兩天釋放三個信號 厘清深圳樓市現狀
雙11，有的人在剁手，有的人在跺腳。
“剁手黨”在24小時為天貓貢獻了1207億。然而，就在另一頭，剛剛拿到預售許可證的觀瀾新盤星夜開盤，毛估僅賣掉3個億。
實際上，這兩天釋放的三大信號，正好針對一手、二手和土地市場，明白了其中的意義，就能夠看清楚深圳樓市的現狀。
信號一：15個月，去化85%降為10%
在長達40天的“空窗期”后，深圳樓市終于迎來了一個住宅獲得預售許可證。很快，3天后，位于龍華新區(qū)觀瀾街道的金洪觀薈(華盛觀薈二期)11日晚上，在營銷中心開盤。
獲批的806套房，悉數推出。從市場上反饋的信息看，一個“冷”字足以概括，去化率約為一成，戶型在79-89平方米（建筑面積），如果按照4.6萬元/平方米的價格估算，出貨量大約在3億。
“陸家嘴”從媒體發(fā)布的信息了解到，華盛觀薈一二期的兩次開盤，可謂“天壤之別”，一期當時可是選擇在開盤神地“大中華”開盤，當天推盤958套，去化85%，也就是810余套。
從2015年的8月，到2016年的11月，這15個月，深圳樓市發(fā)生的變化，不用說，很多人都知道。但是同一個樓盤的去化從85%，驟降為10%，就足以反映這個市場的現狀了。
信號二：1個月，某二手盤直降18%
從表面上看，10月二手住宅成交均價 56790 元/平方米，環(huán)比下跌 4.2 個百分點；成交 6329 套，環(huán)比減少 18%。
作為對市場最敏感的二手房，這些數據顯然看不出嚴寒有多嚴重，比較靠譜的數據是，75%的業(yè)主調低報價，成交量在上面數據上砍掉六七成。
具體到個盤，二手市場上能夠成交的，絕大多數是降價的，最高降了18%，要知道，這可是一個月的時間！
10月成交活躍二手房成交調查
（數據來源：咚咚淘房哥）
信號三：28億，有幾家拿得出來？
接下來分析一下重要事件。
11月10日公告出讓的三宗住宅用地，第一次采用“雙限雙競”的出讓方式，其中一條就是對每宗地提出最高限價，并要求全部采用開發(fā)商自有資金。
此前，房地產企業(yè)拍地的資金主要有兩類來源：一類是來自于企業(yè)直接劃撥的資金，而企業(yè)可以通過發(fā)債、定增等獲得資金；另一類是借銀行理財等資金“夾層融資”加杠桿來獲得。
在強化公司債監(jiān)管的同時，“夾層融資”的通道已被堵住。
而上述三塊地要求，開發(fā)商土地購置資金來源不屬于開發(fā)貸款、資本市場融資、資管計劃配資等。
這三宗地的最高限價為28億、6.8億和22.8億，金額最高的就是炙手可熱的龍華地塊。
這個28億是什么概念？
從上市房企今年前9個月的現金排行榜TOP 100來看，恒大地產以1640億元名列榜首，位居第二的中海地產843億元，萬科A為532億元。
今年拿地較為激進且排名第68位的時代地產為48億元，同樣拿地尤為激進且排名第97位的融信中國為27億元。
也就是說，這28億，按照排名，只有96個上市房企“夠資格”。
數據來源：億翰智庫
按照今年1-9月上市房企凈利潤排行榜TOP20強排名，28億相當于第7名金地集團的9個月凈利潤。
如果開發(fā)商拿出自有資金拿這塊地，壓力之大，可想而知。
數據來源：面包財經
實際上，表面風光的房企的日子并不好過。
120多家房地產行業(yè)上市公司中，在2015年底，房地產上市公司凈利潤率9.99%，是近10年來首度跌破10%，較2009年的17.02%下跌了7個百分點。
今年上半年房企凈利潤率約9.94%，仍然低于10%。
制表：美聯物業(yè)
由上分析，這三宗住宅用地出讓的條件苛刻，非一般的開發(fā)商能夠承受。一個簡單的結論是：12月14日，龍爭虎斗的場景將不再出現。
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