房租說漲就漲、一言不合就趕人，不少人都經(jīng)歷過租房的慘痛經(jīng)歷。近日，住建部已正式發(fā)布了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，將借此進一步規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。
    租賃新規(guī)出臺，業(yè)內(nèi)稱租賃供需或均會出現(xiàn)增長，預(yù)計會在下半年體現(xiàn)出來。南都記者 陳奕啟 攝
   租賃新規(guī)出臺，業(yè)內(nèi)稱租賃供需或均會出現(xiàn)增長，預(yù)計會在下半年體現(xiàn)出來。南都記者 陳奕啟 攝
房租說漲就漲、一言不合就趕人，不少人都經(jīng)歷過租房的慘痛經(jīng)歷。近日，住建部已正式發(fā)布了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，將借此進一步規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)了解，這也是我國首部明確針對住房租賃市場的管理法規(guī)，而業(yè)內(nèi)也表示，這不僅將讓租賃雙方合法權(quán)益得到更好保障，還將促進住房市場逐步向租售并舉的消費方向轉(zhuǎn)變。近日，南都記者走訪市場了解到，限購限售令之后，持續(xù)低迷的樓市也間接拉動了租賃市場，不少失去購房或售房資格的市民，最終不得不留在了租賃市場。東莞中原方面有關(guān)負責人分析認為，接下來，租賃供需或均會出現(xiàn)增長，預(yù)計會在下半年體現(xiàn)出來。
居住需求留在租賃市場
5月以來，樓市調(diào)控政策月余后，新政影響可謂立桿見影。根據(jù)東莞中原研究部、合富研究部(東莞)、優(yōu)房超·瑞城搜等多家地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計，5月份，東莞樓市供需雙雙大幅萎縮。數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅僅僅成交2827套，合計面積31 .7萬㎡，面積環(huán)比下滑42%，同比減少52%，創(chuàng)下了過去7年以來最低。
樓市低迷之下，觀望情緒漸濃，無論是買房，還是賣房的市民，都暫緩了物業(yè)添置或售賣計劃，這也間接拉動了住房租賃市場的成交。“我們這邊很多業(yè)主都是深圳客戶過來投資的，之前房源已經(jīng)放出來賣了，但是，現(xiàn)在業(yè)主心理價位還比較高，而購房者看跌的情緒漸濃，這樣一來，市場的成功匹配率就明顯下降了。”位于塘廈開發(fā)區(qū)的一家地產(chǎn)中介負責人表示，房子一時不好賣，現(xiàn)在已經(jīng)有客戶將賣房暫時改為出租了，準備邊租邊賣。
在中信凱旋國際的業(yè)主王先生也坦言，之前考慮將手上的兩房出售。但是，現(xiàn)在賣的話很難達到自己的心理價位，所以準備先拿來出租。南都記者了解到，近期，該小區(qū)兩房、三房的出租房源也有陸續(xù)增加的趨勢。
不僅業(yè)主轉(zhuǎn)變計劃開始放租，對于近期看跌樓市的購房者來說，同樣也留在了住房租賃市場。東莞的梁女士在南城鴻福商區(qū)租了一個單人間，每月房租1450元，最近半年，她也一直在積極看房，想要添置物業(yè)。“但是，現(xiàn)在樓市調(diào)控嚴密，我也不急了，可以再等等。”梁女士也在想房價是不是有下跌的可能，而且她還擔憂，在目前的高房價下，她如果要買個2房，每月月供至少也是3000～4000元，對于單身的她來說，每月負擔至少翻倍，總體還是有一定壓力。梁女士預(yù)計，自己的租房生涯至少還要多維持1年左右。
有業(yè)內(nèi)預(yù)計租房成交增量或在下半年凸顯
“目前數(shù)據(jù)還沒有明顯增長。”金信聯(lián)行高級營業(yè)經(jīng)理鄧紅英說，今年與去年同期相比，僅金信聯(lián)行的成交來看，租賃市場較為穩(wěn)定，成交量基本持平。不過，鄧紅英也表示，現(xiàn)在確實有些客戶在賣房不太理想的情況下，暫時轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象。
東莞中原三級市場住宅部副總劉熊則分析認為，在樓市限購限售后，接下來，住房租賃供需雙方都將會增加。“從供方來說，限購之后，不少市民會出現(xiàn)惜售的情況，畢竟在購房門檻之下，賣了房子再想買就難了，會將賣的需求轉(zhuǎn)為先租；而且，上一輪調(diào)控還增加了限售政策，很多房子不滿兩年就不能出售，特別是臨深板塊，最后只能拿來先租。”劉熊說，與此同時，在限購限售之下，樓市觀望情緒漸濃，不少購房者也會繼續(xù)租房居住，待市場更為明朗了再出手。
“近期初步統(tǒng)計一下，我們的二手房交易業(yè)務(wù)已下降了3～4成，購房需求降低，里面很多人就留在租房市場。”劉熊認為，住房租賃市場的成交量變化或?qū)⒃谙掳肽晖癸@出來。
不過，合富輝煌相關(guān)人員則坦言，東莞雖然外來人口占比較大，租房需求較大，但是，東莞的出租房源也比較豐富，既有城中村的自建房源，也有環(huán)境較好的小區(qū)房源，租賃市場也不會因此井噴。
租金近年僅小幅增長
南都記者了解到，從目前租賃市場來看，2房或3房仍是香餑餑。金信聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，租房市場中小戶型成交占比在73%左右，租金普遍在1800～3000元/月。租賃市場較為火熱的區(qū)域則是優(yōu)勢較為集中的東城及南城，比如東泰片區(qū)、石竹片區(qū)、新天地片區(qū)及第一國際板塊，這些熱租樓盤得益于其優(yōu)越的地理位置，完善的周邊配套，便利的交通環(huán)境，很受租房者青睞。
租房時代來臨，租金回報成為了業(yè)主更為關(guān)注的焦點。不過，從租賃市場成交來看，近年來，東莞的住房租金整體較為穩(wěn)定。金信聯(lián)行高級營業(yè)經(jīng)理鄧紅英坦言，今年住房租金較往年僅有小幅上漲，中小戶型因客戶群體需求量較大，租金較去年相比上漲了100元～200元，“而這種小幅上漲也是近年來租金的整體趨勢。”
南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，以商區(qū)氛圍較濃、配套較完善的鴻福商圈來看，1房普遍租金在1300～2000元；而兩房則多在2500元左右；南城熱點區(qū)域、地鐵資源集中的西平，租金則相對更高，比如國際公館的2房普遍放租價不少都在3000～3500元。
劉熊認為，雖然租金漲幅不大，但是，東莞住宅租房的回報率還是不錯，特別是東莞房價快速漲之前購買的房子，每月租金不僅可以抵貸，甚至還有結(jié)余。“但是，房價上漲之后，靠租金獲得收益已很難。”有業(yè)主疑慮，房價上漲較大，而租金卻沒有太大變化，這是否合理？對此，劉熊則認為，住房租金與房價的相互關(guān)系其實并不密切，“房價反映的是城市經(jīng)濟發(fā)展，影響因素很多，包括政策層面，外來購房者推動，拿地建設(shè)成本等等，而租金的變化往往是非常滯后，更多的是受城市從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟收入的影響。”
租賃新政
規(guī)范租賃市場，明確出租、承租權(quán)益
被中介忽悠、房東隨意提價、“一言不合”就被趕、押金說扣就扣……說起租房那些事兒，租客們總能吐槽各種煩惱。住建部公布的《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》(以下簡稱條例)在租金、租期、承租人居住權(quán)力等方面作了規(guī)定，其中明確，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，支持當事人簽訂3年以上住房租賃合同；注重承租人居住權(quán)利保障，出租人不得擅自進入租賃住房，而且，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房等。
業(yè)內(nèi)觀點
A
鼓勵自有物業(yè)和租賃物業(yè)互補
解決住房需求
“鼓勵住房租賃市場的發(fā)展，其實也是國家解決市民居住問題的有效手段。”廣東宏遠地產(chǎn)董事長鐘振強認為，人們居住的房子只是使用權(quán)，通過租金和購買都可以獲得這個使用權(quán)。在高房價之下，讓用以居住的房子不單一依靠買房來獲得，是進一步降低住房一次性投入門檻，能夠讓更多城市居民解決居住問題，讓居者有其屋。鐘振強分析，從發(fā)達國家的地產(chǎn)發(fā)展路徑來看，住房市場最終其實應(yīng)該由自有物業(yè)和租賃物業(yè)形成比較好的互補關(guān)系。“現(xiàn)在很多房子存量其實都是在個人手上閑置，如何去盤活，怎么去引導，是租賃市場接下來應(yīng)該探討的方向。”
B
住房觀念改變，未來租賃市場潛力將更大
劉熊分析，從以往住房租賃市場的情況來看，住房糾紛問題主要集中在兩方面，一是承租人沒按時交租金；而是業(yè)主沒有履行租約，提前解約，中止房屋出租，“以前住房租賃只能通常是通過合同來約定，但是，這些常見糾紛問題被寫入法規(guī)后，震懾效果則更大。”劉熊認為，未來住房租賃市場會越來越大，一方面城市發(fā)展，人口持續(xù)增長后，租房需求會增長；另外，未來年輕人的住房觀念也會逐步改變，很多人可能會選擇放棄買房，通過租房來解決居住問題，提高生活質(zhì)量，“因此，住房租賃市場的管理要求將更高，首次立法也將推動租賃市場越來越規(guī)范。”