東莞房價松動 洋房套均總價約176萬元比6月降12萬
以價換量、定價合理漸成東莞樓市促銷主流。7月份東莞洋房套均總價約176萬元，環(huán)比6月下降12萬元，這也意味著東莞房價松動，購房者入市門檻有所下降。
業(yè)內人士分析認為，7月多個樓盤合理定價成交效果顯著，房企讓利推動了樓盤的成交。在樓市調控政策持續(xù)影響之下，8月房價或仍將持續(xù)定價合理、房價高位回調的利好狀況。
70~110平方米首次置業(yè)戶型成主力
樓市調控政策下，自住剛需唱主角，洋房產品一直以來是成交的主力軍。優(yōu)房超·瑞城搜統計數據顯示，7月東莞洋房供應量為43萬平方米，成交35萬平方米，洋房成交均價為16253元/平方米，環(huán)比下降2%，同比上漲18%。供應環(huán)比上漲19%，成交底部轉穩(wěn)，房價保持堅挺。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統計數據顯示，從戶型來看，70~110平方米的首次置業(yè)戶型繼續(xù)成為市場成交主力軍，改善戶型受到購買資格影響，改善需求受抑。
不過，購買二手房可以更快入住，且二手房居住氛圍相對成熟，配套更為完善，二手房改善需求分流了不少一手房購房需求。因此，在市場成交仍然處于低谷，需求被二手房市場分散等種種條件下，東莞洋房一手房市場的成交占比還是有所下滑。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，在市場限購、限貸、限簽等多重政策影響下，洋房、別墅網簽量低迷，而公寓產品多為不限購不限貸的商業(yè)性公寓，所受到的影響相對較小，公寓產品成交持續(xù)高位運行，占比達到38%，而洋房占比僅60%，別墅占比3%。在東莞樓市限購政策升級加碼的情況下，住宅成交持續(xù)處于低位，在所有產品當中所占比重也出現下滑。
上月洋房套均總價176萬元
受到成交持續(xù)低迷影響，房企也開始讓利促銷，以價換量、定價合理樓盤陸續(xù)入市，拉低了整體洋房套均總價，購房者入市門檻降低。7月洋房套均總價176萬元，比6月少了12萬元。套均總價下降，也意味著購房者入市門檻降低。
據東莞中原戰(zhàn)略研究中心數據顯示， 7月東莞洋房套均總價明顯下滑， 從6月的套均188萬元/套，下滑至7月176萬元/套，一方面是由于位于麻涌、望牛墩等非發(fā)達鎮(zhèn)街項目集中網簽，另一方面，目前許多高價項目裝修合同獨立于房價之外簽約，網簽價格不含裝修價，更重要的是，在市場低迷影響下，部分項目已以低于同片區(qū)市場價格入市。
從7月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價來看，7月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價中，長安以274萬元/套維持首位，其次是松山湖238萬元/套，莞城235萬元/套。從各鎮(zhèn)街洋房套均總價排名來看，前十名分別為長安、松山湖、莞城、鳳崗、寮步、塘廈、黃江、大朗、南城、厚街。排名靠后的有中堂、橫瀝、常平、麻涌、道滘、石龍等鎮(zhèn)街。
洋房去貨周期拉長
優(yōu)房超·瑞城搜統計數據顯示，從各個區(qū)域存量情況來看，受樓市限購政策影響，東南臨深片區(qū)洋房庫存量達57.98萬平方米，消化周期長達12.07個月，是六大片區(qū)中消化周期最長的區(qū)域。其次是東部產業(yè)園片區(qū)，達7.7個月，松山湖片區(qū)、城區(qū)片區(qū)、濱海片區(qū)、水鄉(xiāng)新城片區(qū)洋房庫存消化周期分別為5.56個月、5.4個月、4.43個月和2.48個月。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數據也顯示，7月底東莞全市住宅庫存413.5萬平方米，其中洋房存量268萬平方米，別墅存量95萬平方米，公寓存量50.5萬平方米，消化周期分別為6.6 個月、15個月、7.5個月。洋房和別墅成交整體低迷，消化周期不斷拉長。
展望
本月40個項目有新貨入市
臨近“金九銀十”，一年當中最大的樓市旺季，開發(fā)商推貨數量也在加大。新開樓盤加上加推項目，預計8月將有約40個項目有新貨入市。
優(yōu)房超·瑞城搜介紹， 7月新開盤項目去貨速度加快，市場信心提升，房企將會趁熱打鐵繼續(xù)加大供應，8月預計有10個項目開盤、28 個項目加推，僅碧桂園在8月就約有6個項目入市，其中水鄉(xiāng)片區(qū)、東北是主力，而限購后鮮有新貨的臨深片區(qū)供應量也會出現增長。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也介紹，品牌房企的市場集中度越來越高，集中度反映一個市場的成熟度。8月規(guī)模房企的銷售競爭仍然持續(xù)， “萬碧之爭”越演越烈。7月作為傳統淡季，但萬科依然有4個項目開盤出貨。在沖刺年度銷冠上，萬科和碧桂園都將加大力度出貨。
低價區(qū)域或成樓市熱點
此外，從價格來看，優(yōu)房超·瑞城搜認為，房價是體現政策成效的直接表現，故限價政策不會放開，甚至或會從嚴。從6、7月開盤率較高的項目來看，略低于市場預期價的項目走貨速度快，預計在8月仍會成為主流。尾貨項目或出貨壓力較大的項目為走貨，價格小幅讓利，也是目前房價企穩(wěn)的因素之一。另外，高價項目難以網簽，東北、水鄉(xiāng)等價格偏低的區(qū)域成為成交支撐，將有效控制全市整體均價維持在當前水平。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，在樓市調控政策影響下，買家觀望態(tài)度加劇，市場調整態(tài)勢不改，預計8月隨著市場供應放量以及定價理性的項目走貨相對較好。
從片區(qū)來看，臨深片區(qū)隨著深圳客退潮以及失去購房資格后，交易量極度低迷，在售項目走貨困難重重。東部片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)以及城區(qū)以本地購房群體為主，價格合理的項目走貨普遍較好，成為市場交易熱點。尤其東部片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)作為全市價格洼地，購房者擔心未來房價仍然會上漲的預期，“趕早”出手的心態(tài)強。
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