一季度樓市大熱，不僅北上深，部分二線城市也迎來成交價與量的歷史高點。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度均價萬元以上的26個城市中，東莞（樓盤）以22.77%的漲幅位列第一，因房價暴漲而備受關(guān)注的上海（樓盤）和深圳（樓盤）一季度房價漲幅分別為16.35%和9.94%，均落后于東莞。

  廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長鐘振強認為，一季度房價漲幅排名靠前主要是因為東莞在房價破萬之前屬價格洼地，由于基數(shù)小，經(jīng)歷一番上漲后，漲幅較大。

  東莞房價要趕超廣州（樓盤）？

  東莞中原數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，東莞樓市成交10871套，成交均價為12025元/平方米，同比上漲32.9%。塘廈、松山湖和長安均價破2萬，遠超廣州南沙、蘿崗、增城等區(qū)域均價。最新消息顯示，受松湖碧桂園個盤拉動，東莞上周成交均價接近15000元/平方米，直逼廣州。

  合富輝煌數(shù)據(jù)顯示，一季度東莞房價前10名的區(qū)域8個為臨深片區(qū)，銷量則有七成來自臨深片區(qū)，樟木頭以69%的均價漲幅排第二位，靠近南沙片區(qū)的虎門則拿下了成交面積的冠軍寶座。

  東莞此輪房價上漲呈現(xiàn)兩個鮮明特色：臨深片區(qū)房價上漲幅度領(lǐng)先，軌道交通帶動作用明顯。

  數(shù)據(jù)顯示，2016年第一季度東莞一手住宅新增供應(yīng)面積189萬平方米，同比上漲5%，網(wǎng)簽面積達304萬平方米，同比增127%，供需均創(chuàng)歷史同期最高，供需比僅為0.6：1。從合富輝煌數(shù)據(jù)來看，截至2016年3月底，東莞一手住宅庫存面積僅272萬平方米，連續(xù)12個月下降，庫存量亦創(chuàng)歷史最低。按照過去半年的月均去化速度測算，目前消化庫存僅需要2.6個月。

  東莞占據(jù)優(yōu)越的地理位置，成為深圳樓市暴漲擠出效應(yīng)最大的獲益者，近8成買房客來自深圳。

  自2015年下半年開始市場成交大熱，供應(yīng)嚴重不足，臨深片區(qū)住宅庫存告急。隨著深圳客不斷北上掃貨，原本庫存量不大的東莞供應(yīng)短缺問題凸顯，加之成交價格沖至歷史高位，恐防后市有變，房企紛紛加速推貨入市。

  一邊是東莞樓市行情大熱，而一旁的廣州慢條斯理，房價穩(wěn)定。有業(yè)內(nèi)人士認為，按照這一勢頭發(fā)展下去，東莞房價很可能要超越廣州。

  比超越更重要的是出貨

  東莞是一個對外依存度很高的城市，就樓市而言，與深圳唇齒相依。深圳地產(chǎn)新政后樓市轉(zhuǎn)冷，受益于深圳樓市溢出效應(yīng)的東莞樓市價量齊升的行情能夠持續(xù)多久？

  從人口結(jié)構(gòu)來看，東莞與深圳極為相似，是一個外來人占較大比重的城市?！?014年東莞市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2014年全市常住人口834.31萬人，戶籍人口191.39萬人，非戶籍人口642.92萬人。

  記者對比近7年的東莞人口結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，東莞常住人口增速明顯放緩，主要由于非戶籍人口增速放緩。東莞對于外來人口的吸引力正逐步減弱，主要是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級對勞動力結(jié)構(gòu)需求發(fā)生變化，以目前不足200萬的戶籍人口，根本不足以支撐東莞未來的發(fā)展。

  對人口吸引力減弱，東莞樓市需求減緩，加上此輪上漲中近8成為深圳客，隨著深圳樓市轉(zhuǎn)冷，購房需求回流，加上內(nèi)需不足，樓市缺乏上漲動力。

  去年開始，東莞房價大幅上漲，東莞市委政研室主任葉淦奎在2016年改革行動計劃新聞發(fā)布會上表示，東莞將加大對需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)力度，加強房地產(chǎn)成交價等信息的公開，同時加大打擊哄抬房價等投機行為，以使東莞樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。

  合富輝煌東莞市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度全市供應(yīng)土地面積約214.3萬平方米，同比約增加64.5萬平方米，增幅約為43.1%，供應(yīng)量處于中等水平。全市供應(yīng)8宗商住用地，供應(yīng)面積約30.8萬平方米，同比2015年增加約2.8萬平方米。

  由于東莞商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在去庫存壓力，一季度成交7宗商住用地，成交面積約23.9萬平方米，同比2015年減少約0.5萬平方米，總體的商住用地供應(yīng)面積仍然處于較低水平。

  隨著新增土地供應(yīng)相繼入市，補充樓市庫存，在市場轉(zhuǎn)冷以及需求減少的情況下，東莞樓市后續(xù)上漲的可能性不大。

  東莞樓市的命運一開始就被緊緊攥在廣深手里，自身并沒有太多的主動權(quán)。從東莞經(jīng)濟以及產(chǎn)業(yè)布局來看，虎門、長安、厚街等都是圍繞廣深高速展開，這也是一季度房價快速上漲的區(qū)域。

  談及東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，暨南大學教授胡剛認為東莞取得了一系列成就，高新技術(shù)的手機、環(huán)保設(shè)備表現(xiàn)較好。但是，東莞產(chǎn)業(yè)小規(guī)模的居多，各個城鎮(zhèn)發(fā)展自成一體，對于發(fā)展來說存在一定限制，需要創(chuàng)新管理模式，引進高新技術(shù)人才，更需要進一步開放。

  從城市交通規(guī)劃來看，東莞希望借廣深之力促進經(jīng)濟發(fā)展?！稏|莞市城市總體規(guī)劃（2016-2030）》草案顯示，東莞規(guī)劃7條地鐵線，便利市民出行，加強與周邊城市聯(lián)系。深圳地鐵集團與東莞實業(yè)集團簽訂了《深莞軌道交通建設(shè)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，深圳未來將有5條地鐵線路連通東莞，廣州與東莞城際軌道建設(shè)也已提上日程，對接通道有4條。

  跟隨在廣深背后發(fā)展的東莞想要超越“老大哥”，未來還有很長的路要走。

  對于未來樓市的判斷，鐘振強表示這次上漲是區(qū)域性、階段性的，過熱的樓市將很快迎來回調(diào)，3月底東莞樓市呈現(xiàn)上漲乏力的態(tài)勢，進入4月份，樓市逐漸回歸理性，上門的深圳訪客數(shù)量明顯回落。

  東莞中原地產(chǎn)總監(jiān)車德銳透露，3月末東莞樓市來訪量降5成，成交更是大降7成。短期來看，東莞樓市降溫明顯，主要是這一輪上漲過快，市場需要時間消化。東莞未來樓市將呈現(xiàn)分化狀態(tài)，整體發(fā)展空間小，臨深片區(qū)存在一定發(fā)展空間。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認為目前東莞房價處于高位，這一輪行情持續(xù)時間有限，未來發(fā)展空間不大，自身經(jīng)濟實力基礎(chǔ)較弱，超越廣州是不可能的。談及回調(diào)，龍斌認為目前不會馬上回調(diào)，在貨幣、信貸政策收縮以及東莞經(jīng)濟下調(diào)的情況下將回調(diào)。

  從樓市前景來看，東莞后續(xù)上漲動力不足，廣州則保持平穩(wěn)的增長勁頭。