2018年一季度，30多家房企酣戰(zhàn)深圳土拍市場，奈何僧多粥少，原本勢在必得的房企幾乎鎩羽而歸。

房企熱情參與的背后是深圳推出的土地越來越少。根據(jù)深圳市土地房產(chǎn)交易中心出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從2010年開始，深圳的宅地供應面積便呈現(xiàn)逐年減少的趨勢，到2017年的供應更是降到冰點—在北上廣都增加住宅用地增長的同時，深圳的純住宅用地供應為零。今年一季度，深圳共出讓18宗土地，出讓面積62萬平方米，出讓金額達到69.2億元，同比降低了47%。

深圳近年來公開招拍掛的住宅土地日趨減少，舊改成土地開發(fā)主要動力。與此同時，深圳的土地開發(fā)政策也悄然生變，開發(fā)商開始從增量市場向存量市場轉變。

而對坐擁深圳大量城市更新土地儲備資源的深圳本地企業(yè)—星河地產(chǎn)來說，深圳宅地供應越發(fā)稀缺之時，其舊改業(yè)務能對星河帶來相對豐富的貨值。

最新消息顯示，近期星河位于深圳光明新區(qū)的大豐安片區(qū)城市更新項目已動工。據(jù)悉，星河天地將以住宅+商業(yè)+辦公為先導，打造集商業(yè)、辦公、居住、文體娛樂及配套服務與公共空間一體的復合型、生態(tài)型城市綜合體。

據(jù)時代周報記者查閱，項目更新單元拆除用地面積10.37萬平方米，開發(fā)建設用地面積7.11萬平方米，計容積率建筑面積44.95萬平方米。

這只是星河地產(chǎn)城市更新版圖中的冰山一角，目前，星河地產(chǎn)在深圳及周邊區(qū)域運作項目達50余個，更新改造面積超2000萬平方米，為超過六萬村民、村集體及企業(yè)提供了土地更新改造服務。

土地儲備護城河

在房企的基本面比拼中，土地儲備仍是重要一環(huán)。日前，房企在土地市場上的相互角力已經(jīng)從招拍掛市場蔓延至城市舊改,競爭充盈各個拿地渠道。

星河地產(chǎn)目前擁有土地儲備面積逾2700萬平方米，關鍵是還有大量的舊改資源，而這正是公司的護城河所在。從舊改資源體量來看，截至目前，星河地產(chǎn)擁有占地面積約逾2000萬平方米占地面積的城市更新土地資源，已完成開發(fā)建成的項目七個，合計建筑面積達300萬平方米，物業(yè)類型涵蓋商業(yè)綜合體、甲級寫字樓、高端住宅和五星級酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

作為一家創(chuàng)立24年的深圳房企，舊改在星河的發(fā)展史上一直占據(jù)著重要位置。

2004年星河控股集團開始涉足城市更新項目。2015年2月，深圳市星河更新投資有限公司正式成立。截至目前，已完成開發(fā)建成的項目七個，合計建筑面積達300萬平方米

記者注意到，星河此前已有多次舊改項目經(jīng)驗。前身為深圳東山小區(qū)的“星河國際”項目位于福田區(qū)核心地帶，是星河早年城市更新的代表項目之一。

無獨有偶，星河此前開創(chuàng)“物業(yè)+返租”模式，通過對集體返還物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，使集體資產(chǎn)保值增值，實現(xiàn)定期分紅，以此打造的“星河第三空間”成為村企合作的代表之作。2007年，星河第三空間正式拉開運營序幕。

新的更新思路正在萌芽。“城市更新不是單一的大拆大建，還可以做功能轉變和綜合整治。” 深圳城市更新公司常務副總經(jīng)理許艷兵認為，城市更新需要整合產(chǎn)業(yè)上下游鏈條，避免直接拆除引起的浪費。今后，星河將依托地產(chǎn)載體，聯(lián)動金融，服務園區(qū)，最終實現(xiàn)以產(chǎn)促城，以城興產(chǎn)。

又一種更新類型出現(xiàn)，一些經(jīng)營不善的企業(yè)腳下的土地，也被星河地產(chǎn)收入囊中。

比如，去年10月，星河地產(chǎn)牽手酷派集團，開發(fā)酷派在深圳南山的總部舊改項目，借此機會星河地產(chǎn)斬獲20萬平方米的土儲。

城市更新的機遇

2016年11月21日，深圳政府發(fā)布《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭取完成各類城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成100個舊工業(yè)區(qū)復合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項目。按此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規(guī)模在數(shù)萬億。

城市更新已經(jīng)挑起深圳土地市場供應的大梁，將成為今后深圳城市發(fā)展的重心，城市舊改已成為各大房企在深圳擴張的主要途徑，隨之而來的是土地價值的重估，而開發(fā)商們已經(jīng)摩拳擦掌。

佳兆業(yè)、星河、鴻榮源、京基、卓越等成為第一批吃螃蟹的房企，在深圳已經(jīng)提前儲備了一批城市更新的優(yōu)質(zhì)土儲。其中，京基在寶安、龍崗、南山、福田等區(qū)域還擁有大圍村、梅富村、木棉灣、長源村等舊改項目。有數(shù)據(jù)稱，京基預計未來的舊改建筑面積規(guī)模達到800萬平方米以上。按照市價，貨值則或約達4000億元以上。

外來房企恒大有后來者居上之勢。根據(jù)資料顯示，恒大通過不斷并購、拓展成為深圳城市更新版圖開發(fā)企業(yè)大戶，目前恒大在深圳確定的城市更新項目共有26個。

而碧桂園、龍湖等外地房產(chǎn)大鱷紛至沓來，設立深圳公司尋找地塊，深圳的競爭會更加激烈。

而對于一些在深圳缺乏經(jīng)驗的外來房企而言，選擇與本地房企進行合作，收并購或參股，不失為一種重要的參與方式。

然而城市更新的貨值釋放所花費的時間可能很長。一般在3-4年，更有甚者在10年以上。這意味著，房企在參與城市更新項目時將會面臨巨大的資金壓力。外地中小型房企在深圳城市更新市場上或將面臨舉步維艱的處境，最后，城市更新游戲中只剩下那些資本實力雄厚的玩家。

戴德梁行大中華區(qū)估價及顧問服務部董事黃衍維認為，各個階段對城市更新項目資金的需求都很高：“一般來講，城市更新的前期費用比較少，只涉及顧問費、前期調(diào)研費等基礎費用。然而，隨著項目的逐漸推進，進入拆遷、安置補償階段之后，補地價、付賠償，往往資金需求很大，而最后進入正式開發(fā)階段后，對資金的要求同樣也很高。”

除此之外，深圳應該探索以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為先導的城市更新策略。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，城市更新在于盤活大量存量土地資源，并推動產(chǎn)業(yè)更新升級。