去年頒布的“深八條”對樓市的“余震”依舊不減，2017年上半年深圳房價穩(wěn)步小幅下跌，54931元/㎡→54778元/㎡→54730元/㎡→54619元/㎡→54512元/㎡→54492元/㎡。同時，上半年多家銀行上調(diào)房貸利率，無疑給市場雪上加霜，雖然成交量自4月份開始有小幅上漲，但依舊低迷。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：2017年上半年深圳共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/㎡，環(huán)比下跌3.9%，上半年剛需盤是全市的成交主力。

01

 調(diào)控顯威力房價環(huán)比下跌3.9% 54632元/㎡

數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年深圳新房住宅成交均價54632元/㎡，同比小幅上漲7.1%，但相對于2016年下半年已明顯回落3.9%。上半年位于龍崗、龍華、光明等片區(qū)的剛需盤成交較為活躍，是持續(xù)帶動深圳房價穩(wěn)中有降的原因。

福田區(qū)在豪宅產(chǎn)品萬科瑧山府的入市熱銷下，2017年上半年成交均價逼近10萬關(guān)口，為98794元/㎡，環(huán)比上漲4.8%，同比上漲23.8%。

南山區(qū)是高端住宅供應(yīng)量最大的區(qū)域，均價達(dá)105797元/㎡，是全市均價最高的區(qū)域，環(huán)比上漲21.1%，同比上漲36.6%。

羅湖區(qū)2017年上半年成交均價77925元/㎡，環(huán)比上漲5.1%，同比上漲26.9%。

寶安區(qū)在改善型物業(yè)和剛需物業(yè)制衡下，均價較為穩(wěn)定，上半年成交均價51587元/㎡，環(huán)比上漲1.9%，同比上漲13.1%。

因成交量較少，2017年上半年鹽田區(qū)價格受個盤影響明顯，成交均價55230元/㎡，同比上漲27.3%。

龍崗區(qū)2017年上半年成交均價37850元/㎡，是價格環(huán)比同比唯一下跌的區(qū)域，環(huán)比下跌6.8%，同比下跌2.2%。

2017年1月-6月，深圳新房住宅均價從54931元小幅回落到54492元，政策收緊情況下房價維持小幅震蕩下跌，是剛需置業(yè)的最佳時期，上半年剛需盤占全市成交量的大半壁江山。

02

 新房成交量腰斬  上半年僅成交10502套

2017年2-3月，深圳樓市受政策調(diào)控影響，同時正逢傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，成交量明顯下滑，4-6月成交量有所回升，但是在限購限貸多重圍剿下，成交量依舊在低位盤旋，同比2016年上半年已減少一半以上，當(dāng)前情況下市場觀望氛圍較重。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：2017年上半年新房住宅成交面積1053217平方米，同比減少56.6%；成交套數(shù)10502套，同比減少54.7%。

受“深八條”影響，2017年上半年全市各區(qū)新房住宅成交量同比均下滑。

羅湖區(qū)2017年上半年成交228套新房住宅，同比減少83.4%，成交面積31751㎡，同比減少77.4%，深業(yè)東嶺和華潤銀湖藍(lán)山是區(qū)域的主力成交樓盤。

福田區(qū)2017年上半年成交128套新房住宅，同比減少52.8%，成交面積30285㎡，同比減少23.9%，萬科瑧山府是區(qū)域的主力成交樓盤。

南山區(qū)上半年入市新盤減少，拖動成交量下行，成交859套住宅，同比減少77.7%，成交面積141121㎡，同比減少70.4%，華潤深圳灣悅府、半島城邦、海上世界雙璽、華潤城是區(qū)域的主力成交樓盤。

鹽田區(qū)僅成交20套新房住宅，同比減少95.5%，成交面積2891㎡，同比減少93.3%，合泰御景翠峰是區(qū)域的主力成交樓盤。

受供應(yīng)減少影響，寶安區(qū)成交量有所下滑，成交3869套新房住宅，同比減少58.0%，成交面積358057㎡，同比減少61.3%，鴻榮源壹成中心、金洪觀薈、華盛西薈城是區(qū)域的主力成交樓盤。

受供應(yīng)減少2017年上半年龍崗區(qū)成交量大減，成交5398套住宅，同比減少逾三成，成交面積489112㎡，同比減少39.1%，遠(yuǎn)洋新干線、合正丹郡、心海城、佳兆業(yè)城市廣場等是區(qū)域的主力成交樓盤。

03

 2房成交5528套  占總量的53%

2017年上半年，深圳全市共成交10502套新房住宅，2房和3房是市場的成交主力，其中2房成交5528套，3房成交3013套，兩者合計占總量的82%；其次是1房，成交978套，占總量的9%。

4房戶型成交727套，占總量的7%；4房以上戶型成交122套，占總量的1%。

復(fù)式戶型成交129套，占總量的1%；其他戶型成交5套。

04

 2房和3房是供給主力  占總量的八成

2017年上半年深圳樓市共計預(yù)售6725套新房住宅，其中2房3821套，3房1588套，是絕對的供給主力，兩者合計占總量的八成。

1房戶型供應(yīng)量576套，占總量的9%；4房戶型供應(yīng)量362套，占總量的5%，復(fù)式戶型供應(yīng)量28套。

05

小戶型產(chǎn)品是拉動房價下跌的主力

數(shù)據(jù)顯示：2017年上半年小戶型產(chǎn)品90㎡以下的戶型整體成交均價42155元；改善型產(chǎn)品90~144㎡戶型的整體成交均價48780元；大戶型產(chǎn)品144㎡以上的戶型整體成交均價98863元，小戶型產(chǎn)品是拉動房價下跌的主力。

06

  2017上半年二手房成交33115套

自去年“深八條”頒布后，深圳二手樓市成交量萎靡不振，2017年2月成交量甚至不足3000套。自3月后有小幅回升，但成交量僅相當(dāng)于2016年同期的五成左右。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：2017年上半年深圳成交33115套二手房，同比減少一半，成交面積2986631㎡，同比減少49.3%。

成交量最大的區(qū)域是龍崗、福田和寶安三區(qū)，龍崗區(qū)成交8431套二手房，同比減少49.9%，成交面積727965㎡，同比減少54.7%；福田區(qū)成交6629套二手房，同比減少44.6%，成交面積595191㎡，同比減少40.6%；寶安區(qū)成交6253套二手房，同比減少54.6%，成交面積683641㎡，同比減少47.6%。

結(jié)語：

2017年上半年深圳樓市的表現(xiàn)波瀾不驚，受調(diào)控影響1-6月全市均價穩(wěn)步下跌，成交量依舊低位盤旋，二月成交量險觸歷史大底。目前市場已經(jīng)在深度調(diào)控狀態(tài)，主要成交樓盤仍以剛需盤為主，4-6月成交量有小幅活躍的跡象。

展望后市，在政策持續(xù)收緊的情況下，短期內(nèi)市場難有大起色。不過現(xiàn)階段房價穩(wěn)定，對于剛需和改善型需求來說，是換房的良機(jī)，有需求的朋友不妨多留意市場。