楊美蘭的《村鎮(zhèn)住宅建筑許可證》至1994年1月11日已經(jīng)失效。其《建設用地規(guī)劃許可證》和《寶安縣居民（私人）興建住宅用地批準通知書》的有效期分別為6個月和1年，逾期自動作廢。
5月17日，正在拆除中的胡賽徐的房屋。圖/CFP
另據(jù)2003年至2004年樟坑華僑新村的衛(wèi)星影像圖顯示，楊美蘭房屋的建設時間為2003年至2004年。也就是說，按照當?shù)卣块T的說法，楊美蘭在2003年動工時，上述證件已失效。
《中國新聞周刊》查看衛(wèi)星圖發(fā)現(xiàn)，2003年，樟坑新村的地塊上一片空白。到了2004年，在其西側和東北側則有幾棟樓拔地而起，其中就包括胡賽徐的樟坑華僑新村47號。
胡賽徐告訴《中國新聞周刊》，1993年，他們這些買地者辦好各種許可證之后，由于當時梅龍路、留仙路和平南鐵路的規(guī)劃需要占用樟坑華僑新村的地，街道辦通知他們暫時先不要開工，等規(guī)劃完畢后政府再布置統(tǒng)一建設，因此沒有完全將土地放開限制。直到2003年，街道辦通知可以開工，于是在繳納了配套費、建設管理費、放限費和圖紙費等各種費用，以及辦齊手續(xù)后，得以開工。
胡賽徐稱，當時政府并沒有主動告知證件已過期，需要重辦或補辦。他的理解是，既然政府已經(jīng)放限并允許他們建設，還統(tǒng)一委托深圳設計院進行藍圖規(guī)劃建設，每戶均為七層小樓，怎么會是違法建筑呢？
楊美蘭說，2003年，她在樟坑華僑新村的宅基地塊是政府給測繪出來的，“是政府給我定好點，放好線，房屋整個施工要求和質(zhì)量都是政府監(jiān)管的，每一層龍華建設局都來人檢驗，現(xiàn)在卻說是違法。”
深圳市龍華新區(qū)規(guī)土局歷史遺留問題科負責人對《中國新聞周刊》說，在上世紀90年代和本世紀初這一特殊的歷史階段，由于深圳建設需求量大，政府普遍對土地買賣、招商引資等行為較為支持。當時，鎮(zhèn)政府就有批地權，可以批準建私宅，審批還不規(guī)范。后來，隨著房地產(chǎn)市場的逐漸發(fā)展，審批才越來越嚴格，鎮(zhèn)政府的批地權也被上收。
2003年底，樟坑華僑新村中所有幾近蓋好的樓，突然收到街道辦的停工通知，沒有說原因。
多位受訪村民猜測，此次停工或許與深圳北站的規(guī)劃有關。據(jù)《市規(guī)劃國土委龍華管理局關于民治樟坑華僑新村地塊2003年用地規(guī)劃功能的復函》，樟坑華僑新村地塊所在土地，被規(guī)劃為深圳北站二客站控制用地、道路以及防護綠地。
胡賽徐說，2003年底，他正要給樓貼外墻，突然被要求停工，他問街道辦什么時候復工，街道辦答復說等通知。這一等就是7年，直到2011年開始拆遷。這些房子沒有竣工，也沒有拿到房產(chǎn)證。
民治街道辦有關負責人在接受采訪時曾表示，樟坑華僑新村的這些樓沒有完備的手續(xù)，樓也只建了一半，外墻都沒有裝修，要對這塊地進行重新規(guī)劃，以符合深圳北站整體的定位和規(guī)劃。
拆遷
2010年，拆遷的準備工作已經(jīng)開始。
據(jù)2010年9月1日印發(fā)的《加快深圳北站周邊地區(qū)規(guī)劃建設工作領導小組辦公室第三次工作會議紀要》（深寶府會紀【2010】240號），會議指出，已經(jīng)將樟坑華僑新村14棟爛尾樓和123塊未建宅基地的處理納入?yún)^(qū)土地整備計劃。
對于補償標準，這次會議要求，民治街道辦可根據(jù)該地區(qū)軌道交通征地拆遷補償和處理城市化土地遺留問題的相關政策標準，擬定工作方案，報區(qū)政府審定后開展。
最后擬定的補償標準是6548元／平方米，不含二次裝修補償，無法進行產(chǎn)權置換，即以房換房。據(jù)民治街道辦相關負責人介紹，這個補償標準的確定，首先由區(qū)級土地整備領導小組審議，通過后上報深圳市規(guī)土委土地整備局審議，最終通過后形成補償方案，即2013年由深圳市規(guī)土委第52次業(yè)務會議紀要審核通過的《樟坑華僑新村土地整備實施方案》。
深圳市龍華新區(qū)土地整備局相關負責人對《中國新聞周刊》指出，補償價格是根據(jù)當時的市場價格，委托第三方評估得出來的。“這個補償價格是市里面定死的，每個片區(qū)都是統(tǒng)一的。”
按照樟坑華僑新村的統(tǒng)一規(guī)劃，其所有建筑框架均為七層半，構造同質(zhì)，面積每棟約1400平方米?？鄢柵_等面積后，政府核查的結果為每棟約950平方米。按此估算，樟坑華僑新村的業(yè)主們每戶可以獲得的補償款約為622萬元左右。
業(yè)主們認為這一補償標準過低，要求以房換房，或者分股。
民治街道辦有關負責人曾在接受采訪時表示，由于這些房屋屬于“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，按規(guī)定只能照6548元/平方米進行現(xiàn)金補償，不可能換成商品房。但樟坑華僑新村的業(yè)主們拒絕承認“違建”的說法。
2011年1月，民治街道辦以“住宅樓未經(jīng)驗收竣工不能住人”為由，組織派出所、防暴隊、租賃公司等近百人開展行動，要求所有租客三天內(nèi)搬走。
樟坑華僑新村大多業(yè)主以出租房子為生，每棟每月可收入租金八九千元。街道辦這一行為，讓業(yè)主們遭受了很大的經(jīng)濟損失。
租客搬空后，開始停水停電。
楊美蘭很憤怒，她帶著爸媽在街道辦睡了一夜。第二天，電恢復了，但依然停水。此后，她開始用自家的井水生活。
此后，陸續(xù)有人簽了補償協(xié)議。一棟，兩棟，直到第六棟。多位業(yè)主向《中國新聞周刊》表示，在公布補償協(xié)議前，街道辦并沒有召開聽證會征求業(yè)主們的意見，而是單獨上門談。
張德海是第一批簽署協(xié)議的最后一人。他說，自己家里有人是公務員，有人在村里當干部，有人開公司，還有小孩在讀書。迫于街道辦及家人的種種壓力，他雖然不滿，但最終簽字了。
楊美蘭和胡賽徐都沒有簽字。
2011年6月，寶安區(qū)區(qū)長李勇找他們談拆遷方案，楊美蘭們再次提出要產(chǎn)權置換或以宅基地入股，雙方協(xié)商失敗。
楊美蘭給李勇出示的分股方案，參照深圳市田廈新村舊改項目，村民以宅基地入股改造村莊，并參與項目利潤分配。按照這一方案，對村民的宅基地不再另行補償，只按照國家有關政策，補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡費用。
按照田廈新村的舊改方案，改造主導方為田廈事業(yè)股份有限公司（田廈股份），這是由田廈村民及村集體發(fā)起成立的公司。股東由三部分構成，持股比例是三三制，一為合作股，由999名村民共同持有；二為集體股，由田廈村集體資產(chǎn)管理委員會持有；三為募集股，由該公司法人等持有。田廈股份負責田廈新村的改造、開發(fā)、建設，村民以宅基地入股。開發(fā)所需資金，由市區(qū)兩級政府出一部分，其他部分田廈股份和村民自籌。
問題在于，依目前公布的信息，樟坑華僑新村為土地整備項目，其土地用途為綠化用地，由政府主導，無開發(fā)商介入。拆遷補償費用來自政府財政和各類專項資金。
但多位樟坑華僑新村業(yè)主對此表示懷疑。楊美蘭指著兩塊泥土說：“這上面有鉆探的痕跡，一塊是2011年的，一塊是2014年的。”據(jù)了解，鉆探多半是為了建高樓打地基之前測量土地的承載力，而綠化用地主要涉及土地平整等工程，很少需要鉆探。
很多第一批簽署補償協(xié)議的村民稱，如果將來真的在這塊地上建房，他們?nèi)匀灰蠓址?。他們的依?jù)是拆遷補償協(xié)議書。據(jù)《深圳市寶安區(qū)民治街道樟坑華僑新村征地拆遷補償協(xié)議書》第七條，業(yè)主簽訂本協(xié)議后，其他被拆遷人所取得的房地產(chǎn)本體補償單價標準高于業(yè)主實際所取得房地產(chǎn)本體補償單價標準，甲方（民治街道辦）統(tǒng)一向業(yè)主補償部分差價。
民治街道辦以正在談判為由，拒絕接受《中國新聞周刊》的采訪。
2011年12月26日，深圳北站開通。樟坑華僑新村周邊的房價，和它空地上的野草一樣瘋長。
楊美蘭稱，2013年8月，民治街道辦一位工作人員告訴她，街道辦可以給她在樟坑一區(qū)建一棟房屋，現(xiàn)在的房子有多少平方米就建多少平方米，但沒有合法的證書。楊美蘭拒絕了。
除了條件談不攏，楊美蘭還覺得自己不能一走了之。作為被大家推選的“村長”，她說要對得起其他業(yè)主。
目前，樟坑華僑新村尚未簽署協(xié)議的業(yè)主共有48人。除了楊美蘭外，還有樟坑華僑新村東北角的名卓大廈的47戶業(yè)主。有88塊宅基地尚未征收。
判決
2014年1月21日，楊美蘭收到《深圳市寶安區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊行政處罰決定書》。6月24日，楊美蘭、胡賽徐等3棟樓的業(yè)主共同將深圳市寶安區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊起訴至寶安區(qū)人民法院，要求撤銷這一決定。
8月19日，寶安區(qū)人民法院一審開庭，判決稱《行政處罰決定書》合法。楊美蘭等人不服，繼續(xù)上訴。
2015年2月9日，二審在深圳市中級人民法院開庭。法官第一句話就問：你們樟坑華僑新村村長是誰？楊美蘭說：我就是。
一審判決書指出，涉案用地為村集體用地，而能享有該宅基地使用權的，必須是村集體經(jīng)濟組織的成員，原告并非華僑新村的原村民，依法不應取得涉案土地的使用權，其獲取涉案建筑用地的使用權及開發(fā)建設權的購買行為無效。
然而，1993年，政府和樟坑村委會出于發(fā)展經(jīng)濟的需要，將該地塊分塊出售給現(xiàn)樟坑華僑新村的村民，二十年來，他們早已在此地生根。
一審判決書還指出，2009年，楊美蘭等樟坑華僑新村的業(yè)主們收到街道辦的通知，要進行深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留問題違法建筑信息普查登記申報。寶安區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊認為，2009年的違法建筑普查申報表也可以證明：一、楊美蘭并非樟坑華僑新村的原村民；二、涉案建筑物屬違法建筑。
楊美蘭等業(yè)主則認為，普查登記的作用在于確權，即使以前不合法，登記后就已經(jīng)合法了。
龍華新區(qū)規(guī)土局歷史遺留問題科一位負責人告訴《中國新聞周刊》，這一歷史遺留問題普查登記類似于人口普查，只是收集信息進行備案，并非確權，也不具任何法律效力。
據(jù)2009年起施行的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（簡稱處理決定）第五條，經(jīng)普查記錄的違法建筑，市政府應當區(qū)別其違法程度，根據(jù)本決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產(chǎn)權、依法拆除或沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。
寶安區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察大隊據(jù)此指出，對于進行過歷史遺留違法建筑普查登記的違法建筑，政府亦有權責令依法拆除。
龍華新區(qū)規(guī)土局歷史遺留問題科上述負責人表示，對于違法建筑如何分類處理，哪些可以確權、哪些不能、如何補償?shù)葐栴}，由于深圳情況復雜，涉及利益多元，政府近年來一直沒有出臺相應的細則。
楊美蘭說，無論是2003年——距1993年已10年——的開工，還是2003年底的停工，都體現(xiàn)了華僑新村村民們“遵紀守法”的一面，因為“政府讓我們干什么，我們就干什么”。
二審結束后，判決書遲遲未下。
2016年5月，楊美蘭接到深圳市中院的電話，稱希望對雙方進行民事調(diào)解。民治街道辦土地整備中心主任駱石周參與了此次調(diào)解。調(diào)解并不順利，雙方的矛盾依然集中在樟坑華僑新村地塊是否屬于集體所有土地、街道辦是否同意產(chǎn)權置換等核心問題上。
街道辦的態(tài)度很堅決，說只能采取貨幣補償，不同意以房換房或者以宅基地入股。調(diào)解僅進行了十多分鐘，就以失敗告終。
2017年2月23日至3月13日期間，民治街道辦開始頻繁找楊美蘭協(xié)商。雙方誰都沒有退讓，反復扯皮，談崩。楊美蘭脾氣急，被纏得煩了，激動地大聲說：“你說我要什么？我要棺材。”
楊美蘭肚子里有氣，負責拆遷的工作人員也有抱怨。龍華新區(qū)土地整備局相關負責人告訴《中國新聞周刊》，近年來拆遷工作中遇到的最大難題，就是拆遷戶日益增加的需求和政策之間的矛盾。
“所有人都要房，要商品房，但是我們的政策在產(chǎn)權置換上有很多限制。說是貨幣補償就是貨幣補償，不可能妥協(xié)。”
民治街道辦一位負責人曾在接受媒體采訪時說，“我們每年都會去談，他們（業(yè)主）從最開始對我們的反感，到慢慢理解我們一點，這個過程很漫長，但是這期間我們從來沒有想過要強拆，一直都是想著通過談判來解決這個問題。”
2017年4月，胡賽徐收到了深圳市中院的二審判決書，依然認定《行政處罰決定書》合法，要求他于20日內(nèi)自行拆除房屋。
收到判決書后，他先后又收到兩張催告書。因為擔心法院對其房屋進行司法強制拆除，他和政府簽署了補償協(xié)議。
依據(jù)《深圳市人民政府關于修改〈深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）〉的決定》（2016年12月23日開始施行），按照龍華區(qū)各類未經(jīng)產(chǎn)權登記的房屋補償金額標準（住宅類）規(guī)定，民治街道房屋征收基準價格為20400元／平方米，公告基準地價為2109元／平方米。對于非原村民而言，不超過建筑面積150平方米的部分，補償價格為上述基準價格扣除100元／平方米的罰款和100％公告基準地價，即18191元／平方米；超過150平方米的部分，補償價格為上述基準價格扣除150元／平方米的罰款以及3倍公告基準地價，即13923元／平方米。
胡賽徐的房屋建筑面積共有967平方米，按照上述方法核算，扣除各種罰款和地價后，拿到手里的共約1442萬元。按照民治街道目前7萬 8萬／平方米的房價，大約可以買2套三居的房子。
5月16日，胡賽徐的房屋開拆。另一戶邱先生的房屋據(jù)說也已經(jīng)談妥。原來剩下的三棟樓中，目前只剩下楊美蘭這一棟。
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