李先生把相中的房子定了下來(lái)。但是他并沒(méi)有走銀行信貸的路子，而是從“土豪”親友那里，以銀行存款利率的利息進(jìn)行了“借款”，因?yàn)樗X得“銀行利率太高了”。目前，深圳各大銀行最新房貸利率情況，大部分銀行已經(jīng)執(zhí)行基準(zhǔn)(4 .9%)的利率。據(jù)南都記者觀察，自今年5月以來(lái)，房貸利率越收越緊。深圳各大銀行不僅一路將房貸利率從9折上調(diào)至基準(zhǔn)，甚至上浮10%，放款速度也越來(lái)越緩慢，甚至還要按利率排隊(duì)。業(yè)內(nèi)分析師還表示，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，房貸利率仍然會(huì)保持上行趨勢(shì)。

過(guò)去

房貸利率三個(gè)月三次上調(diào)

今年5月19日，南都記者以購(gòu)房者名義咨詢各大銀行信貸經(jīng)理，得知目前各銀行房貸利率有上漲的風(fēng)聲，但大多數(shù)銀行仍執(zhí)行9折優(yōu)惠利率，僅招商銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等三家銀行上調(diào)到9.5折，南洋商業(yè)銀行、匯豐銀行、興業(yè)銀行上調(diào)至基準(zhǔn)，浦發(fā)銀行、平安銀行、中國(guó)民生銀行暫停房貸業(yè)務(wù)。

5月22日，即有消息傳出，中國(guó)建設(shè)銀行率先宣布將從5月22日起，首套住房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)，引起業(yè)內(nèi)紛論其他銀行是否會(huì)跟進(jìn)。然而在同一天，建行又發(fā)布通知，5月22日首套房貸利率依然按照9折執(zhí)行，但從5月23日起，首套房貸利率最低執(zhí)行9.5折優(yōu)惠。

隨后到了7月，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，截至7月20日，深圳已有包括建設(shè)銀行、招商銀行、交通銀行、渣打銀行在內(nèi)的4家銀行首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)，5家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，興業(yè)銀行上浮10%，中國(guó)銀行實(shí)行9.8折優(yōu)惠，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行、郵儲(chǔ)銀行、民生銀行等5家銀行執(zhí)行最低9.5折優(yōu)惠。

同樣又在緊隨其后的7月24日，深圳中原研究中心發(fā)布最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，目前已有工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行、渣打銀行等6家銀行房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)，5家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，民生銀行、興業(yè)銀行上浮10%，目前僅余中國(guó)銀行仍執(zhí)行9.8折優(yōu)惠，北京銀行、郵儲(chǔ)銀行執(zhí)行9.5折優(yōu)惠。但各大銀行均表示，放款緩慢。

南都記者以個(gè)人購(gòu)房者名義咨詢廣發(fā)銀行，一名個(gè)人信貸經(jīng)理表示，目前廣發(fā)銀行首套房貸利率執(zhí)行上浮5%，二套房貸利率上浮10%，但是總的來(lái)說(shuō)，目前深圳各大銀行，不僅是房貸，其他貸款額度也比較緊張。在房貸方面，即使申請(qǐng)到也不一定能順利放款，需要按利率排隊(duì)。

未來(lái)

房貸繼續(xù)收緊，未來(lái)仍將從嚴(yán)

工商銀行一名信貸經(jīng)理告訴南都記者，近期國(guó)家通過(guò)利率、信貸規(guī)模等多經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控市場(chǎng)，尤其信貸規(guī)模方面進(jìn)行了嚴(yán)控，即使是銀行有資金，也不一定能往外發(fā)放，這不僅僅體現(xiàn)在房貸上，企業(yè)貸、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸也是如此，所以目前各大銀行的房貸放款時(shí)間，誰(shuí)也說(shuō)不定，但是總體來(lái)說(shuō)，房貸方面算是比較寬容的，如果確是出于買房需要且是首套房，銀行還是會(huì)盡量考慮的。

深圳中原市場(chǎng)總監(jiān)分析表示，房貸收緊第一波是減少折扣，第二波提升首付，第三波是全面認(rèn)房又認(rèn)貸，第四波是全面回歸基準(zhǔn)以上，我國(guó)房貸利率進(jìn)入歷史最嚴(yán)時(shí)期。此外，業(yè)內(nèi)分析師也表明，隨著流動(dòng)性收縮，銀行負(fù)債成本上升，資產(chǎn)收益下行，導(dǎo)致銀行的收入及利潤(rùn)承壓，再加上信貸額度的限制，銀行逐步減弱房貸折扣、提高房貸利率成為必然選擇，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，房貸利率仍然會(huì)保持上行趨勢(shì)。

除此之外，南都記者注意到，根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公開信息，7月深圳銀監(jiān)局共發(fā)布14個(gè)行政處罰決定，其中3個(gè)關(guān)于銀行在房貸業(yè)務(wù)方面違規(guī)。據(jù)了解，銀監(jiān)局分階段抽樣檢查銀行情況，然后統(tǒng)一公布處罰決定，所以才造成了在7月集中處罰了多家銀行的表象。此外，對(duì)于銀監(jiān)局是否在加強(qiáng)對(duì)銀行放貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管方面，相關(guān)工作人員回應(yīng)，14個(gè)處罰決定，其中3個(gè)是關(guān)于房貸業(yè)務(wù)，這只是因?yàn)閯偤贸霈F(xiàn)這些方面的違規(guī)情況而已，但是不管是對(duì)于哪一方面業(yè)務(wù)，監(jiān)管肯定都會(huì)越來(lái)越嚴(yán)。

數(shù)據(jù)

房貸收緊后的深圳樓市，7月成交量縮水31%

此前中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁在就深圳房貸呈現(xiàn)收緊趨勢(shì)接受南都記者采訪時(shí)曾表示，房貸利率的上浮或下調(diào)總是伴以成交的下跌或上行，但實(shí)際上每次樓市的調(diào)控都是以限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等多種政策組合出現(xiàn)，并不是房貸“一個(gè)人的功勞”。此外，房貸利率要對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，需要通過(guò)連續(xù)性的、多次的上浮或下調(diào)舉動(dòng)。

到目前，深圳各大銀行放貸利率已經(jīng)一路從9折到上調(diào)9.5折，再到基準(zhǔn)，進(jìn)行了多次調(diào)整。而縱觀今年5月到7月，深圳樓市的成交量?jī)r(jià)情況也一直處于低位。

根據(jù)深圳市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)公布數(shù)據(jù)顯示，7月深圳一手房成交均價(jià)為54446元/平方米，環(huán)比6月下跌0.08%，同比去年7月下跌4%；在成交量方面，7月一共成交新房住宅2023套，環(huán)比下跌31.5%，同比下跌32.2%。

自去年10月調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，到今年6月，深圳樓市一手房?jī)r(jià)格已經(jīng)呈現(xiàn)“9連跌”，而7月新房?jī)r(jià)格繼續(xù)下滑，“10連跌”已成事實(shí)。在成交量方面，雖縱向數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手房成交量呈現(xiàn)小高峰，但事實(shí)上這高峰也僅為2953套。此外，在小高峰之后，7月成交量也呈現(xiàn)了較大幅度下滑。

Q房網(wǎng)龍華片區(qū)經(jīng)理人沈先生告訴南都記者，房貸收緊對(duì)購(gòu)房者的觀望情緒以及一線經(jīng)理人從業(yè)信心都有一定影響，但是總體來(lái)說(shuō)，使市場(chǎng)呈現(xiàn)出更加平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。相較于以前跟隨政策，市場(chǎng)大起大落的狀況，從房貸收緊以來(lái)，一線經(jīng)理人呈現(xiàn)出每月穩(wěn)定一定數(shù)量成交額的情況。

深圳中原研究中心分析，7月深圳一手房成交均價(jià)微微有所下滑，但變動(dòng)不大，依然處于較為平穩(wěn)的位置，但是成交量出現(xiàn)了較大幅度的下滑，房貸利率的上浮、放款速度的減慢、市場(chǎng)觀望情緒的濃厚都可能是造成成交量大跌的原因。

深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)指出，“1004政策”之后，新房市場(chǎng)批售、推售都大幅減少，新房供應(yīng)急劇下降，而深圳新房市場(chǎng)從今年3月份開始復(fù)蘇，成交量持續(xù)增長(zhǎng)，與此同時(shí)，新房供應(yīng)卻并沒(méi)有增加，導(dǎo)致新房庫(kù)存進(jìn)一步下滑。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月新房供應(yīng)不會(huì)有很大增長(zhǎng)，庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步下降。根據(jù)規(guī)土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，深圳一手房可售面積為3279929.58平方米，可售套數(shù)29535套。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月深圳潛在入市項(xiàng)目共16個(gè)，其中7個(gè)項(xiàng)目集中在寶安，為供應(yīng)大戶；其次則為龍崗，有5個(gè)項(xiàng)目。此外，羅湖有2個(gè)項(xiàng)目，南山、福田各有一個(gè)項(xiàng)目。福田潛在入市項(xiàng)目向西雍睦豪庭，位于香蜜湖片區(qū)，為福田又一豪宅項(xiàng)目。

根據(jù)此前中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2017上半年全國(guó)新開盤總結(jié)報(bào)告》，2017年上半年深圳新盤去化率僅為45%。深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也指出，自“1004政策”以來(lái)，客戶入市積極性嚴(yán)重下滑，新政之前開盤銷售率基本處于60%以上，新政之后開盤銷售率急劇下滑，只有少數(shù)性價(jià)比比較高的樓盤開盤銷售率能達(dá)到60%，多數(shù)樓盤開盤銷售率在40%以下。買方與賣方都將希望寄托在下半年。那么未來(lái)走勢(shì)如何？

據(jù)專家表態(tài)，短期幾個(gè)月內(nèi)，深圳的市場(chǎng)不會(huì)太火熱。目前正處于調(diào)控期，開發(fā)商的推盤節(jié)奏遲緩，再加上市場(chǎng)中購(gòu)房者的觀望情緒，都不太可能會(huì)帶給市場(chǎng)太熱的信號(hào)。唯一可以期待的就是年底，開發(fā)商為完成業(yè)績(jī)目標(biāo)而推行優(yōu)惠或積極入市等舉措，給市場(chǎng)帶來(lái)活力。

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