天津宣布推出“一成首付”購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，被理解為曲線(xiàn)“救市”；29日，南寧傳出調(diào)整限購(gòu)政策，被解讀為由官方正式發(fā)文打響的“救市”第一槍。加上此前溫州、長(zhǎng)沙、杭州等多城市傳出醞釀松綁限購(gòu)，樓市調(diào)控放松的傳聞四起。

在此背景下，中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社科文獻(xiàn)出版社29日聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū) 《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2014）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藍(lán)皮書(shū)）卻有不同的看法。藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，盡管2014年初全國(guó)月度房產(chǎn)交易呈萎縮態(tài)勢(shì)，部分城市的個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，但經(jīng)歷一段時(shí)間的市場(chǎng)醞釀和政策觀(guān)望后，2014年房產(chǎn)市場(chǎng)交易熱度仍將延續(xù)，全年全國(guó)房產(chǎn)交易總量仍可能與上年持平甚至略有增長(zhǎng)，成交價(jià)也可能保持小幅增長(zhǎng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，藍(lán)皮書(shū)還預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對(duì)象的過(guò)量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開(kāi)征。

政策圍繞城鎮(zhèn)化展開(kāi)

藍(lán)皮書(shū)稱(chēng)，經(jīng)歷近幾年特別是2013年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾進(jìn)一步累積，2014年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員李景國(guó)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重背景下，放任房?jī)r(jià)繼續(xù)高增長(zhǎng)，必將進(jìn)一步累積泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。“房?jī)r(jià)下跌可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成顛覆性的贏利虧損影響，必然緊縮房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域投資，也必將惡化前期深度參與的金融機(jī)構(gòu)資金風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。”

藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，調(diào)控政策取向可能以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，也要防止房?jī)r(jià)下跌震蕩。李景國(guó)表示，隨著十八大后一系列經(jīng)濟(jì)制度改革的推進(jìn)，有可能迎來(lái)居住城鎮(zhèn)化高潮，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控方向也將圍繞居住城鎮(zhèn)化這一主題展開(kāi)。

藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在日常工作和居住的城市以外異地置業(yè)，可以說(shuō)是一種農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口住房需求的異地釋放，也是一種將自住性需求扭曲為異地投資需求的不合理現(xiàn)象。

“這無(wú)疑造成了土地及住房資源的浪費(fèi)，也增加了部分中小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)亟須解決的問(wèn)題。”李景國(guó)說(shuō)，城城之間、區(qū)域之間居住吸引力差異的變化，必將對(duì)城城之間、區(qū)域之間房產(chǎn)特別是住房需求格局產(chǎn)生重要影響。

將出房地產(chǎn)稅立法草案

備受社會(huì)各界關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法工作在低調(diào)推進(jìn)中。據(jù)新華社報(bào)道，全國(guó)人大和財(cái)政部、國(guó)稅總局等國(guó)務(wù)院職能部門(mén)正在密集調(diào)研，醞釀年內(nèi)拿出一份初擬的房地產(chǎn)稅立法草案。

藍(lán)皮書(shū)稱(chēng)，中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控具有明顯的重交易、輕持有特點(diǎn)，具有濃厚行政特色的費(fèi)、金占比較高，而發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的稅占比較低。

黨的十八大以來(lái)，深化改革力度不斷增大，優(yōu)化房地產(chǎn)稅費(fèi)的諸多制度障礙正在逐步消除，如不動(dòng)產(chǎn)登記制度等正在逐步展開(kāi)。

藍(lán)皮書(shū)預(yù)期，2014年房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)優(yōu)化改革有望推進(jìn)，在重慶、上海等城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)基礎(chǔ)上，以包括普通存量住房為征稅對(duì)象的過(guò)量住房持有稅有望在重點(diǎn)城市開(kāi)征。同時(shí)，一些不利于優(yōu)化住房資源配置的房產(chǎn)交易稅也可能逐步取締或淡化。

但這一過(guò)程仍將十分漫長(zhǎng)。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康（微博）曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前官方表述是“加快立法”，但要看到結(jié)果，最快也要一年時(shí)間。

限購(gòu)“一刀切”謀變

南寧市房管局近日發(fā)文稱(chēng)：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，從2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購(gòu)房。這是首個(gè)地方政府明確提出將放松限購(gòu)的政策。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)在昨天的發(fā)布會(huì)上也談及此事。他認(rèn)為，住房政策的區(qū)域性問(wèn)題，不宜從中央到地方都是同一個(gè)政策。

 
至3月末，我國(guó)商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加492萬(wàn)平方米。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在目前房?jī)r(jià)仍處于高位的時(shí)候，信貸不能寬松，但是維持現(xiàn)在的中性偏緊可能加速房?jī)r(jià)下行，可以考慮取消一些地方對(duì)高價(jià)房的上市門(mén)檻，在明顯供大于求的城市，取消或放寬限購(gòu)措施。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房?jī)r(jià)是不是下行根本取決于供求關(guān)系，是市場(chǎng)的力量所致，但房?jī)r(jià)的“快跌”會(huì)給經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成風(fēng)險(xiǎn)，是應(yīng)該盡量避免的。“我認(rèn)為目前政策調(diào)整根本在于，應(yīng)該讓地方政府自己去決定究竟是否取消限購(gòu)。”

賈康分析說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，而住房信息聯(lián)網(wǎng)登記，也一定會(huì)擠出部分官員手中的存量房，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定變化。

藍(lán)皮書(shū)判斷，特大城市特別是超大城市限購(gòu)限貸政策必將延續(xù)，“對(duì)城市人口增長(zhǎng)實(shí)施適當(dāng)限制成為大城市的必然選擇，而住房限購(gòu)限貸是對(duì)居住城鎮(zhèn)化的最有效調(diào)控。”

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