深圳市住建局一份《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”）在業(yè)界引發(fā)激烈討論。征求意見稿指出，在深圳使用年限超過20年，存在隱患、功能配套不全的老舊住宅區(qū)應(yīng)納入“棚改”范圍，不再采用城市更新方式進(jìn)行改造。這意味著什么？

圖片發(fā)自南方都市報(bào)App

區(qū)別

政府“引導(dǎo)”變“主導(dǎo)”

拆賠公開透明減少釘子戶

過去7年，“政府引導(dǎo)，以市場化運(yùn)作為主，充分發(fā)揮資源市場化配置作用”的主導(dǎo)機(jī)制曾讓深圳的城市更新市場化程度非常高，遙遙領(lǐng)先于全國其他城市。不過，從去年起，棚改越來越多地進(jìn)入深圳舊改的領(lǐng)域。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式“政府主導(dǎo)—國企實(shí)施—公共住房”，在這次的《征求意見稿》中得到明確。與“政府引導(dǎo)—市場運(yùn)作”的城市更新模式很大的不同。

深圳第一個棚改項(xiàng)目就是去年啟動成功共的羅湖“二線插花地”棚改項(xiàng)目，推進(jìn)至今，9.3萬居民已基本辦理。

城市更新項(xiàng)目不少，但進(jìn)展差別比較大。在2009年《深圳市城市更新辦法》出臺之后，木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園和橋東片區(qū)被列入2010年深圳城市更新單元第一批計(jì)劃的舊住宅小區(qū)改造項(xiàng)目。如今，7年過去，除了鶴塘小區(qū)，其他項(xiàng)目依舊停滯不前。

日前出爐的這份征求意見稿指出，深圳范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先將配套不完善的項(xiàng)目納入棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫。

“羅湖二線插花地棚改的有序進(jìn)行說明相比城市更新，棚改的進(jìn)度會更快。”上述負(fù)責(zé)人表示，棚戶區(qū)改造政策適用范圍已經(jīng)明確清楚，而且政府主導(dǎo)改造會給出理性、公開、透明的拆賠標(biāo)準(zhǔn)，“釘子戶”想盲目抬高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的想法破滅。

改變

強(qiáng)制征收、強(qiáng)制售賣難落地

行政征收、行政處罰取代之

在這份征求意見稿中，針對簽約期內(nèi)少數(shù)拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施并損害大多數(shù)業(yè)主利益的業(yè)主住戶，實(shí)施主體可以向項(xiàng)目所在區(qū)政府主管部門提交書面情況報(bào)告。區(qū)主管部門核實(shí)后，報(bào)區(qū)指揮部審議。審議通過，依法啟動行政征收、行政處罰等強(qiáng)制程序。

此前，“強(qiáng)制征收”和“強(qiáng)制售賣”兩大核心條款曾被諸多從業(yè)者視為城中更新中的“釘子戶解決機(jī)制”。但基于合法性、合理性和操作性，這兩大條款一直未能真正落地。

在綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁看來，這一行政征收、行政處罰條款中，“多數(shù)”、“少數(shù)”根本沒有一個具體的數(shù)據(jù)。而且，哪怕真的實(shí)行行政征收、行政處罰，政府與業(yè)主之間的矛盾依然不可避免。

不過，宋星慧則認(rèn)為，行政征收、行政處罰，是在“釘子戶”明顯損害多數(shù)人利益與公共利益之后才啟動的，確實(shí)可以解決“釘子戶”難題。“而且，在棚改過程中，前期都會跟業(yè)主進(jìn)行民事協(xié)商與溝通，業(yè)主的利益基本都可以得到保障，真正出現(xiàn)‘釘子戶’的現(xiàn)象非常少。這種‘釘子戶’，也往往是業(yè)主盲目追求私利導(dǎo)致的，不存在政府與業(yè)主之間有重大的利益沖突。”

焦點(diǎn)

是否會沖擊深圳市場化的城市更新模式？

深圳市英聯(lián)土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司董事長宋星慧認(rèn)為，政府主導(dǎo)的棚改與市場化的城市更新并不存在沖擊。“市場化的城市更新可以做，但問題在于，最終簽約是比較麻煩的事情。在市場背景下，開發(fā)商與業(yè)主之間是一場博弈，開發(fā)商為了項(xiàng)目可能會盲目抬高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，因沒有利潤空間可能會”偷工減料”，最終能否有實(shí)力將項(xiàng)目開發(fā)完畢并不好說。如果從業(yè)主角度來看，有些業(yè)主利益訴求較高，開發(fā)商沒有辦法和手段解決“釘子戶”問題，那么項(xiàng)目就只能長期停滯不前。”

宋星慧認(rèn)為，棚改既不影響業(yè)主的既得利益，而且由政府參與還能加大改造力度，改善居住環(huán)境，同時解決人才住房緊缺的問題。“從某種意義上來講，棚改的加入為城市更新注入新的血液。”

事實(shí)上，在此次的征求意見稿里，棚戶區(qū)改造政策的適用范圍已經(jīng)講得很清楚，這意味著，只有符合條件的老舊住宅區(qū)才可能納入棚改。“仍然會有大量的舊住宅區(qū)改造不納入棚改，留在舊改框架內(nèi)。”按照宋丁的觀點(diǎn)，對于老舊住宅區(qū)的改造，30%的老舊住宅區(qū)劃為棚改，70%劃為舊改，這樣的比較比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實(shí)，也能夠穩(wěn)定多年來已經(jīng)比較成型的舊改格局。

棚改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)到底會是什么樣？

此前的《城市更新條例(草案稿150731)》中，市場呼喚已久的拆賠比標(biāo)準(zhǔn)被“明文”寫下，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。而這次的征求意見稿，只是提出棚戶區(qū)改造搬遷補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式，由被搬遷人自愿選擇。各區(qū)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況，研究制定適用于轄區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)本區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施主體開展工作，并向社會公布。

“一般這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，政府會在法律的框架上，考慮市場因素，從已經(jīng)運(yùn)行的項(xiàng)目來看，目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都符合市場預(yù)期。”宋星慧表示，后期棚改還是會根據(jù)具體項(xiàng)目來設(shè)定各自的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然每個區(qū)的項(xiàng)目在實(shí)施的時候也會相互參照，同區(qū)的項(xiàng)目補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不會有太大的出入，政府也會總體把控平衡。

上述操盤城市更新項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人直言，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不好統(tǒng)一，每個項(xiàng)目的地理位置、安置方式都不一樣，目前的政策只能列出大框架的東西，很難細(xì)化到具體的標(biāo)準(zhǔn)。