深圳10月頒布新政嚴(yán)控樓市，11月接力推出相應(yīng)的賣地新政，對(duì)開發(fā)商和購房者提出更嚴(yán)格要求：既限定最高成交地價(jià)，也限定未來商品房售價(jià)，而且要求購房者五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
　　這一行政調(diào)控色彩濃厚的賣地政策，見諸于深圳市土地房產(chǎn)交易中心11月10日掛出的三宗土地出讓公告（下稱公告）。公告明確，此番掛牌出讓土地將采用“雙限雙競(jìng)”方式，亦即：限制銷售房價(jià)、限制成交地價(jià)；競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e。這三宗地塊均是居住用地，分別位于深圳原關(guān)外片區(qū)的龍華區(qū)、坪山區(qū)和大鵬新區(qū)。
　　舉例而言，公告規(guī)定，位于龍華區(qū)、編號(hào)為A808-0020的宗地所建商品住房，預(yù)售時(shí)平均銷售單價(jià)必須低于周邊同類預(yù)售項(xiàng)目屆時(shí)備案均價(jià)的90%，而且不能高于5.67萬元，最高銷售單價(jià)則不得高于5.98萬元。在銷售房價(jià)的基礎(chǔ)上評(píng)估土地出讓底價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到一定比例的價(jià)格，即為最高地價(jià)限價(jià)。所謂“雙競(jìng)”，即是指當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高地價(jià)限價(jià)時(shí)，有意繼續(xù)競(jìng)買者由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)?cè)瞬抛》棵娣e。
　　深圳此番要求競(jìng)得人必須至少配建占建筑總量20%-30%的人才住房，最終配建面積由規(guī)定配建面積與競(jìng)得人所競(jìng)面積加總得出。而且，人才住房建成后，必須無償移交給當(dāng)?shù)貒笊钲谑腥瞬虐簿蛹瘓F(tuán)有限公司。這家政策性國有獨(dú)資公司剛成立不久，注冊(cè)于10月9日，注冊(cè)資金高達(dá)1000億元，專門從事人才安居房投資建設(shè)和運(yùn)營管理。
　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，“雙限雙競(jìng)”的土地出讓模式，既能有效杜絕競(jìng)拍者無理性的叫價(jià)，防止出現(xiàn)“地王”，也有助于解決當(dāng)?shù)厝瞬抛》啃枨?。深圳近?ldquo;地王”頻出，令樓市持續(xù)升溫：6月上旬接連出現(xiàn)兩個(gè)“地王”，成交價(jià)分別約為83億、140億元，8月底更是誕生310億元總價(jià)“地王”，刷新全國記錄。
　　深圳此番賣地對(duì)開發(fā)商的嚴(yán)要求，還體現(xiàn)在套型規(guī)定和購地資金審查方面。公告規(guī)定：出讓宗地內(nèi)可銷售的、住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比，不得低于商品住房項(xiàng)目總建筑面積和總套數(shù)的70%。這便是坊間俗稱的“90/70”政策。公告還要求土地競(jìng)買人承諾：土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資和資管計(jì)劃配資等。
　　購房者方面，深圳要求：商品房小業(yè)主自取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書之日起，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
　　前述系列規(guī)定環(huán)環(huán)相扣，無疑將會(huì)減弱商品房投資屬性。深圳中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為，這些項(xiàng)目應(yīng)該主要是剛需產(chǎn)品，將可抑制投資客炒房行為；規(guī)范土地資金市場(chǎng)，則可降低開發(fā)商拿地杠桿，降低潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　但另一面，賣地新政從末端房價(jià)著手調(diào)控，必將壓縮開發(fā)商盈利空間，可能帶來負(fù)面影響，例如，出現(xiàn)偷工減料導(dǎo)致項(xiàng)目質(zhì)量不高等問題。“對(duì)開發(fā)商來說，產(chǎn)品類型和價(jià)格都沒有發(fā)揮空間，肯定要從成本上控制。”一名深圳樓市研究人士如此表示。
　　在樓市連漲多時(shí)的背景下，深圳市政府接連出招，3月頒布樓市新政，從社保門檻、信貸政策等方面收緊樓市，10月又加碼調(diào)控，再推八條調(diào)控措施，被稱為“深八條”。此番賣地新政便可視為“深八條”中供地政策的落地實(shí)施。深圳市規(guī)劃國土委認(rèn)為，這次土地出讓是“探索競(jìng)地價(jià)與競(jìng)?cè)瞬抛》颗浣肯嘟Y(jié)合”的招拍掛首例，有助于明確政策導(dǎo)向、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。
　　賣地新政并非深圳獨(dú)有，房價(jià)同樣高漲的北京也有類似措施。北京市規(guī)劃國土委10月13日即發(fā)公告明確，即將出讓的四宗土地將采用“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，而且執(zhí)行“70/90”政策。
　　不同之處在于，北京規(guī)定：當(dāng)報(bào)價(jià)到達(dá)地價(jià)上限時(shí)，由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例；當(dāng)競(jìng)報(bào)自持比例達(dá)到100%時(shí)，再轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案包括可再生能源利用、綠色建材使用比例及新風(fēng)系統(tǒng)等方面。