深圳、東莞限購限貸新政出臺后，以前開盤熱銷的那些套路都沒用了！臨深樓盤到深圳開盤也不再是促進成交的“萬靈丹藥”，反而是一些定價低于預期的樓盤，受到本地購房者的青睞，銷售效果更佳。

樓市整體仍冷清 業(yè)內(nèi)人士稱合理定價是銷售關(guān)鍵

  有樓低價開盤

  逆市去化九成

  深圳、東莞限購限貸新政出臺后，以前開盤熱銷的那些套路都沒用了！臨深樓盤到深圳開盤也不再是促進成交的“萬靈丹藥”，反而是一些定價低于預期的樓盤，受到本地購房者的青睞，銷售效果更佳。

  文/廣州日報記者蔣幸端

  圖/廣州日報記者石忠情

  現(xiàn)象一：有新盤定價低于預期

  上周有樓盤開盤定價低于預期，成交效果比較好。其中最明顯的是望牛墩鎮(zhèn)恒大翡翠華庭，據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛提供的數(shù)據(jù)顯示，上周該樓盤開盤，推出151套74~121平方米兩至四房產(chǎn)品，均價11300元/平方米，去化率約9成；此外，萬科珠江東岸推204套73~96平方米精裝洋房，整體均價約12200元/平方米，銷售效果同樣不錯。具體的成交數(shù)據(jù)要等樓盤簽約后才知道。

  一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這些新盤開盤銷售效果好，主要是新政前購房者對于樓盤的預期價格比較高，開盤后發(fā)現(xiàn)定價低于預期，因此紛紛認購。“比如恒大翡翠華庭，之前放出的風聲要賣到1.4萬元/平方米左右，但是開盤均價實際上只有1.1萬元/平方米左右，有的單位甚至只有1萬元/平方米左右，不少購房者覺得價格低于預期，因此趕緊入市。”

  不過據(jù)了解，從整體市場來看，目前東莞樓市觀望氛圍仍然濃厚，整體市場冷淡。

  現(xiàn)象二：同一鎮(zhèn)區(qū)樓盤“打擂臺” 成交價格差距大

  麻涌鎮(zhèn)萬科和碧桂園項目“打擂臺”，自兩樓盤銷售中心開放之初就已經(jīng)開始了。兩個樓盤戶型相似，位置相鄰，產(chǎn)品同質(zhì)化，因此對客戶的爭奪也特別激烈。

  上周，萬科珠江東岸推新貨，對外透露的均價約為1.2萬元/平方米，去化率近9成。從備案價來看，碧桂園十里江灣的備案價約為1.1萬~1.7萬元/平方米之間。不過，瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心監(jiān)測東莞房管局公眾信息網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，上周碧桂園十里江灣簽約均價為11365元/平方米，萬科珠江東岸簽約均價僅為8957元/平方米。

  據(jù)了解，萬科珠江東岸成交價格較低的原因是上一輪推售成交的產(chǎn)品補簽所致。

  從兩樓盤定價來看，雖然相對于臨深片區(qū)2萬元/平方米的定價較低，但是對于本身的價格而言，目前的定價顯然較之前產(chǎn)品有所上漲。

  現(xiàn)象三：到深圳開盤也不起作用了

  在東莞出臺限購限貸新政前，東莞開發(fā)商熱衷到深圳開盤，直接吸引深圳客購買東莞房。“許多深圳客甚至沒有實地考察過樓盤，直接就在開盤現(xiàn)場簽約了。”一名開發(fā)商向記者形容新政前東莞樓盤在深圳開盤的場景，幾千人到現(xiàn)場排隊，半天時間內(nèi)上千套房被買走。

  不過，在新政出臺后，主打深圳客的樓盤成交嚴重受挫，到深圳開盤的效果也不再明顯。上周，位于東莞黃江的中信紅樹山在深圳開盤。一名在現(xiàn)場的中介人士告訴記者，提前排隊買房的現(xiàn)象也沒有出現(xiàn)。據(jù)瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心介紹，該樓盤推363套85~101平方米洋房，均價約23000元/平方米，去化率僅三四成。

  此外，主打深圳客的鳳崗三正瑞士公館也在當天推出34套181~203平方米別墅，均價40000元/平方米，去化率約5成；同步推售184套97~112平方米洋房，均價約23000元/平方米，去化率僅約三四成。

  現(xiàn)象四：特價房重出江湖

  據(jù)了解，房企為了盡快走貨，“一口價”特價房促銷的營銷活動頻現(xiàn)，如松湖豪庭、風度盛薈、春暉國際城、浙商大廈等項目都有進行“一口價”特價房促銷。

  記者了解到，有樓盤正常的銷售價格在1.3萬元/平方米左右，但是推出少數(shù)幾套特價房定價約1.1萬元/平方米，不過這幾套特價房位置較差，朝向和戶型設(shè)計等都不如其他正常銷售價格的產(chǎn)品。

  隨著樓市降溫日益明顯，開發(fā)商推出“一口價”特價房促銷現(xiàn)象將增多。業(yè)內(nèi)人士特別提醒購房者，雖然特價房便宜，但是一般進行促銷的特價房都有各種不足，購房者在購買前應該先了解清楚樓盤的實際情況，看自己是否能夠接受再行購買，避免引起購房糾紛。

  市場觀察

  推貨量回到新政前 大多數(shù)樓盤成交欠佳

  進入11月以后，東莞推新貨的樓盤開始增多。有不少開發(fā)商透露，樓盤的開盤情況離預期相差很遠，“以前可以賣個八九成，現(xiàn)在卻只有五成左右，甚至只有三四成了。”除了受到限購、限貸政策的影響外，市場觀望氛圍仍然十分濃郁是重要原因之一。不過，到了例行的年末沖刺時間，不少開發(fā)商還是會加大新品供應，希望能夠吸引多一些購房者。

  瑞峰優(yōu)慧垛數(shù)據(jù)中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周東莞共有12個項目在房管局進行備案，合計住宅供應2210套，面積約22.47平方米，環(huán)比上漲27%。經(jīng)過一個多月政策消化期，上周住宅供應持續(xù)放量，基本回到新政前推貨節(jié)奏。該數(shù)據(jù)中心分析，一方面是因為10月樓市新政出臺后，多個項目將推新貨的節(jié)點延后至11月中下旬；另一方面，開發(fā)商經(jīng)歷了之前的少量試水后，開始轉(zhuǎn)向規(guī)模推貨。從供應產(chǎn)品來看，剛需及首次改善型是推貨主力戶型。

  業(yè)內(nèi)人士：價格是影響購房者入市的最重要因素

  東莞中原地產(chǎn)介紹，從實際認購市場上看，上周開盤項目中，部分開發(fā)商降價意愿不明顯，定價仍然較高，去化率不盡如人意，而價格相對合理的項目去化率則較為理想，證明價格是影響購房者入市的最重要因素。

  鑒于對后市市場的不樂觀，業(yè)內(nèi)人士紛紛呼吁開發(fā)商合理定價。記者了解到，隨著政策影響的深入，預計下月低價樓盤入市將會逐漸增多，而且也將有越來越多價格低于預期的樓盤入市，購房者可以有更多的選擇。不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，由于今年前三季度開發(fā)商回籠資金效果好，有些開發(fā)商直接放棄了最后一兩個月的業(yè)績，不肯降價，因此預計較明顯的降價將在明年第一季度才會出現(xiàn)。

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