深圳《城市更新條例》意見稿流出 開發(fā)商不得強(qiáng)征拆賠比變1：1
“深圳速度”給了深圳傳奇般的發(fā)展軌跡，但在它茁壯成長的對面站著的卻是迅速老去。對深圳而言，通過不斷的城市更新來博取發(fā)展空間已是無法回避的一條路。據(jù)悉，早在2014年，深圳對于城市更新的依賴性就已高達(dá)75%。
深圳發(fā)展看更新，但眾所周知，它城市更新的進(jìn)程長期處于“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”的困局中。
自2015年8月初起，深圳《城市更新》（草案）內(nèi)部征求意見的《城市更新條例（草稿案150731）》和深圳市規(guī)劃與國土資源委員會發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審查、規(guī)劃審查等城市更新事項(xiàng)辦理部門的公告》先后出爐，簽約率過95%，開發(fā)商即可申請強(qiáng)征的消息隨即傳出并有望實(shí)施；自2015年9月1日起，拆除重建類城市更新單元計(jì)劃審查、規(guī)劃審查事項(xiàng)也將由市城市更新局直接受理并履行審查（審批）職能。當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將是強(qiáng)制征收和售賣正式實(shí)施前的信號。
在去年的深圳《城市更新條例》草案中，對拆賠比、釘子戶和市場評估機(jī)制等一系列人們關(guān)心的問題都有相關(guān)的說法，多少人一度認(rèn)為深圳城市更新的困局將會得到破解……
拆賠比
建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。
釘子戶
“釘子戶”不超過10%的，可以申請政府以市場評估價(jià)收回、收購其土地使用權(quán)和建筑物。
當(dāng)“釘子戶”不超過5%，項(xiàng)目實(shí)施主體可申請區(qū)政府強(qiáng)制征收并出售給項(xiàng)目實(shí)施主體。
評估機(jī)制
市場機(jī)構(gòu)評估結(jié)果等于3家評估機(jī)構(gòu)的市場評估值之和除以3。
城市更新意見稿流出 舊改格局或?qū)⒎旄驳?/strong>
在以前關(guān)于深圳城市更新的報(bào)道中，我們經(jīng)常可以看到這樣的字眼：某某片區(qū)城市更新項(xiàng)目由某某房企主導(dǎo)，例如華潤的湖貝、深業(yè)的黃貝嶺以及京基的蔡屋圍。但從最新的意見稿可見，深圳政府對于城市更新工作不再一味的由開發(fā)商為主導(dǎo)，現(xiàn)正加大土地整備的力度，強(qiáng)力推進(jìn)用地的清退和城市更新工作。
1、由區(qū)政府作為主導(dǎo)開展前期工作，選擇一家開發(fā)商進(jìn)行舊改。
2、嚴(yán)格控制商務(wù)公寓的審批，舊改項(xiàng)目含公寓的，須一定比例交政府。
3、政府或停止舊住宅區(qū)拆除重建申報(bào)工作，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類域市更新計(jì)劃，除存在重大安全隱患鑒定為危房區(qū)域或因市政需要。
4、大幅度提高免繳地價(jià)容積率：城中村≤5.0;舊屋村≤2.0，(之前設(shè)定為≤3.0)。
5、增加保障房建設(shè)。在軌道站點(diǎn)500米，用地面積不少于3000米的工業(yè)用地，按保障房法定圖則做調(diào)整，可配建總建面35%的商品房。另一類地區(qū)，工改居的最高配建40%
住宅。
6、舊住宅區(qū)回遷比例按套內(nèi)面積測算，同用途置換比例為1：1。
7、舊住宅區(qū)舊改由政府主導(dǎo)進(jìn)行意愿征集，需在1年內(nèi)達(dá)到100%業(yè)主同意簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，方可報(bào)審。逾期五年內(nèi)不得再開展城市更新工作。
8、申報(bào)舊改項(xiàng)目“五年規(guī)劃”范圍內(nèi)的，區(qū)政府可直接審批。
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