供給充足、需求旺盛、政策利好、資本扶持……長(zhǎng)租公寓正坐擁無(wú)限風(fēng)光，但盈利始終是一個(gè)難題。深圳商報(bào)記者了解到，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛。世聯(lián)行近日發(fā)布的上半年報(bào)顯示，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的收入為6767萬(wàn)，同比上升接近5倍。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松表示，賺租金差并不是很好的模式，托管和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）是非常好的模式，未來(lái)長(zhǎng)租公寓會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)潮。

世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓收入同比增近五倍

起步于傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的世聯(lián)行，新業(yè)務(wù)出現(xiàn)崛起的勢(shì)頭。

今年上半年的業(yè)報(bào)顯示，世聯(lián)行互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)增長(zhǎng)最快，“房聯(lián)保”收入為9.2億元，同比增長(zhǎng)61.25%，毛利為2.03億元，同比增長(zhǎng)318.98%；金融業(yè)務(wù)上半年放貸額為63.41億元，同比增長(zhǎng)285.26%，貸款余額32.98億元，同比增長(zhǎng)105.22%，從單月來(lái)看，今年6、7月的業(yè)務(wù)量達(dá)到去年的當(dāng)月極值；長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的收入為6767萬(wàn)，同比上升接近5倍，主要由于此前收的4萬(wàn)套房裝配完成后，開(kāi)始陸續(xù)出房，出租率在裝修后一個(gè)月達(dá)到90%，兩個(gè)月達(dá)到94%，比較可觀(guān)。

這是一個(gè)兩年前才誕生的品牌，公開(kāi)資料顯示，2015年8月，紅璞公寓首個(gè)項(xiàng)目在廣州豫章苑開(kāi)業(yè)；2016年，紅璞公寓落地20個(gè)城市，簽約超過(guò)2萬(wàn)間，其中已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)近5000間。

按照世聯(lián)行最新披露，紅璞上半年的簽約數(shù)量已經(jīng)達(dá)到4萬(wàn)多間。

據(jù)2016年年報(bào)顯示，世聯(lián)行希冀2017年長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)全國(guó)目標(biāo)簽約總量能達(dá)到10萬(wàn)間。

陳勁松則在2016年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露了更大的雄心：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看長(zhǎng)租公寓要做100萬(wàn)間。”

當(dāng)簽約規(guī)模到了10萬(wàn)間就能實(shí)現(xiàn)盈利

中投顧問(wèn)在《2017-2021年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中表示，長(zhǎng)租公寓的盈利來(lái)源可分為四部分：批零租金差，裝修投資回報(bào)為通過(guò)裝修提升的溢價(jià)，未來(lái)租金增長(zhǎng)收益，衍生服務(wù)收入提供保潔、維修等增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)的收益。

然而，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中低端長(zhǎng)租公寓較周?chē)吭醋饨鹨鐑r(jià)有限，安居客和趕集網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓的“批零租金差”一般不超過(guò)10%，溢價(jià)部分主要來(lái)自于衍生服務(wù)收入。在租金溢價(jià)有限的背景下，控制成本是長(zhǎng)租公寓盈利的關(guān)鍵。

陳勁松曾表示，當(dāng)簽約規(guī)模到了10萬(wàn)間，過(guò)了2018年紅璞公寓就能實(shí)現(xiàn)盈利。近日，陳勁松再次談到了紅璞的盈利問(wèn)題，直言，“賺租金差并不是很好的模式，托管和REITs是非常好的模式。”

世聯(lián)行董事總經(jīng)理朱敏稱(chēng)，紅璞公寓目前并未形成完整的一個(gè)周期，但同時(shí)“房聯(lián)保業(yè)務(wù)還是有很大的利潤(rùn)空間，對(duì)于不管是世聯(lián)空間和紅璞公寓的階段性虧損，是一個(gè)好的補(bǔ)充。”

世聯(lián)行房聯(lián)保占總收入的28%，連續(xù)兩年超過(guò)100%增長(zhǎng)，今年上半年增長(zhǎng)超過(guò)60%，毛利率迅速提升。

從2014年起步，房聯(lián)保一直保持高速增長(zhǎng)，2017年上半年實(shí)現(xiàn)178個(gè)城市布局，執(zhí)行669個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)9.19億的創(chuàng)收，在23個(gè)大中城市中，實(shí)現(xiàn)電商TOP3，創(chuàng)收增長(zhǎng)61.25%，毛利潤(rùn)增長(zhǎng)318.98%。

未來(lái)長(zhǎng)租公寓將會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)潮

“租售同權(quán)是房地產(chǎn)下半場(chǎng)最重要的政策。租售同權(quán)將撬動(dòng)非商品住宅，包括廠(chǎng)房、城中村等，這些約占一半市場(chǎng)左右，租售同權(quán)，如果把租權(quán)明確，同時(shí)人們認(rèn)為租也是一種很好的生活方式，未來(lái)租將有很大發(fā)展，這也是中國(guó)下半場(chǎng)正常的生活。”陳勁松認(rèn)為，租售同權(quán)將帶來(lái)，第一，物業(yè)在租賃方面將是平等的，第二，REITs一定會(huì)誕生，基于此中國(guó)租賃行業(yè)會(huì)誕生最大的企業(yè)。未來(lái)租售同權(quán)也會(huì)帶來(lái)改造老房子變得更加“有利可圖”，不僅僅是學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，那只是公共服務(wù)的權(quán)利，還包括房屋改造的權(quán)利。

與開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)相拿地獲取項(xiàng)目的區(qū)別在于，世聯(lián)行是一家服務(wù)公司，獲取房源的方式多樣化。“很多盤(pán)源是和開(kāi)發(fā)商合作的，雖然很多房企在轉(zhuǎn)型做租賃，但也有大的房企和我們合作，因此我們拿項(xiàng)目的多元化也是世聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)，如杭州村集體拿地。所以真正舉牌，高溢價(jià)拿地不是一個(gè)長(zhǎng)期的方式，我們會(huì)嚴(yán)格控制每一個(gè)項(xiàng)目的收益，并不會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)在是一個(gè)風(fēng)口而擴(kuò)大業(yè)務(wù)拓展速度。目前長(zhǎng)租公寓為投入期，我們會(huì)多樣化拿房，與甲方、與政府進(jìn)行合作，最終形成O2O的入口。” 陳勁松如是說(shuō)。

有分析認(rèn)為，按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)空間在5.3萬(wàn)億左右，這一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)中目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億市值的公司。

陳勁松認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租公寓會(huì)利用并購(gòu)的方式，一是解決錢(qián)的問(wèn)題，另一個(gè)是解決房源獲取的問(wèn)題。

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