二手房交易過(guò)程中請(qǐng)擔(dān)保公司幫忙贖樓，買(mǎi)家支付的90多萬(wàn)元首期款卻被擔(dān)保公司員工私自轉(zhuǎn)走！近日，東莞多名業(yè)主向記者投訴，他們通過(guò)擔(dān)保公司業(yè)務(wù)員經(jīng)手的近200萬(wàn)元購(gòu)房資金不見(jiàn)了，接下來(lái)的二手房交易該如何進(jìn)行？

　　由于目前沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的二手房資金監(jiān)管賬戶(hù)，東莞二手房交易資金如何監(jiān)管成為難題。相關(guān)人士建議，二手房交易過(guò)程中買(mǎi)賣(mài)雙方在委托公證時(shí)最好請(qǐng)擔(dān)保公司出示員工證明，同時(shí)呼吁多方加強(qiáng)對(duì)二手房交易資金的監(jiān)管，設(shè)立專(zhuān)門(mén)的二手房資金監(jiān)管賬戶(hù)。

　　事件：

　　賣(mài)家90余萬(wàn)首期款被轉(zhuǎn)走

　　今年5月底，業(yè)主周先生收下5萬(wàn)元定金，與買(mǎi)家何先生達(dá)成協(xié)議，轉(zhuǎn)讓一套位于長(zhǎng)安的90多平方米住宅。這套住宅總價(jià)265萬(wàn)元，按照首付四成計(jì)算，他可以在辦理過(guò)戶(hù)之前收到何先生的首期款106萬(wàn)元。

　　6月2日，周先生與何先生跟隨擔(dān)保公司員工葉某到銀行辦理貸款合同，同時(shí)簽了擔(dān)保協(xié)議和贖樓合同，當(dāng)天，周先生收下買(mǎi)家何先生的21.5萬(wàn)元。如果沒(méi)有意外，在過(guò)戶(hù)之前周先生可以收到剩下的首期款79.5萬(wàn)元，而其余六成尾款將在完成過(guò)戶(hù)后，由擔(dān)保公司將錢(qián)轉(zhuǎn)交到賣(mài)家周先生的手上。

　　按照約定，幾天后周先生的姐姐將他的一張銀行卡、密碼及一個(gè)U盾交給了葉某，同時(shí)，銀行卡取消了短信通知、手機(jī)銀行等操作，根據(jù)協(xié)商，買(mǎi)家的首期款和尾款將陸續(xù)打入這張銀行卡內(nèi)。不久后他們收到寄回來(lái)的收條，上面蓋著“廣東南楓融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司”的公章，經(jīng)手人為葉某。

　　7月初，周先生一家突然發(fā)現(xiàn)聯(lián)系不到葉某，他們趕緊聯(lián)系擔(dān)保公司其他員工，隨后，在擔(dān)保公司員工的陪同下，周先生拿著銀行卡到銀行打流水賬，發(fā)現(xiàn)買(mǎi)家何先生卡里的79.5萬(wàn)元和12萬(wàn)元房款，分別于6月12日和7月10日被轉(zhuǎn)走，其中12萬(wàn)元轉(zhuǎn)進(jìn)了葉某的賬戶(hù)。

　　中介公司：

　　近200萬(wàn)元首期款不見(jiàn)了

　　買(mǎi)家何先生告訴記者，由于銀行貸款額度不足，他又轉(zhuǎn)了12萬(wàn)元到指定的銀行卡里，前后加起來(lái)已支付了118萬(wàn)元首期款。按照合同協(xié)議，何先生只需等銀行批下貸款后，支付尾款，過(guò)戶(hù)、辦理房產(chǎn)證即可完成交易。但由于轉(zhuǎn)入銀行卡的91.5萬(wàn)元不見(jiàn)了，他們的交易陷入僵局。

　　促成他們交易的中原地產(chǎn)公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在他們公司經(jīng)手的二手房交易當(dāng)中，今年共有四單合同遇到同樣的問(wèn)題，總金額近200萬(wàn)元。東莞中原地產(chǎn)介紹，今年3~5月，東莞中原地產(chǎn)公司在長(zhǎng)安所屬分公司進(jìn)行居間服務(wù)的二手房交易履行過(guò)程中，賣(mài)方因原購(gòu)房進(jìn)行了貸款抵押需進(jìn)行贖樓手續(xù)，為此該公司員工推薦了東莞的知名擔(dān)保公司廣東南楓融資擔(dān)保集團(tuán)有限公司東莞分公司（對(duì)外推廣：泛華金融服務(wù)）進(jìn)行申請(qǐng)貸款贖樓手續(xù)，并與該公司指定員工簽訂了一系列的贖樓擔(dān)保協(xié)議，同時(shí)按泛華公司要求全權(quán)公證委托該員工辦理贖樓手續(xù)。

　　然而本應(yīng)順利履行的交易流程卻于2017年7月產(chǎn)生了變動(dòng)。7月初，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)家支付到賣(mài)家銀行卡上的首付款不見(jiàn)了，而銀行卡及其密碼均在擔(dān)保公司員工葉某手上。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中原地產(chǎn)公司共有四單交易涉案，金額預(yù)估在200萬(wàn)元左右。

　　東莞南楓擔(dān)保公司相關(guān)負(fù)責(zé)人在電話(huà)中表示，目前不方便接受采訪(fǎng)，等到結(jié)果出來(lái)后會(huì)對(duì)公眾有個(gè)交代。

　　警方提醒：

　　商品房交易應(yīng)保持警惕

　　7月11日零時(shí)3分，一名男子來(lái)到東城公安分局投案自首。經(jīng)調(diào)查，投案自首的男子叫葉某，在東莞某融資擔(dān)保公司工作，其供述自己代表公司參與房產(chǎn)交易擔(dān)保活動(dòng)期間，多次私自將房產(chǎn)交易相關(guān)款項(xiàng)轉(zhuǎn)到自己銀行賬戶(hù)中并挪作私用的違法行為。目前，葉某已被依法刑拘。

　　警方提醒，在商業(yè)交易活動(dòng)中，不管作為買(mǎi)方還是賣(mài)方，如需擔(dān)保貸款，必須要找合法正規(guī)的擔(dān)保公司；擔(dān)保方如使用個(gè)人名義發(fā)布信息、簽合同，或用其個(gè)人銀行賬號(hào)（所謂法人、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的）作為收款、收費(fèi)賬號(hào)，必須保持警惕，并對(duì)此再三查實(shí)，若有可疑的應(yīng)予拒絕。如果發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙，務(wù)必立即報(bào)警。

　　市場(chǎng)調(diào)查：擔(dān)保市場(chǎng)良莠不齊

　　東莞中原三級(jí)市場(chǎng)中心城區(qū)副總經(jīng)理劉熊認(rèn)為，目前東莞的二手房擔(dān)保業(yè)務(wù)操作整體還處于良莠不齊的發(fā)展階段，管理和操作上不規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)把控集中在公司自我管理，甚至有些擔(dān)保公司沒(méi)有相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)牌照。

　　在贖樓方式上，劉熊介紹，東莞多數(shù)擔(dān)保公司通過(guò)“以貸沖貸”的方式去完成贖樓，即用買(mǎi)家的貸款去贖樓且由擔(dān)保公司進(jìn)行資金監(jiān)管，有可能出現(xiàn)多種操作風(fēng)險(xiǎn)，如擔(dān)保公司可能出現(xiàn)攜款潛逃或賣(mài)家收到首期款后挪用，又或者贖樓后房產(chǎn)被查封，買(mǎi)家付了錢(qián)卻收不到房等情況。

　　東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)常年法律顧問(wèn)、廣東百勤律師事務(wù)所律師蘇崎介紹，目前二手房交易過(guò)程中主要有以下幾種贖樓方式：一是賣(mài)方自己籌集資金贖樓，二是使用買(mǎi)方支付的首期款贖樓，三是買(mǎi)方通過(guò)擔(dān)保公司贖樓。目前東莞二手房市場(chǎng)上交易比較集中的二手房由于供樓年限不足十年，意味著銀行貸款欠款額大多會(huì)超過(guò)現(xiàn)在樓款的三成首期款，在買(mǎi)方首期樓款不足以贖樓的情況下，必然導(dǎo)致需要使用擔(dān)保公司來(lái)贖樓。在東莞二手房交易中，使用到擔(dān)保公司的交易量占大多數(shù)。蘇崎介紹，不同的擔(dān)保公司監(jiān)管資金的方式不一樣，有些公司將首期款和稅費(fèi)等凍結(jié)在指定的賬戶(hù)里，而有些公司則直接放在買(mǎi)方和賣(mài)方的賬戶(hù)里面，基本是根據(jù)銀行或者擔(dān)保公司要求進(jìn)行操作，隨意性比較大。

　　劉熊也表示，除了擔(dān)保公司外，一些中介公司為了促進(jìn)成交，名義上為買(mǎi)賣(mài)雙方減少成本，讓買(mǎi)賣(mài)雙方將樓款托管在其公司名下，在無(wú)任何保護(hù)措施的情形下，資金也很容易引發(fā)被挪用、侵占，從而進(jìn)一步引發(fā)買(mǎi)賣(mài)交易無(wú)法順利履行，也導(dǎo)致行業(yè)的整體信譽(yù)度降低。

　　業(yè)內(nèi)呼吁：

　　設(shè)立二手房交易資金監(jiān)管賬戶(hù)

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，缺乏對(duì)二手房交易資金的有效監(jiān)管是東莞二手房交易面臨的難題。劉熊告訴記者，目前國(guó)內(nèi)很多大中城市在贖樓方面已經(jīng)非常規(guī)范，如深圳的業(yè)主可以通過(guò)自身的信用貸款去贖樓，買(mǎi)家的貸款流程則同時(shí)進(jìn)行，業(yè)主和買(mǎi)家在資金方面不產(chǎn)生牽連，各自權(quán)利責(zé)任明確，這些操作方式很值得東莞借鑒。

　　此外，記者了解到，廣州、深圳目前已設(shè)有二手房交易專(zhuān)項(xiàng)的資金監(jiān)管賬戶(hù)，東莞暫時(shí)還沒(méi)有實(shí)行。不過(guò)，一名業(yè)內(nèi)人士透露，實(shí)際上東莞中介行業(yè)協(xié)會(huì)早在五六年前就已經(jīng)設(shè)立了相關(guān)的資金監(jiān)管賬戶(hù)，但是使用的人比較少。該名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是由房管局等相關(guān)部門(mén)設(shè)立，公信度高，賬戶(hù)推廣起來(lái)方便，二手房交易資金管理也將更為安全。

　　針對(duì)目前市場(chǎng)亂象，劉熊告訴記者，希望相關(guān)部門(mén)加強(qiáng)二手房交易的資金監(jiān)管制度規(guī)范，推動(dòng)監(jiān)管制度的落實(shí)，同時(shí)推動(dòng)一些銀行承擔(dān)這個(gè)資金凍結(jié)業(yè)務(wù)，推動(dòng)?xùn)|莞二手房健康規(guī)范地發(fā)展。

　　律師說(shuō)法：

　　贖樓過(guò)程中你可能遇到五大問(wèn)題：

　　1.資金被挪用，交易還能進(jìn)行嗎？

　　東莞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)常年法律顧問(wèn)、廣東百勤律師事務(wù)所律師蘇崎介紹，當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方面臨購(gòu)房資金被挪用的情況時(shí)，建議一是報(bào)警，以個(gè)人涉嫌詐騙為由追究擔(dān)保公司業(yè)務(wù)員的責(zé)任，追回錢(qián)款。二是以擔(dān)保協(xié)議合同法律關(guān)系為基礎(chǔ)，追究擔(dān)保公司的合同違約責(zé)任，主要通過(guò)法律途徑來(lái)要求擔(dān)保公司賠償損失。三是由于買(mǎi)家實(shí)際上已經(jīng)支付了首付款到賣(mài)家的銀行卡上，買(mǎi)賣(mài)雙方仍需要按照協(xié)議約定繼續(xù)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同?！　?/p>

　　2.如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？公證時(shí)要求擔(dān)保公司出具員工證明

　　蘇崎建議，在公證委托之前，買(mǎi)賣(mài)雙方可要求擔(dān)保公司出具員工證明，提示受托人是該公司員工，受托行為是職務(wù)行為；從擔(dān)保公司自身而言，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，對(duì)銀行的賬戶(hù)密碼到底是由拓展業(yè)務(wù)員來(lái)管理，還是由后勤人員來(lái)管理等操作流程要進(jìn)行嚴(yán)格管理。

　　同時(shí)，蘇崎介紹，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽署擔(dān)保協(xié)議時(shí)，最好不要為了貪圖方便在中介公司門(mén)店或者銀行簽署，而是到擔(dān)保公司簽署，以確保簽署人為擔(dān)保公司真實(shí)的員工?！　?/p>

　　3.銀行卡轉(zhuǎn)交至擔(dān)保公司員工手中是否合理？

　　蘇崎介紹，嚴(yán)格來(lái)講這只是擔(dān)保贖樓的交易流程慣例，但并不一定是合同約定。在二手房贖樓擔(dān)保交易過(guò)程中，曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)多次樓款轉(zhuǎn)到賣(mài)方手中之后，業(yè)主私下挪用現(xiàn)象。為了避免這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，擔(dān)保公司應(yīng)把贖樓款的銀行卡和密碼在取消網(wǎng)銀后拿到自己手上，以避免賣(mài)方私下挪用。

　　4.中介公司需要負(fù)責(zé)任嗎？

　　蘇崎認(rèn)為，擔(dān)保公司是由中介公司推薦給買(mǎi)賣(mài)雙方的，但該金融擔(dān)保公司本身也是有相關(guān)資質(zhì)的，如果買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有和中介有特別約定，那這件事情的后續(xù)手續(xù)辦理嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)不再是中介，而是擔(dān)保公司，因此中介公司不存在責(zé)任。

　　蘇崎表示，買(mǎi)賣(mài)雙方與中介公司的合同如果沒(méi)有特別約定，中介公司就只是收取居間服務(wù)費(fèi)，只是提供一個(gè)簽合同的媒介，而后續(xù)的代辦交易手續(xù)，中介公司是沒(méi)有義務(wù)的；如果有另外約定了代辦服務(wù)，中介公司就有義務(wù)去辦理?！　?/p>

　　5.損失首期款可否要求擔(dān)保公司墊付？

　　蘇崎介紹，要求擔(dān)保公司墊付首期款沒(méi)有法律依據(jù)，只有買(mǎi)賣(mài)雙方就所造成的損失而要求擔(dān)保公司賠償。擔(dān)保公司的責(zé)任以及責(zé)任大小，只能通過(guò)法律途徑來(lái)請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以裁決。如果該事件的事實(shí)已經(jīng)很清楚，損失也已經(jīng)很明確的話(huà)，那買(mǎi)賣(mài)雙方可先行和擔(dān)保公司協(xié)商。
 

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