“今年雖然是房地產(chǎn)巨幅調(diào)控的時(shí)間點(diǎn)，但我們可以看到，中介行業(yè)未來將迎來更深刻變革的機(jī)會(huì)。”日前，在2017年首屆粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)中介峰會(huì)上，鏈家集團(tuán)董事長左暉如是表示。
    從2016年起，樓市遭遇史無前例的嚴(yán)厲調(diào)控，中介行業(yè)也因此受到最直接的沖擊。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓的統(tǒng)計(jì)，今年以來，深圳市場(chǎng)量價(jià)齊跌，中介機(jī)構(gòu)無論是整體簽單量還是人均簽單量都在降溫，導(dǎo)致行業(yè)目前的流失率也已經(jīng)接近40%。按照她的預(yù)判，未來中介行業(yè)的人數(shù)會(huì)下調(diào)，機(jī)構(gòu)也會(huì)扁平化，門店的作用并不會(huì)像過去那樣突出?？萍己唾Y本將成為中介機(jī)構(gòu)彎道超車的重要變量。
    中介整體簽單量也在下降
    “二三線城市前兩年是牛市，但今年已經(jīng)升得比較慢，如果沒有金融政策、貨幣政策配合，價(jià)格不容易上漲。一線城市的房價(jià)已經(jīng)是天文數(shù)字，從房價(jià)和收入相比來說，深圳房價(jià)就不比香港低。可以說，新一代年輕人不容易買得起房子，房子也失去了使用功能。”在當(dāng)天的演講中，中原集團(tuán)主席施永青詳細(xì)解釋了國家為什么提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。
    在施永青看來，要體現(xiàn)使用價(jià)值，要么賣給真正需要的用家，要么租給真正需要的人。然而，開發(fā)商從銀行獲得開發(fā)貸需要5、6厘的資金成本，若將房子出租，租金回報(bào)率只有2、3厘，這個(gè)體現(xiàn)使用價(jià)值的味道并不好受。
    也正因此，按照施永青的預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)未來的開發(fā)量可能會(huì)受到政策抑制而見頂，新增供應(yīng)不像以前那么多，而且可能不會(huì)完全集中在一線城市。從一手房地產(chǎn)代理來說，開發(fā)商的總開發(fā)量減少，行業(yè)競爭會(huì)比以前激烈。從二手房市場(chǎng)來看，限購之后，交換價(jià)值受到打壓，房子升值速度減慢，交投量也會(huì)減少。“深圳是減少比較小的地方，但相比高峰期也減少了30%-40%左右。”
    一份來自中國指數(shù)研究院的深圳2017年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)印證了上述的判斷，今年1-9月，深圳共計(jì)推出商品住宅面積195 .83萬平方米，供應(yīng)面積同比下降約4 8%。而全市共成交的商品住宅面積達(dá)173.07萬平方米，同比減少46.73%。占據(jù)成交主力的二手住宅更是“降溫”明顯，前三季度共成交46297套，同比減少72.95%。
    而根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，從2015年到今年1-9月份，深圳中介經(jīng)紀(jì)人員的人均簽單量逐年下降，今年前9個(gè)月，深圳人均簽單量僅0 .5934套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年人均1.415套的簽單量。
    “由于現(xiàn)在加大去金融杠桿力度，不僅二手房的交易量有所壓縮，新盤市場(chǎng)的整體定價(jià)也在下調(diào)，一手市場(chǎng)跟二手市場(chǎng)形成了一定的競爭關(guān)系，可能對(duì)行業(yè)競爭造成更明顯的壓縮，整體簽單量都在降溫。”徐楓道出了行業(yè)的變化，整體數(shù)據(jù)在降，目前整個(gè)行業(yè)的流失率也接近40%。
    中原地產(chǎn)不想依賴規(guī)模壓倒同行
    “整體市場(chǎng)規(guī)模萎縮這么多，我相信頂住是不容易的。中原之前不敢隨便開分行，未來也不想單用規(guī)模壓倒同行，單靠規(guī)模會(huì)扭曲整個(gè)行業(yè)。”面對(duì)稍顯險(xiǎn)峻的市場(chǎng)行情，施永青擲地有聲地表明中原地產(chǎn)不依賴規(guī)模的決心。
    高密度的鋪店戰(zhàn)略與人海戰(zhàn)術(shù)，曾經(jīng)是港資老派地產(chǎn)中介慣用的運(yùn)營模式。然而，從2014年起，這種模式卻頻頻受到?jīng)_擊。
    在深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)提供的一組數(shù)據(jù)中，按照目前月度數(shù)據(jù)的邏輯推算，由于今年受制于嚴(yán)厲的調(diào)控政策，到了2017年年末，預(yù)計(jì)中介行業(yè)(涵蓋二、三級(jí)市場(chǎng))全年傭金規(guī)模的“壓力線”為50億元。
    另一組數(shù)據(jù)則顯示，截至今年10月1日，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總有效備案機(jī)構(gòu)共計(jì)1038家，門店數(shù)量接近4000家。以此估算，哪怕平均分配，每家門店一年分下來的傭金規(guī)模也就是125萬。硬幣的另一面是，這個(gè)行業(yè)的固定成本比較高，門店鋪?zhàn)狻㈨斒仲M(fèi)、人力成本等，在很大程度上抑制了行業(yè)的收入。
    “目前二手房的交易量很難支撐中介機(jī)構(gòu)和門店的收入水平。而中介的盈利又跟每個(gè)機(jī)構(gòu)、門店的分布情況有關(guān)，有些門店收益高，有的門店全線虧損。”徐楓透露，2003年以來，很多門店的生命周期不長，甚至有些可能半年就拉閘。
    行業(yè)傳統(tǒng)的盈利模式受到最直接的沖擊，如果這輪樓市調(diào)控周期一直持續(xù)至下一年甚至更長時(shí)期，誠然，中介企業(yè)的“嚴(yán)冬”也并不好過。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的判斷，受前期樓市火熱而快速擴(kuò)店的企業(yè)或?qū)⒃?018年或2019年集中迎來“關(guān)店潮”。
    目前中介企業(yè)更普遍的做法是平臺(tái)化，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮之下，幾乎每家中介機(jī)構(gòu)都有自己的平臺(tái)。“每一個(gè)系統(tǒng)的開發(fā)都意味著有大量的沉淀資本和未來的資本投入?，F(xiàn)在大家都在摸索O2O、B2B、C2C，對(duì)于一家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)來說，這是否有可持續(xù)投入需求，還是一個(gè)問號(hào)。”不過，徐楓依然發(fā)出自己的擔(dān)憂，如果一直大規(guī)模投入到線上系統(tǒng)的開發(fā)，以深圳市場(chǎng)目前的交易規(guī)模和數(shù)據(jù)來看，中介機(jī)構(gòu)可能也有很大的壓力。
    在施永青看來，中原地產(chǎn)接下來會(huì)考慮用經(jīng)營模式。“經(jīng)營是不是使配對(duì)效益提升？資源能不能更快落到需求者手里？怎樣通過互聯(lián)網(wǎng)讓顧客及時(shí)拿到最新、最完備的信息，從而提升交易效益？這才是中原應(yīng)該做的。”