上海新房預(yù)售價(jià)審批或?qū)⒎艑挘?/h1>
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上海新房預(yù)售價(jià)審批或?qū)⒎艑挘?/strong>
受到預(yù)售價(jià)格監(jiān)管影響，今年上半年北上廣新建住宅供應(yīng)極度低迷，不少房企均因達(dá)不到“理想定價(jià)”而放緩入市時(shí)間。就在近期，北京新房預(yù)售價(jià)審批開始放寬，對于上海而言有何意義？哪些項(xiàng)目有望入市？
北京新房預(yù)售價(jià)審批放寬釋放什么信號？
在對高端住宅“限價(jià)”7個(gè)月后，北京樓市出現(xiàn)了首批預(yù)售均價(jià)超過8萬/平的項(xiàng)目，多個(gè)新建高端項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)達(dá)9.4萬/平方米以上，或?qū)σ痪€城市釋放新信號。
據(jù)北京住建委官網(wǎng)8月8日披露的預(yù)售項(xiàng)目信息顯示，此次拿到預(yù)售證的三個(gè)項(xiàng)目分別為：北京金茂府，94套房源獲批，預(yù)售均價(jià)9.5萬元/平；中國璽，146套房源獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.4萬元/平以上，最高預(yù)售均價(jià)為96023元/平方米；昆侖域，200套房源獲批，預(yù)售均價(jià)分別為95705元/平和94315元/平。三個(gè)項(xiàng)目均于8月3日接受北京住建委審核，發(fā)證時(shí)間為8月5日。
從此次北京高端新盤預(yù)售均價(jià)有所放松的信號來看，預(yù)計(jì)下半年入市豪宅將增多，屆時(shí)也將緩解部分開發(fā)商的資金壓力。而北京作為首都，此次動(dòng)作在一線城市可謂具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
上海連續(xù)3周無預(yù)售證發(fā)放
零供應(yīng)或?qū)⒋蚱?/strong>
自7月18日后，上海幾無商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，也無項(xiàng)目以搖號形式開盤，新房銷售市場幾乎陷入休眠狀態(tài)。而整個(gè)8月也不容樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海8月份預(yù)計(jì)僅有13個(gè)項(xiàng)目入市開盤，基本集中在外郊環(huán)附近，且部分熱門項(xiàng)目最終是否能夠取得預(yù)售許可證仍存變數(shù)。
監(jiān)管政策的密集出臺，令原本已經(jīng)降溫的市場幾乎陷入休眠。上海市住建委官網(wǎng)顯示，7月18日至今，上海已連續(xù)近三周沒有新房獲得住宅預(yù)售證。
在價(jià)格審批、預(yù)售證發(fā)放等政策的管控之下，今年上海新房供應(yīng)量同比縮水明顯。今年7月的市場成交量，即便與往年相比，也處于低位水平，創(chuàng)造了2011年以來同期的成交量最低紀(jì)錄，相較2015、2016年同期更是出現(xiàn)了接近腰斬的局面。
據(jù)媒體報(bào)道，滬上多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)積極申請預(yù)售許可證，另有部分項(xiàng)目銷售低調(diào)，看房需要驗(yàn)資排號，抱有惜售情緒，對于下半年預(yù)售許可證申請計(jì)劃，也顯得相對保守。據(jù)樓盤銷售人員透露，近期上海市中心城區(qū)單價(jià)10萬元以上的商品住宅，預(yù)售證基本沒有希望通過，單價(jià)5萬元以上的項(xiàng)目也在排隊(duì)等候預(yù)售證。
目前上海預(yù)售商品住宅的價(jià)格審批須經(jīng)兩道手續(xù)，區(qū)政府相關(guān)部門審批通過后，還須上報(bào)市級主管單位把關(guān)。本次北京新房預(yù)售價(jià)審批放寬，對于市場行情相似的上海市場，可謂有著重大的引領(lǐng)和借鑒意義。
上海買房搖號實(shí)施機(jī)構(gòu)確定
明確新政操作規(guī)范
7月18日，上海頒布商品住房銷售公證搖號實(shí)施細(xì)則，要求所有項(xiàng)目開盤前必須公示房源及客戶名單，并向公證機(jī)構(gòu)申請選購房屋搖號排序公證。隨后，上海市住建委再發(fā)通知，要求新房銷售實(shí)行“一價(jià)清”，不得將車位等與新房捆綁銷售。在無新項(xiàng)目開盤的情況下，上海至今尚未有住宅新盤以公證搖號的方式開盤。
據(jù)開發(fā)商透露，上海多區(qū)公證機(jī)構(gòu)目前尚未提供新房開盤公證服務(wù)，暫時(shí)無法受理新房公證搖號，需要等具體的公證搖號細(xì)則出來才能辦理。
8月3日，上海市公證協(xié)會最新發(fā)布《辦理商品住房項(xiàng)目銷售搖號排序現(xiàn)場監(jiān)督公證的指導(dǎo)意見》，明確公證機(jī)構(gòu)為商品住房銷售搖號提供服務(wù)初期階段，該項(xiàng)工作將由東方公證處負(fù)責(zé)實(shí)施，為新房預(yù)售新政確立了操作規(guī)范，奠定了制度基礎(chǔ)，同時(shí)也意味著未來上海的新房供應(yīng)將逐步打開。
嚴(yán)躍進(jìn)：北京預(yù)售證審批放寬將啟發(fā)上海
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：從北京此類住房項(xiàng)目來看，由于本身定位高端，對于此類項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放實(shí)際上會有新的放松的做法。此前管控和穩(wěn)定房價(jià)有關(guān)，而近期對于此類房源放松，本質(zhì)上是對于具體項(xiàng)目進(jìn)行了具體的政策對待，有助于釋放更多房源。但預(yù)計(jì)其他普通住房來說政策放寬的可能性依然是不大的。
對于未來的住房項(xiàng)目而言，銷售心理方面的壓力會減少，本次行為表面政府是愿意批復(fù)此類產(chǎn)品的。所以從這個(gè)角度看，適當(dāng)會強(qiáng)化房企銷售的定價(jià)姿態(tài)。類似產(chǎn)品受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，若價(jià)格有所上升，也符合預(yù)期，后續(xù)關(guān)鍵在價(jià)格管控中會嚴(yán)查各類違規(guī)亂收費(fèi)現(xiàn)象等內(nèi)容。
從新房預(yù)售價(jià)格突然上升來看，周邊二手房或也會調(diào)高定價(jià)的水平，會有一定的暗示效應(yīng)。所以后續(xù)對于周邊二手房的價(jià)格也是需要管制。兩者之間有一定的制衡效果，如果二手房價(jià)格太高，那么新房價(jià)格也會體現(xiàn)其優(yōu)勢。
從這三個(gè)項(xiàng)目的特殊性來看，實(shí)際上還是體現(xiàn)為高端物業(yè)的銷售領(lǐng)域，但很難說是豪宅項(xiàng)目，最多要定義為高端項(xiàng)目。高端項(xiàng)目入市或抓住了當(dāng)前一波需求，即認(rèn)房又認(rèn)貸等政策下，部分換房需求的釋放停滯了一段時(shí)間，到下半年預(yù)計(jì)又會積極釋放。
類似情況或許在上海市場也會有啟發(fā)，進(jìn)而會使得此類城市對于高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放會有適當(dāng)放寬的可能。這和政策本身的導(dǎo)向沒有違背，也主要是針對具體樓盤采取了具體的政策內(nèi)容。
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受到預(yù)售價(jià)格監(jiān)管影響，今年上半年北上廣新建住宅供應(yīng)極度低迷，不少房企均因達(dá)不到“理想定價(jià)”而放緩入市時(shí)間。就在近期，北京新房預(yù)售價(jià)審批開始放寬，對于上海而言有何意義？哪些項(xiàng)目有望入市？
北京新房預(yù)售價(jià)審批放寬釋放什么信號？
在對高端住宅“限價(jià)”7個(gè)月后，北京樓市出現(xiàn)了首批預(yù)售均價(jià)超過8萬/平的項(xiàng)目，多個(gè)新建高端項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)達(dá)9.4萬/平方米以上，或?qū)σ痪€城市釋放新信號。
據(jù)北京住建委官網(wǎng)8月8日披露的預(yù)售項(xiàng)目信息顯示，此次拿到預(yù)售證的三個(gè)項(xiàng)目分別為：北京金茂府，94套房源獲批，預(yù)售均價(jià)9.5萬元/平；中國璽，146套房源獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.4萬元/平以上，最高預(yù)售均價(jià)為96023元/平方米；昆侖域，200套房源獲批，預(yù)售均價(jià)分別為95705元/平和94315元/平。三個(gè)項(xiàng)目均于8月3日接受北京住建委審核，發(fā)證時(shí)間為8月5日。
從此次北京高端新盤預(yù)售均價(jià)有所放松的信號來看，預(yù)計(jì)下半年入市豪宅將增多，屆時(shí)也將緩解部分開發(fā)商的資金壓力。而北京作為首都，此次動(dòng)作在一線城市可謂具有風(fēng)向標(biāo)的意義。
上海連續(xù)3周無預(yù)售證發(fā)放
零供應(yīng)或?qū)⒋蚱?/strong>
自7月18日后，上海幾無商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，也無項(xiàng)目以搖號形式開盤，新房銷售市場幾乎陷入休眠狀態(tài)。而整個(gè)8月也不容樂觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海8月份預(yù)計(jì)僅有13個(gè)項(xiàng)目入市開盤，基本集中在外郊環(huán)附近，且部分熱門項(xiàng)目最終是否能夠取得預(yù)售許可證仍存變數(shù)。
監(jiān)管政策的密集出臺，令原本已經(jīng)降溫的市場幾乎陷入休眠。上海市住建委官網(wǎng)顯示，7月18日至今，上海已連續(xù)近三周沒有新房獲得住宅預(yù)售證。
在價(jià)格審批、預(yù)售證發(fā)放等政策的管控之下，今年上海新房供應(yīng)量同比縮水明顯。今年7月的市場成交量，即便與往年相比，也處于低位水平，創(chuàng)造了2011年以來同期的成交量最低紀(jì)錄，相較2015、2016年同期更是出現(xiàn)了接近腰斬的局面。
據(jù)媒體報(bào)道，滬上多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)積極申請預(yù)售許可證，另有部分項(xiàng)目銷售低調(diào)，看房需要驗(yàn)資排號，抱有惜售情緒，對于下半年預(yù)售許可證申請計(jì)劃，也顯得相對保守。據(jù)樓盤銷售人員透露，近期上海市中心城區(qū)單價(jià)10萬元以上的商品住宅，預(yù)售證基本沒有希望通過，單價(jià)5萬元以上的項(xiàng)目也在排隊(duì)等候預(yù)售證。
目前上海預(yù)售商品住宅的價(jià)格審批須經(jīng)兩道手續(xù)，區(qū)政府相關(guān)部門審批通過后，還須上報(bào)市級主管單位把關(guān)。本次北京新房預(yù)售價(jià)審批放寬，對于市場行情相似的上海市場，可謂有著重大的引領(lǐng)和借鑒意義。
上海買房搖號實(shí)施機(jī)構(gòu)確定
明確新政操作規(guī)范
7月18日，上海頒布商品住房銷售公證搖號實(shí)施細(xì)則，要求所有項(xiàng)目開盤前必須公示房源及客戶名單，并向公證機(jī)構(gòu)申請選購房屋搖號排序公證。隨后，上海市住建委再發(fā)通知，要求新房銷售實(shí)行“一價(jià)清”，不得將車位等與新房捆綁銷售。在無新項(xiàng)目開盤的情況下，上海至今尚未有住宅新盤以公證搖號的方式開盤。
據(jù)開發(fā)商透露，上海多區(qū)公證機(jī)構(gòu)目前尚未提供新房開盤公證服務(wù)，暫時(shí)無法受理新房公證搖號，需要等具體的公證搖號細(xì)則出來才能辦理。
8月3日，上海市公證協(xié)會最新發(fā)布《辦理商品住房項(xiàng)目銷售搖號排序現(xiàn)場監(jiān)督公證的指導(dǎo)意見》，明確公證機(jī)構(gòu)為商品住房銷售搖號提供服務(wù)初期階段，該項(xiàng)工作將由東方公證處負(fù)責(zé)實(shí)施，為新房預(yù)售新政確立了操作規(guī)范，奠定了制度基礎(chǔ)，同時(shí)也意味著未來上海的新房供應(yīng)將逐步打開。
嚴(yán)躍進(jìn)：北京預(yù)售證審批放寬將啟發(fā)上海
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：從北京此類住房項(xiàng)目來看，由于本身定位高端，對于此類項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放實(shí)際上會有新的放松的做法。此前管控和穩(wěn)定房價(jià)有關(guān)，而近期對于此類房源放松，本質(zhì)上是對于具體項(xiàng)目進(jìn)行了具體的政策對待，有助于釋放更多房源。但預(yù)計(jì)其他普通住房來說政策放寬的可能性依然是不大的。
對于未來的住房項(xiàng)目而言，銷售心理方面的壓力會減少，本次行為表面政府是愿意批復(fù)此類產(chǎn)品的。所以從這個(gè)角度看，適當(dāng)會強(qiáng)化房企銷售的定價(jià)姿態(tài)。類似產(chǎn)品受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，若價(jià)格有所上升，也符合預(yù)期，后續(xù)關(guān)鍵在價(jià)格管控中會嚴(yán)查各類違規(guī)亂收費(fèi)現(xiàn)象等內(nèi)容。
從新房預(yù)售價(jià)格突然上升來看，周邊二手房或也會調(diào)高定價(jià)的水平，會有一定的暗示效應(yīng)。所以后續(xù)對于周邊二手房的價(jià)格也是需要管制。兩者之間有一定的制衡效果，如果二手房價(jià)格太高，那么新房價(jià)格也會體現(xiàn)其優(yōu)勢。
從這三個(gè)項(xiàng)目的特殊性來看，實(shí)際上還是體現(xiàn)為高端物業(yè)的銷售領(lǐng)域，但很難說是豪宅項(xiàng)目，最多要定義為高端項(xiàng)目。高端項(xiàng)目入市或抓住了當(dāng)前一波需求，即認(rèn)房又認(rèn)貸等政策下，部分換房需求的釋放停滯了一段時(shí)間，到下半年預(yù)計(jì)又會積極釋放。
類似情況或許在上海市場也會有啟發(fā)，進(jìn)而會使得此類城市對于高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放會有適當(dāng)放寬的可能。這和政策本身的導(dǎo)向沒有違背，也主要是針對具體樓盤采取了具體的政策內(nèi)容。
