“也許今日的離別是為了明日更好的相見(jiàn)”，近日color公寓的官網(wǎng)上寫(xiě)著這樣一段告別語(yǔ)開(kāi)頭，這也宣告著昔日號(hào)稱深圳最大的O2O租房青年公寓就此暫別長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　有長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者：“color公寓已轉(zhuǎn)手。”與此同時(shí)，記者注意到鉑濤集團(tuán)擬以1200萬(wàn)元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓廣州窩趣公寓管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“窩趣公寓”)16.4%的股權(quán)。

　　就在萬(wàn)科、金地、世聯(lián)行、鏈家等開(kāi)發(fā)商及各路資本仍在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)大規(guī)模擴(kuò)張之際，早期進(jìn)入市場(chǎng)的公寓品牌已出現(xiàn)分化。

　　長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)是否仍是價(jià)值藍(lán)海？是否已進(jìn)入調(diào)整期？整個(gè)市場(chǎng)是否已趨于飽和？資本方對(duì)于長(zhǎng)租公寓目前又是持怎樣的態(tài)度？

　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓成常態(tài)

　　據(jù)了解，窩趣公寓成立于2010年，注冊(cè)資本為1387.5萬(wàn)元，由6大股東出資設(shè)立，其中鉑濤集團(tuán)為窩趣公寓第一大股東，持股比例為48%。近期，鉑濤酒店擬以1200萬(wàn)元的價(jià)格掛牌轉(zhuǎn)讓16.4%的股權(quán)，待轉(zhuǎn)讓完成后，鉑濤酒店將持有窩趣公寓31.6%的股權(quán)。

　　記者注意到，運(yùn)營(yíng)將近7年，但窩趣公寓仍未盈利。據(jù)其公布的數(shù)據(jù)，2015年公司凈利潤(rùn)虧損達(dá)到246萬(wàn)元，2016年虧損擴(kuò)大至585萬(wàn)元，截至2017年3月31日，前3個(gè)月凈利潤(rùn)虧損達(dá)到234萬(wàn)元。

　　對(duì)此，窩趣公寓品牌副總裁楊稷曾對(duì)媒體表示，并不是因?yàn)楣静毁嶅X所以轉(zhuǎn)讓股權(quán)，公司未盈利是為了規(guī)模化發(fā)展，前期投入資金較多。

　　與此同時(shí)，曾公開(kāi)宣傳是深圳最大O2O租房青年公寓——color公寓也在官網(wǎng)宣告暫別市場(chǎng)，有了解情況的市場(chǎng)人士稱其已進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　“長(zhǎng)租公寓的整合并購(gòu)一直都有，這其實(shí)是一個(gè)正常的商業(yè)行為，不過(guò)目前比較多的是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，兩個(gè)大規(guī)模的公寓品牌并購(gòu)的情況暫未出現(xiàn)。”專門幫助長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)中小“二房東”撬動(dòng)銀行資金的盈家生活深圳負(fù)責(zé)人鄭澤豪表示。

　　同時(shí)，他也指出長(zhǎng)租公寓投資回報(bào)不高，在深圳拿房成本高，回報(bào)就更低，因此不排除部分公寓運(yùn)營(yíng)方放緩腳步或者轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度。

　　在魔方生活服務(wù)集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱“魔方公寓”)副總裁陳馳看來(lái)，在深圳等一線城市，長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展較快，目前僅深圳市場(chǎng)就有上百家品牌公寓在競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)仍不規(guī)范，缺乏一個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。非規(guī)模化的小公寓品牌會(huì)在這個(gè)過(guò)程中逐漸退出，這是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)范化的一個(gè)趨勢(shì)。市場(chǎng)完成規(guī)范化的過(guò)程中，不符規(guī)范的小公寓品牌逐漸被淘汰。

　　市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和

　　近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)被視為“風(fēng)口”，除了YOU+、魔方等品牌外，萬(wàn)科、金地、世聯(lián)行、鏈家等也加速在該領(lǐng)域內(nèi)跑馬圈地。

　　據(jù)2017年鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。此外，政策優(yōu)惠的支持也給予了“房東”們開(kāi)拓市場(chǎng)的底氣。2017年初，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》就曾提及發(fā)展住房租賃企業(yè)、建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)、允許改建房屋用于租賃、提供金融支持等，市場(chǎng)普遍認(rèn)為利好長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

　　盡管大小公寓品牌股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜頻現(xiàn)，但受訪專家一致認(rèn)為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)。

　　“租賃市場(chǎng)原本就是存量市場(chǎng)而非增量，簡(jiǎn)單說(shuō)就是我們不做公寓這些租客還是有地方住，只不過(guò)是城中村或者小區(qū)房而已，所以飽和是個(gè)偽命題。”一位不愿具名的品牌房企深圳長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人表示。

　　陳馳表示，“國(guó)內(nèi)公寓在整個(gè)租賃行業(yè)內(nèi)占比不到2%，我們注意到數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流動(dòng)人口仍在成倍增長(zhǎng)，2020年將達(dá)到3億的流動(dòng)人口，需求仍很旺盛，所以在我們看來(lái)公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和。”

　　V客青年公寓創(chuàng)始人辜月則坦言，僅深圳而言，部分區(qū)域已處于相對(duì)飽和狀態(tài)，但整個(gè)行業(yè)看仍有發(fā)展空間，V客也會(huì)遵循自己的步調(diào)進(jìn)行有序擴(kuò)張。

　　長(zhǎng)租公寓是重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，前期資金投入成本較高，投資回報(bào)周期長(zhǎng)，如上述窩趣公寓運(yùn)營(yíng)7年仍處于虧損狀態(tài)。如何實(shí)現(xiàn)投入與效益的平衡也是各公寓品牌亟待解決的問(wèn)題。

　　“我們自己算了一筆賬，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的預(yù)估，保證能在3~5年內(nèi)回本的項(xiàng)目我們才會(huì)做。”辜月直言V客并不做賠本買賣，這也是為什么僅在短短兩三年內(nèi)，V客公寓可以實(shí)現(xiàn)回本的關(guān)鍵所在。

　　但在陳馳看來(lái)，“就魔方而言，目前仍在擴(kuò)大規(guī)模，預(yù)計(jì)2017年的規(guī)模能實(shí)現(xiàn)成倍的增長(zhǎng)，因而仍在不斷地投入資金，很難基于此計(jì)算盈虧。但魔方會(huì)將每間店的投資回報(bào)周期控制在5年以內(nèi)，唯有單店實(shí)現(xiàn)盈利，才能講求整體的效益。”

　　據(jù)鄭澤豪介紹，目前長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)思維主要有兩種，簡(jiǎn)單的包租思維就是“二房東”模式，賺取拿房成本與房租價(jià)格間的差價(jià)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)于長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的思維并不局限于此，更注重長(zhǎng)線布局。

　　“開(kāi)發(fā)商盯的是后市，例如合同期為10年，其認(rèn)為5年后租金上漲收益可觀，提前布局。這后5年的收益是相當(dāng)高的，現(xiàn)在基本上開(kāi)發(fā)商都這么做，因此出現(xiàn)大規(guī)模資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。所以對(duì)于資金實(shí)力不足，僅通過(guò)自有資金運(yùn)營(yíng)的公寓項(xiàng)目很難玩得贏。”鄭澤豪表示。

　　同時(shí)，他也補(bǔ)充指出單憑租金收入，回本太慢，公寓運(yùn)營(yíng)方尤其是資金實(shí)力無(wú)法與房企匹敵的中小二房東，通常會(huì)選擇尋求銀行資金支持及資產(chǎn)證券化等方式盤活資產(chǎn)。