日前，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）公開向社會征求意見，據(jù)了解，《征求意見稿》將填補(bǔ)我國住房租賃、銷售、管理等領(lǐng)域的法規(guī)空白。
    據(jù)了解，當(dāng)前租房市場機(jī)制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，發(fā)生糾紛時協(xié)調(diào)困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負(fù)”的情形普遍存在，維權(quán)困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。
   
群居的“深漂族”

    以原設(shè)計的房間為最小出租單位，將一間房間分割改建成若干小間出租或按床位出租的方式為群租。對于廣大“深漂族”而言,有煎熬,亦有踟躕，大部分年輕人剛來深圳等一線城市選擇群租。而群租這種方式，在大學(xué)生、外來務(wù)工者等經(jīng)濟(jì)條件有限的低收入群體中最為常見。
    周先生剛大學(xué)畢業(yè)來深圳求職，在清湖附近和一大群人合租。140多平方米，住了幾十個人。“都統(tǒng)一裝修好了，和大學(xué)宿舍差不多?？梢园丛陆o，也可以按天數(shù)付款。我們這個房東是二房東，大房東沒有見過。這里男女分開，洗手間也分開，我們男生這邊就有8個洗手間。”周先生說。
    像周先生選擇群租的年輕人在深圳不在少數(shù)。在深圳福田區(qū)商報路長景閣附近也存在這種現(xiàn)象，記者看到總面積200多平方米的房子被改造成男女公寓。女生房間總共10來個位置，而目前只有最后一個女生床位未出租，床位的價格750~850元不等。
    “我們這里交通方便，就在地鐵口附近。水電、物業(yè)費全包，男女公寓嚴(yán)格分開，絕對安全，女生有兩個廁所、兩個沖涼房，是居住的好選擇。”二房東阿賴說。
    群租不僅僅在深圳出現(xiàn)，其他城市也存在。一套面積約120平方米的三室兩廳套房里，已經(jīng)被全部打通，并用木板進(jìn)行了重新分隔，每個房間都擺放著四五張高低床，總共擺了近20張床鋪。而原先的廚房已經(jīng)被改造成公共浴室，里面擺放了6臺熱水器。這種極端惡劣的居住條件，是南京某地群租房的真實寫照。
    早在2010年，住建部出臺《商品房屋租賃管理辦法》，規(guī)定出租住房應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。雖然將一間房間分割改建成若干小間出租或按床位出租的租賃方式涉嫌違規(guī)，但此現(xiàn)象依然存在。
    中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，群租主要是為了降低租房成本，但也帶來安全隱患和違規(guī)問題，此類問題若監(jiān)管不力，便會長期存在。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍也認(rèn)為，群租問題也是難解決的，只能寄希望于管理部門加強(qiáng)監(jiān)管。
   
虛假房源、租房者被侵權(quán)等事件層出不窮

    劉先生在58同城看了一套出租房源，在深圳大劇院附近，交通方便還比較便宜，打電話詢問，沒想到要先給錢才能看房，劉先生轉(zhuǎn)好看房定金后，對方稱在廣州出差，要劉先生直接付一個月2000的房租，從廣州出差回來后就簽租房合同，劉先生感覺不對勁，要求對方退還看房定金，對方便掛斷了電話，劉先生再次撥通該電話就無法接通了。
    其實像劉先生這樣被騙的情況并不少見，在各大App瀏覽房源，一不小心就會落入騙子的圈套。沈先生就遇到這樣的情況，網(wǎng)上瀏覽了圖片，和中介約好看位于深圳南山的房子，可實際房源和圖片相差甚大。“圖片單獨衛(wèi)生間、家電齊全，實際房源破舊不堪，而且租金還不便宜。”沈先生說。
    事實上，在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色，這都和租客很多權(quán)益無法保障相關(guān)。而進(jìn)一步健全購租并舉的住房制度，讓租房者更安心就顯得尤為重要了。
   
規(guī)范租房市場勢在必行

    此前，規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律法規(guī)體系主要是《城市管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》以及
一些地方性法規(guī)，這些法律法規(guī)以規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為為主。尤其在地方性法規(guī)方面，在住房的租賃、銷售、經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域尚留有空白。
    值得一提的是，日前公布的我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》發(fā)布，《征求意見稿》對租房市場進(jìn)行了比較多的著墨，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權(quán)益。
    比如，《征求意見稿》規(guī)定：出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房；合同中沒有約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度，出租人不得單方面提高租金；鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同等。其中，還規(guī)定了中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員不得捏造散布不實價格信息、炒賣房號、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費、賺取差價、違規(guī)提供購房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費提供便利等11項禁止性行為。
    北京師范大學(xué)政法學(xué)院副教授崔俊杰說，該《征求意見稿》將有利于住房租賃關(guān)系的規(guī)范和穩(wěn)定。“房住不炒”障礙之一就是租購不同權(quán)，使不少人必須買房才能享受城市公共服務(wù)，如辦理居住證等?！墩髑笠庖姼濉反罱?ldquo;租購?fù)瑱?quán)”的平臺，不僅約束了住房租賃亂象無法可依的狀態(tài)，也向長期處于弱勢地位的承租人傾斜，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，從而讓住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化。

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