臺風“苗柏”過境，深圳大雨傾盆。坐在辦公室的魏成安（化名）又拿出手機查看近期的樓市新聞，無意瞥到一則標題稱“深圳房價下半年必跌，二手房將再跌15%”的消息。

公開數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交均價54512元/平方米，環(huán)比下跌0.2%。截至目前，深圳新房均價8連跌，7個月時間房價未超過6萬元/平方米。

不過，魏成安顯然并不相信這條消息給出的預(yù)測，“我看房幾個月了，二手房價格還是很堅挺的，業(yè)主愿意降價拋售的并不多。我后悔在2014年深圳房價低谷的時候沒有買房，現(xiàn)在眼看孩子要讀書了，才想著買套學(xué)位房，但是價格已經(jīng)高不可攀。”

確實，與北京和上海等一線城市不同的是，深圳新盤價格穩(wěn)定，且二手房價格也未出現(xiàn)松動，不過與北京、上海等一線城市一樣的是，樓市新政使得部分投資客撤離，因此自住客的比例出現(xiàn)大幅提高。

房企不做虧本生意

魏成安在深圳打拼快十年了，今年終于決定買房，為的是方便孩子上學(xué)。原本租住在福田區(qū)景田的三室二廳，今年租金也達到了8000元/月，他升職后，覺得將租金用于月供也剛剛好，加上聽聞不少同事都選擇在龍華區(qū)或者龍崗區(qū)買房，他今年年初就開始在這兩處看房。

魏成安看中了位于龍華區(qū)4號線龍華站附近的鴻榮源壹成中心：“即便3月全國再次大范圍調(diào)控、市場冷清之時，這個項目的到訪量都一直保持高位。我看中的是，這個項目是大社區(qū)，未來有商業(yè)配套，還會建設(shè)3所幼兒園和一所九年一貫制的公立名校。附近還有地鐵站，雖然走路有些距離，但關(guān)鍵價格合適。”

事實上，鴻榮源壹成中心作為龍華區(qū)規(guī)模最大的城市更新項目，自開盤以來就備受矚目。2015年11月，該項目首次在深圳灣體育館開盤，均價在4.3萬元/平方米至4.8萬元/平方米。當天到場人數(shù)超過6000，下午五點就全部售罄。2016年6月，該盤再次推售1637套房源，均價5.5萬元/平方米，再次全部售罄。

該項目去年以131億元的售價和25.7萬平方米成交面積榮獲深圳樓盤銷售金額最高和面積最大兩個稱號。去年調(diào)控至今，鴻榮源壹成中心均價穩(wěn)定在5.8萬元/平方米，今年以來，一直穩(wěn)居深圳新房成交前十名，深圳中原數(shù)據(jù)顯示1月至5月，該項目已經(jīng)成交410套。

深圳中原研究中心總結(jié)該項目熱銷的原因為，“臨近龍華地王，大幅拉升樓盤的溢價空間；同時此次推出的戶型利用率極高，贈送面積誘人，加之其價格合理，均價低于龍華地王的樓面價。”

作為關(guān)外片區(qū)，龍華在5年前還是一個不被看好的區(qū)域。即便2011年底從寶安區(qū)獨立出來成立新區(qū)，龍華的房價在很長一段時間內(nèi)也都處于洼地，近年來卻變得炙手可熱。作為深圳市未來的新城市中心，甚至有傳言稱深圳市委將北遷至龍華。加上多宗地王的加持，龍華區(qū)的房價水漲船高，2015年4月新房成交均價還是2.6萬元/平方米，2017年4月新房均價早已超過了5萬元/平方米，部分樓盤價格甚至超過了7萬元/平方米。

龍華大盤一位負責人對中國房地產(chǎn)報記者直言：“龍華房價不會大降的，即便部分項目價格會略微調(diào)低，但整體上還是會保持穩(wěn)定。龍華區(qū)地王樓面價擺在這里，房企是不會做虧本生意的。”

對于深圳新房價格的走低，上述負責人則指出：“現(xiàn)在成交的大部分是剛需盤，豪宅盤難入市，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整下的價格，是有些失真的。一旦豪宅盤集中入市，價格立馬會拉高。現(xiàn)在很多豪宅盤拿不到預(yù)售證，都在排隊等著，比如5月就沒有豪宅盤拿到預(yù)售證。”

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月新房住宅中，價格在4萬~6萬元/平方米之間的成交面積占比上升9.1%，8萬元/平方米以上的成交面積占比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，環(huán)比下降36.9%。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對中國房地產(chǎn)報記者表示：“深圳房價假摔的可能性較大，仔細看數(shù)據(jù)，目前重點樓盤價格沒有下跌，而是外圍一些剛需樓盤價格下跌。另外，政府目前限售，導(dǎo)致了高端樓盤并不好賣，而中低端樓盤熱銷。預(yù)計下半年政策不會松動，對于豪宅開發(fā)商來說，苦等半年還未拿到預(yù)售證，可能也等不了太長時間，建議適當降低價格拿到預(yù)售證。”

“目前政府要求高端、低端項目搭配取得預(yù)售證、搭配備案，下半年深圳房價仍然會按照上半年趨勢走，即小幅平穩(wěn)下降。下半年仍然會繼續(xù)這個措施，因此無論是純住宅還是公寓類的高端項目，不會出現(xiàn)扎堆開盤的情況。如果沒有出貨壓力，沒有人愿意賤賣產(chǎn)品的。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出。

二手住宅難降價 尤其學(xué)位房

不過，魏成安最后還是沒有拿下那套總價接近500萬元的房子，而是選擇了學(xué)校更為聚集的南山區(qū)。魏成安對此并不遺憾，“也是和家人商量了很久才做的決定，不一定要買新房，有500萬元的預(yù)算也是可以在關(guān)內(nèi)找到一些合適的小兩房。”

魏成安剛剛看中了南山區(qū)南頭片區(qū)麒麟花園一套均價在7.8萬元/平方米的學(xué)位房，帶南山實驗學(xué)校麒麟小學(xué)部的學(xué)位。但是總價超過500萬元，令魏成安不能完全承受。而另一套同樣位于南山區(qū)大新地鐵站附近的小兩房，帶有前海小學(xué)的學(xué)位，價格剛過470萬元，接近魏成安原本的預(yù)算。

“南山實驗學(xué)校屬于南山區(qū)的重點學(xué)校，我們也在考慮，是選擇價格還是咬咬牙借點錢買名校房。我很擔心深圳房價還會繼續(xù)再漲，雖然樓市調(diào)控，但是要讓房主點頭降價是十分難的事情。”魏成安頗為苦惱。

像魏成安這樣為了學(xué)位房奔波的家長還有很多。根據(jù)深圳市教育局公開數(shù)據(jù)，今年深圳市公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口達到4.63萬個，2018年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達到6.1萬個，目前基本上是2~3個孩子搶一個學(xué)位。

這也令今年深圳學(xué)位房一直處在高溫不降，尤其是今年3月，即深圳學(xué)位房成交旺季，學(xué)生家長都趕在這個時間完成交易。彼時，不少傳統(tǒng)學(xué)位區(qū)域的成交量猛增。像香蜜湖豪宅片區(qū)，一套2200萬元的帶荔園外國語學(xué)校學(xué)位的房源，放出來兩小時就被拿下。

中國房地產(chǎn)報記者隨后也聯(lián)系了那位麒麟花園業(yè)主，他表示：“不要說房子本身帶學(xué)位，就是不帶學(xué)位，我也不會為了急著賣出去就降價。現(xiàn)在深圳房價只是調(diào)控中，真正要買房的還是大有人在，尤其是學(xué)位房，現(xiàn)在‘二孩’政策放開，家長為了孩子將來學(xué)習，肯定要換合適的房子。我的房子的價值就擺在那里。”

深圳中原地產(chǎn)金牌客戶經(jīng)理朱海霞也對中國房地產(chǎn)報記者解釋稱：“現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)和之前不同，心理價位不會輕易改變，除非急著用錢，會降價10%~20%出售，大部分都不松口。有位客戶出售羅湖區(qū)一處170平方米的住宅，心理價位就是1400萬元，我告訴他，1100萬元比較好賣，但是他認為房子賣出去的價格得足夠支付下一套，尤其是限購政策后，有貸款記錄再買房，首付要交5成，如果不能達到心理價位，不會輕易賣房。”

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于備案數(shù)據(jù)的滯后性，5月二手住宅成交量仍在環(huán)比上漲，成交6532套，環(huán)比增多4%。進入6月后，二手成交均價還在緩慢提升中，目前為53253元/平方米，環(huán)比上升4.37%。

深圳中原研究中心指出，二手市場放盤量和訪客量雙雙環(huán)比增多，絕對水平處在今年以來平均的水平上下。根據(jù)稍顯穩(wěn)定的經(jīng)理指數(shù)和跌勢減緩的報價指數(shù)，預(yù)計短期內(nèi)市場信心會有所回升。

投資客徘徊 自住客回增

魏成安還在為著自己的第一套房發(fā)愁，但是他的同事徐麗（化名）已經(jīng)在前兩年通過換房完成了資本的原始積累。目前手上擁有3套房的徐麗并不認為自己是炒房，只是認為當房產(chǎn)的金融屬性越來越強，在她看來，買房子就像買股票。

徐麗對中國房地產(chǎn)報記者表示：“在‘錢荒’背景下，股票不能快速獲利，高房價卻可以。隨著財富效應(yīng)的遞增，即便是剛需客，現(xiàn)在買房很多也是講究著‘自住+投資’。每個人都可能成為下一個投資客，只要我選對了入市時間。”

此前，深圳市場上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%，其中“首付貸”占近一半的比例。據(jù)深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會不完全統(tǒng)計，按照其摸底排查的企業(yè)30家左右，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億元。

去年3月，深圳市監(jiān)管部門叫停“首付貸”后，又叫停眾籌購房。這對于房地產(chǎn)市場造成了較大的影響。然而，即便抑制了“首付貸”和各類眾籌業(yè)務(wù)，深圳人依舊可以利用銀行來杠桿買房。

除了正規(guī)渠道的住房按揭，在流動性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤業(yè)績，各銀行（特別是中小銀行）大力拓展以房屋抵押的消費貸款和以個人銀行賬戶流水保障的信用貸款。

尤其是深圳這樣高凈值人群聚集、樓市前景看好的城市，各大銀行也是爭先開展業(yè)務(wù)，紛紛下調(diào)了銀行房貸利率，2016年、個別銀行甚至出現(xiàn)了8.5折優(yōu)惠。在這樣的情況下，房價快速上漲，投資客成為了主要推手。

隨著深圳房價進行了兩輪調(diào)控后，尤其是限房限貸，令不少投資客壓力倍增。加上兩輪二手房交易評估價上調(diào)，絕大部分增幅在50%左右，二手房交易稅費大幅增加，市場立即降溫。

今年3月末至4月上旬，銀監(jiān)會又連續(xù)發(fā)了七道文，堪稱“史上監(jiān)管文件最密集時期”。監(jiān)管加碼導(dǎo)致了銀行在房貸業(yè)務(wù)的資金投放更為謹慎。據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，目前全國533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，包括深圳地區(qū)的平安銀行、華潤銀行以及廣州銀行。

而家家順數(shù)據(jù)顯示，目前深圳二手房首套房貸率中，中信銀行、平安銀行暫停房貸，而浦發(fā)銀行則是沒有額度。從房貸利率折扣來看，銀行基本利率為9.5折，中信銀行、平安銀行為基準，而興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行上浮10%。

房貸緊縮也影響了買家購房步驟，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅投資占比25.5%，環(huán)比下降2.15%。成交中自住用途占比74%，自住或投資兩用的占比為23%，而純投資占比也有所下降，僅為3%。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示：“今年投資客明顯減少，深圳是利用杠桿較強的城市，2015~2016年房貸首付在3.5成，用足杠桿的現(xiàn)象在全國都很突出，但是現(xiàn)在深圳房貸利率提高，對于房地產(chǎn)市場是加息，使得投資需求減弱。另外，深圳租金也在下降，不足以抵月供，對于投資需求來說是明顯打擊。不過，相比較住宅，今年商務(wù)公寓市場包括類住宅是比較熱的，確實有部分需求轉(zhuǎn)向這類市場。”

而宋丁指出：“目前外地資金還是有的，只是現(xiàn)在深圳樓市還未趨穩(wěn)，他們這段時間也是在謹慎觀望中，并沒有完全撤離，始終尋找著機會繼續(xù)進入深圳樓市。”

投資客的戲在深圳樓市還將繼續(xù)上演，或許正如徐麗所說：“我們買房是為了資產(chǎn)保值，如果現(xiàn)在能有更好的投資渠道，我們也會選擇，只是當下，深圳的房子更為值錢罷了。”