最近很多人問我，商品房上不了車了，能不能買小產(chǎn)權(quán)房。

　　讓我想起了一個(gè)極端的案例，深圳幾百業(yè)主買了工業(yè)用地上的小產(chǎn)權(quán)房，卻無家可歸。

　　維權(quán)兩年，毫無進(jìn)展，連買個(gè)飛機(jī)票去北京都會(huì)被攔截，這個(gè)嘛，你懂的。

　　當(dāng)然，如此倒霉的情況少見，但也給我們敲響了警鐘，買小產(chǎn)權(quán)房該如何選擇，不至于踩雷呢？

　　案例1：上百萬買的房卻被查封！

　　2015年5月23日，羅先生看中了深圳福永鴻?；▓@小產(chǎn)權(quán)房一套131平米的新房子，24日便付了5萬定金，6月9日支付了全款共117萬，欣喜總算有個(gè)家了，還請(qǐng)好了裝修師傅準(zhǔn)備裝修入住。

　　鴻?；▓@共有1280套住宅，外觀上與商品房小區(qū)相似，又靠近地鐵口，建筑質(zhì)量也不錯(cuò)，羅先生認(rèn)為住家也舒適。購買時(shí)，該樓盤已經(jīng)銷售了70%，只剩選擇不多的戶型。

　　上百萬的現(xiàn)金，其實(shí)當(dāng)時(shí)完全可以購買一套400萬的商品房，但羅先生考慮到房貸壓力大，買房反正是自住，是不是商品房也無所謂，便選擇了小產(chǎn)權(quán)房。

　　怎么也沒想到，噩夢很快降臨。

　　2015年6月15～17日，在南方都市報(bào)連續(xù)3天的報(bào)道之下，6月17日福永執(zhí)法隊(duì)以違法建筑名義，開始查封該樓盤。

　　從此，所有業(yè)主走上了漫漫維權(quán)之路，到現(xiàn)在也沒有一個(gè)結(jié)果出來。

　　業(yè)主們統(tǒng)計(jì)的維權(quán)戶有560戶，涉資2.7億元，其中一百多戶是全款，其余貸款。還有兩百多戶沒統(tǒng)計(jì)到，據(jù)說是政府內(nèi)部人員買了。

　　我在2015年了解到，鴻?；▓@地塊原本是一個(gè)金屬公司通過招拍掛從政府買來的工業(yè)用地，申報(bào)時(shí)為2棟工業(yè)廠房，結(jié)果被違規(guī)建成了8棟21層高的小產(chǎn)權(quán)房。

　　由于開發(fā)商在售樓時(shí)，一直宣稱鴻?；▓@是福永的村委統(tǒng)建樓，可以分期貸款六年，而此前深圳的村委統(tǒng)建樓都已成功建成并入住，這也成了購房者們認(rèn)為沒有風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)。

　　所有人的疑問是，既然是違法建筑，為何在建設(shè)過程中，政府部門沒有即時(shí)徹底查封，而是等到建成銷售后才封鎖呢？別跟我說政府沒發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)要建成，起碼也是半年時(shí)間以上，每個(gè)街道每天都有巡邏隊(duì)查街，能不知道嗎？

　　政府的不作為，最后害得業(yè)主們無辜受損，買了房子卻無家可歸，且資金被套住又沒錢買其他房子，人人叫苦不迭。

　　當(dāng)然，還有一個(gè)可能，也許政府是想睜一只眼閉一只眼算了，只要沒有人說，就讓大家買吧，畢竟要在深圳安個(gè)家也不容易，沒想到媒體的報(bào)道，卻將這個(gè)違法建筑推向了深淵。

　　櫻桃點(diǎn)評(píng)：這是個(gè)極端案例，我在報(bào)紙上兩次報(bào)道過該事件，但也于事無補(bǔ)。

　　其實(shí)如果真是村委統(tǒng)建樓，購買是沒有什么風(fēng)險(xiǎn)的，畢竟有村集體背書。

　　就怕是這種開發(fā)商打著村委的幌子，私自將工業(yè)用地開發(fā)成住宅，是政府嚴(yán)厲打擊的對(duì)象，這種最好別買。

　　深圳很多村如果有集體土地，在合法報(bào)建后，雖然公開說是不能賣，但實(shí)際都可以賣，只是沒有產(chǎn)權(quán)證而已。

　　我記得09年后的那幾年，深圳類似的村委統(tǒng)建樓特別多，尤其是沙井每個(gè)村都會(huì)建，但這幾年可供開發(fā)的土地少了，沙井二手小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格都一兩萬了，如果一套100平米的小產(chǎn)權(quán)房也要一百多萬，那還不如咬咬牙買商品房，畢竟可以貸款，有法律保障，流通更快更好，升值空間也更大。

　　下面兩個(gè)圖片都是村委統(tǒng)建樓，外觀上跟商品房沒什么兩樣，也是花園小區(qū)。

　　當(dāng)時(shí)與鴻?；▓@一期查封的有9個(gè)樓盤，包括光明、沙井、坂田、福永、龍華等區(qū)域都有，但其他樓盤后面都陸續(xù)解封入住，就鴻福花園成了犧牲品，也是太倒霉。

　　買農(nóng)民房投資賭拆遷

　　小周去年買了龍華民治地鐵站旁南景新村二手房，72平米兩房65萬，合8500元/平米，租2100元，賣給他的是一手業(yè)主，09年兩千多一平米買的。

　　小周朋友買了一套三房，10500元/平米，83平米，總價(jià)88萬，可出租每月2800元，

　　小周和朋友買來都是作為投資，因?yàn)榭瓷钲?ldquo;十三五”規(guī)劃里說民治地鐵周邊500米內(nèi)的村屋要改造，買來賭拆遷改造賠償。

　　櫻桃點(diǎn)評(píng)：這種房子在深圳叫農(nóng)民房，開放式的，沒有小區(qū)，由律師見證，然后到村委會(huì)改名。

　　算下來，賣給小周的業(yè)主8年時(shí)間，賺了4倍，同期，深圳商品房大概是翻了7倍。

　　民治地鐵片區(qū)的商品房，單價(jià)大概在4.5-5萬/平米左右，兩房租4500，三房5500。商品房房價(jià)是小產(chǎn)權(quán)房的四五倍，租金是兩倍，如果按租金回報(bào)率來說，商品房還不如小產(chǎn)權(quán)房。

　　如果論投資收益率，商品房有杠桿，基數(shù)大，收益肯定更高，漲幅也快于小產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房便宜，門檻低，買不起商品房的人，買來自住也沒問題。

　　但從法律上來說，如果拆遷補(bǔ)償時(shí)，村民想反悔，法律會(huì)支持村民，認(rèn)定買賣無效，最后返回買主本金和同期利息。

　　不過目前尚未聽說有過這種拆遷引起的反悔糾紛，小周說南景新村幾十棟一手買的業(yè)主大多數(shù)都是外地人，如果拆遷時(shí)村民反悔那肯定會(huì)出大亂子。

　　總結(jié)：買小產(chǎn)權(quán)房要有選擇性

　　有人戲稱，商品房是老婆，小產(chǎn)權(quán)房是二奶。前者是合法的，后者沒有法律保障，但都可以為男人所用。

　　隨著商品房門檻越來越高，對(duì)渴望在深圳安家又無力購買商品房的人來說，買小產(chǎn)權(quán)房也是一種退而求其次的選擇。在深圳總算也是有個(gè)固定的落腳地，特別是村委統(tǒng)建樓，花園小區(qū)，住著也有家的感覺。

　　一個(gè)買過很多小產(chǎn)權(quán)房，自己還買過土地建農(nóng)民房的投資客在我們?nèi)豪锓治?，如果要買小產(chǎn)權(quán)房，最好是這兩類，一是符合兩規(guī)的歷史遺留建筑；二是經(jīng)過報(bào)建的村委統(tǒng)建樓，風(fēng)險(xiǎn)較低。

　　2013年的深圳官方普查數(shù)據(jù)顯示，深圳村民和村集體的自建房，有2.6億平米，38.44萬棟，約650萬套。其中，已辦“兩規(guī)”手續(xù)的是10.2萬棟，未辦的28.24萬棟。

　　什么是兩規(guī)，想買小產(chǎn)權(quán)房的，可以找百度查查，這里不細(xì)說了。

　　最近幾年來，政府也在大力打擊私建違法建筑，因?yàn)闅v史遺留的違法建筑太多了，2011年前建的，基本上都會(huì)給予發(fā)綠本房產(chǎn)證，之后的還在慢慢登記。但這不代表小產(chǎn)權(quán)房要轉(zhuǎn)正成商品房哈，轉(zhuǎn)正太難了，制度障礙太多。

　?。ū疚膩碓次⑿殴娞?hào)：櫻桃小房子 作者：櫻桃）

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