中國(guó)國(guó)土資源報(bào)微信公眾號(hào)發(fā)出一則新聞，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱通知），通知中明確指出，防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

通知中提出：

1、房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并于9月底前全面完成。

2、針對(duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問(wèn)題，協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問(wèn)題。防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

3、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記信息要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)共享。

小產(chǎn)權(quán)房專屬問(wèn)答

問(wèn)：

很多人想投資買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，包括農(nóng)民房、統(tǒng)建樓，“小產(chǎn)權(quán)房”遇拆遷容易產(chǎn)生哪些誤區(qū)？會(huì)遇到哪些問(wèn)題？

李華勇： 

小產(chǎn)權(quán)房大部分都是沒(méi)有合法手續(xù)的，要納入城市更新范圍，單獨(dú)納入的可能性不大，除非整個(gè)片區(qū)其他合法用地已經(jīng)達(dá)到這個(gè)指標(biāo)，并進(jìn)更新單元里面實(shí)施，可能才有機(jī)會(huì)走歷史用地的處置。就目前來(lái)說(shuō)，單棟走歷史用地處置還是不太可能的。

從另外一個(gè)角度，如果政府實(shí)施土地整備的方式，那就有可能了，土地整備是以股份公司為主體，就像沙湖，沙湖有很多外賣(mài)房，一平米從1.1萬(wàn)賣(mài)到1.3萬(wàn)了，沙湖社區(qū)2015年定的標(biāo)準(zhǔn)，村民如果想賣(mài)房子，我八千塊就收過(guò)來(lái)了，2015年之后房?jī)r(jià)漲起來(lái)之后，社區(qū)允許你外賣(mài)，因?yàn)楹芏嗳擞羞@個(gè)需求，比如幾代人都移民在外，不回來(lái)，他肯定不要房子，要錢(qián)。

外賣(mài)房，首先你跟村里不熟，肯定不敢買(mǎi)，因?yàn)槲覀兏?，有些同事去買(mǎi)，總共涉及到18個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)，至少分十期，我們也知道拿的房子在哪一期，前三期的我們才會(huì)考慮參與，因?yàn)榍叭趲啄陜?nèi)就可以兌現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)辦法貸款，不能使用杠桿，全部錢(qián)都要砸進(jìn)去，我們要算回報(bào)率的問(wèn)題，如果沒(méi)有辦法用杠桿的話，回報(bào)是很低的。

還有一個(gè)問(wèn)題，它的補(bǔ)償跟居民是有區(qū)別的，因?yàn)槟惝吘故峭鈦?lái)人，跟居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有差異，雖然同樣是1比1的面積置換，但外來(lái)戶要交基準(zhǔn)地價(jià)。

舊改先鋒：

大家在買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的時(shí)候容易產(chǎn)生誤區(qū)，比如律師見(jiàn)證，其實(shí)律師見(jiàn)證在遇拆遷的時(shí)候沒(méi)有多大效果，主要還是認(rèn)權(quán)屬的問(wèn)題。剛剛李老師提到一個(gè)核心的問(wèn)題，就是如果真的有人想投資小產(chǎn)權(quán)房博拆遷的，一定要看規(guī)劃走，比如前三期才值得考慮。

還有一個(gè)誤區(qū)，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，有綠本和沒(méi)有綠本的，哪個(gè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高？

李華勇： 

有本的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)更高，因?yàn)橛斜镜倪^(guò)不了戶，過(guò)不了你的名下，如果法院裁決的話，這種私宅拍賣(mài)完之后，房產(chǎn)證同樣過(guò)不到你名下，但是法院拍賣(mài)的多一層保障，登記中心會(huì)把法院處置情況記錄在案，這種就有保障。

如果你私下交易，交易中心不可能給你做這種記錄，最多只有律師見(jiàn)證，之前好像有這種規(guī)定，不允許律師做這種事情，明知道是違法的事情，你還去做？

所以沒(méi)有綠本的話更高，比如沙湖，沒(méi)證，都是村領(lǐng)導(dǎo)、村委作為見(jiàn)證人，這種更有保障。

不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門(mén)將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。

這里說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)是指，土地、海域及房屋、林木等定著物。具體包括集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋等建筑物所有權(quán)、海域使用權(quán)、森林、林木所有權(quán)、地役權(quán)、耕地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、抵押權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)及其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

那么，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)后，到底有什么好處？

一是確保國(guó)家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享；

二是不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息，與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批信息、交易信息等實(shí)時(shí)互通共享。

通知全文

國(guó)土資源部　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知

國(guó)土資發(fā)〔2017〕108號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市國(guó)土資源主管部門(mén)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳（建委、房地局）: 

　　為全面落實(shí)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示精神，加強(qiáng)部門(mén)銜接，解決不動(dòng)產(chǎn)登記“中梗阻”問(wèn)題，切實(shí)做到便民利民，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（中央編辦發(fā)〔2013〕134號(hào)）、《國(guó)土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕90號(hào)）等法規(guī)規(guī)章政策，現(xiàn)就房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題通知如下。

一、關(guān)于資料移交共享

　?。ㄒ唬┎粍?dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施前已經(jīng)形成的房屋登記紙質(zhì)資料要移交至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，確實(shí)難以拆分移交的，應(yīng)復(fù)制移交，復(fù)制移交的資料應(yīng)與原件一致，并于年底前全面復(fù)制移交到位。

　?。ǘ楸苊庵貜?fù)建設(shè)，保證房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記使用電子數(shù)據(jù)的一致性，房屋登記的電子數(shù)據(jù)應(yīng)完整地拷貝給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并于9月底前全面完成。

二、關(guān)于交易登記業(yè)務(wù)銜接

　　對(duì)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分設(shè)的地方，要按照“進(jìn)一個(gè)門(mén)、跑一次路”的原則，實(shí)現(xiàn)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記的有效銜接，切實(shí)做到便民利民。

　?。ㄒ唬┮粋€(gè)窗口受理。兩部門(mén)進(jìn)駐同一個(gè)服務(wù)大廳，設(shè)置同一個(gè)受理窗口，將房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記所需的法定材料編制形成統(tǒng)一的申請(qǐng)材料目錄向社會(huì)公布。

　?。ǘ┎块T(mén)并行辦理。收件后，相關(guān)資料分送兩部門(mén)并行業(yè)務(wù)辦理，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。涉及交易需辦理事項(xiàng)，一般交易業(yè)務(wù)要在3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，較為復(fù)雜的應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)，交易的結(jié)果通過(guò)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)反饋。

　?。ㄈ┓奖闳罕娹k事。凡是能夠通過(guò)網(wǎng)上辦理的房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，不得要求當(dāng)事人到現(xiàn)場(chǎng)辦理。

三、關(guān)于歷史遺留問(wèn)題

　?。ㄒ唬┽槍?duì)目前各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后出現(xiàn)的歷史遺留問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門(mén)要加強(qiáng)配合，共同協(xié)商推動(dòng)地方政府依法合規(guī)分類妥善處理，及時(shí)解決問(wèn)題。

　?。ǘ┓乐剐‘a(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化。

四、切實(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)測(cè)分析工作

　　不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和房屋交易管理部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)工作的重要性，將二手房與新建商品房納入統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)管和調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施后，房屋交易和不動(dòng)產(chǎn)登記信息要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)共享。

國(guó)土資源部  住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

2017年9月11日

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