一則《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作若干措施（征求意見稿）》的政策一出，“符合棚戶區(qū)改造政策適用范圍的老舊小區(qū)不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造”被廣泛解讀，針對以舊改為主要取地方式的深圳開發(fā)商、對舊改預(yù)期老舊物業(yè)“以小博大”的投資者、對以周轉(zhuǎn)舊改項目為主營的投資公司以及受舊改影響的房價都有所提及。

于此，筆者從開發(fā)融資、市場供給、量價等層面進(jìn)行解讀。

我們來先看一下政策的核心內(nèi)容。此次征求意見稿從適用范圍、推動主體、政策規(guī)定、實(shí)施保障等方面均做了有效說明，筆者提煉以下核心內(nèi)容：

1、適用范圍：全市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。

2、實(shí)施模式：棚戶區(qū)改造推廣“政府主導(dǎo)+國企實(shí)施+公共住房”的實(shí)施模式，原則對符合條件的棚改區(qū)采取拆除重建，由區(qū)棚改工作指揮部、區(qū)主管部門、街道棚改辦多級配合實(shí)施，具體實(shí)施主體由市人才專營機(jī)構(gòu)或其他國企承接，可指定市人才安居集團(tuán)，或通過公開招標(biāo)方式確定。

3、棚改流程：棚戶區(qū)改造實(shí)施流程與城市更新流程主要節(jié)點(diǎn)相同，也包括信息普查、納入棚改計劃、確定實(shí)施主體、編制專項規(guī)劃、制定補(bǔ)償方案、簽訂補(bǔ)償協(xié)議、實(shí)施拆除、不動產(chǎn)權(quán)證書注銷、申請規(guī)劃許可證、測算地價、簽訂補(bǔ)充協(xié)議。最大的不同點(diǎn)在于納入計劃后的棚改項目需先確定實(shí)施主體再執(zhí)行編制專規(guī)等工作，且棚改的“釘子戶”可依法進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

4、棚改項目扣除返還物業(yè)外，其余物業(yè)堅持以租為主，根據(jù)轄區(qū)人才住房和保障性住房的建設(shè)供應(yīng)情況，確定租售比例，福田、羅湖、南山、鹽田四區(qū)的棚改項目所建人才住房和保障性住房只租不售。

政策對比：根據(jù)深圳市政府2016年12月28日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》即我們經(jīng)常所說的“38號文”中關(guān)于舊住宅區(qū)申請拆除重建類城市更新條件為：建筑物建成時間原則上不應(yīng)少于20年；對使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全等亟需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。

從政策對比來看，新棚改政策與原棚改相關(guān)規(guī)定對于其適用范圍并未有較大區(qū)別，但最新出臺的政策更強(qiáng)調(diào)政府參與舊改的主動性，原則上符合棚改老舊小區(qū)全部由政府進(jìn)行主導(dǎo)改造。

那么，以上政策究竟對市場帶來什么樣的影響？筆者將從以下幾個方面分析：

1、對政府而言，政策將加快政府住房保障體系實(shí)施進(jìn)度：2016年6月30日，市人才安居集團(tuán)正式登記成立，為嚴(yán)格執(zhí)行深圳“人才計劃”，政府斥資1000億元成立人才安居集團(tuán)專營深圳人才住房保障體系。按照計劃，“十三五”期間，深圳市將建設(shè)和籌集保障性住房及人才安居房40萬套。其中，人才安居房30萬套，相當(dāng)于特區(qū)建立以來政策性住房的總和。各區(qū)政府均擔(dān)負(fù)人才安居房提供的任務(wù)，目前人才安居集團(tuán)主要通過項目收購提供人才安居房，但次方法受限于房源數(shù)量及收購成本，推進(jìn)速度無法滿足“十三五”規(guī)劃要求。該政策幾乎傾向于棚改指定人才安居集團(tuán)參與開發(fā)建設(shè)，相信在很大程度上能滿足人才安居房的需要。

2、對開發(fā)商而言，政府主動參與棚改一定程度上加劇城市更新競爭激烈度。政府參與棚改會加大人才住房和保障性住房供應(yīng)量，保障體系的完善更會在房價高企的今日對購房者提供多重保障，商品房開發(fā)受到一定程度的影響。當(dāng)然從短期來看，該政策并不會產(chǎn)生較大影響，也無須過度解讀，但確實(shí)會對開發(fā)商選擇城市更新的類型及項目的眼光。同時，對于正在實(shí)施雙百限制條件下的舊住宅區(qū)更新項目的開發(fā)商而言確實(shí)是一個極好的消息，可以借著這股政策的春風(fēng)，加快簽約進(jìn)程、推動舊住宅區(qū)項目實(shí)施。

3、對購房者而言，尤其是符合深圳人才引進(jìn)政策的人群，未來可選擇空間將進(jìn)一步提升。當(dāng)然對于前期以購買有舊改預(yù)期的老舊住宅區(qū)的投資者而言，在可預(yù)期的時間內(nèi)，恐怕其投資收益預(yù)期要受到較大的影響了。

4、對金融機(jī)構(gòu)而言，目前對房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管空前嚴(yán)格，政府主導(dǎo)的棚改成為當(dāng)前資金環(huán)境下相對文件的資金投放項目，相信各銀行及非銀金融機(jī)構(gòu)一定會根據(jù)自身特征定制化金融產(chǎn)品大力支持棚改。

而對市場而言，假設(shè)政府主導(dǎo)的棚改在全市范圍內(nèi)形成一定的規(guī)模，則會更引導(dǎo)深圳房地產(chǎn)市場由增量向存量的快速轉(zhuǎn)變，租賃經(jīng)營市場將會進(jìn)一步放大。

筆者認(rèn)為，該政策的出臺于各方而言各有利弊，但政策指示精神將推動深圳市保障住房體系的完善，雖然政策制定到細(xì)則出臺再到項目落地實(shí)施需要一個過程、一個周期，當(dāng)然也存在項目推動動力、納入計劃標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施主體開發(fā)模式、項目搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定等一系列難題有待解決，但我們相信在政府推動下，深圳房地產(chǎn)市場將會向更理性、更健康的方向發(fā)展，形成保障住房體系及商品房住房體系雙軌并行的良好狀態(tài)。

當(dāng)然，再次強(qiáng)調(diào)，于當(dāng)下對于該政策無需過度解讀！理性、客觀看待深圳當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。

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