廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（下稱《方案》），明確提出積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系，并鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟增長極；規(guī)范住房租賃市場，夯實經(jīng)濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎。《方案》出臺后立即引發(fā)熱議。

記者注意到，《方案》提出，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，并規(guī)定調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。眾所周知，今年“3·30”嚴控政策對于商服類項目的銷售作出了嚴格的規(guī)定，廣州商住類公寓的銷售量也遭遇大幅下降?，F(xiàn)在新的政策允許“商改租”，會讓公寓市場迎來轉機嗎？

“商改租”尚無配套政策

允許“商改租”的條款出現(xiàn)在《方案》具體措施部分的第二大類“增加租賃住房供應，滿足新增住房需求”之中?！斗桨浮诽岢鲈试S將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。公安消防等有關職能部門按照改建后的實際使用性質(zhì)進行審批驗收。此外，改建后的租賃住房，不得銷售。

《方案》指出，允許“商改租”的規(guī)定，由市國土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設委、城管委、環(huán)保局、廣州供電局、市自來水公司、廣州燃氣集團公司配合。

事實上，去年6月就已發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，強調(diào)商業(yè)用房改建后可作為租賃住房。因此廣州此次出臺的相關規(guī)定，事實上也是“商改租”在廣州本土的正式落地。

不過記者發(fā)現(xiàn)，廣州《方案》中關于“商改租”的政策目前還沒有相應配套政策的支撐。例如商業(yè)用房改造成租賃住房的標準、審批手續(xù)、目前已建商服類物業(yè)和已經(jīng)售出的商服物業(yè)如何改租等問題均未具體說明。相關配套政策與細則尚待進一步制定。

廣州商業(yè)類庫存積壓嚴重

上半年國內(nèi)城市紛紛出臺樓市嚴控政策。廣州“3·30”新政便提出，一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉讓時也只能出售給法人單位。這一規(guī)定出臺后，被不少買家視為住宅“替代品”的公寓成交量遭遇大幅下降。

根據(jù)克而瑞披露的成交數(shù)據(jù)顯示，在限制商服類買賣新政出臺前的3月，廣州一手公寓還賣出了6199套，但到了4月就迅速下滑至1415套，5月則僅賣出567套，尚不及3月時的十分之一。

與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)庫存一直保持著高位運行。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從庫存套數(shù)來看，2015年6月商服類物業(yè)庫存39649套，2016年6月為41032套，同比增加了3.5%，2017年的6月為54040套，同比增加了31.7%。

從去化周期來看，如果按照近12個月的平均成交量來看，近三年除了“3·30”新政發(fā)布的今年3月，去化周期降至19個月外，其他月份的去化周期均超過20個月。而“3·30”新政出臺后，廣州的商服類物業(yè)庫存去化周期已經(jīng)達到22.8個月，去化情況也不容樂觀。

以通常被人們視作住宅“替代品”的酒店式公寓為例，本來今年3月32.2萬平方米的成交面積刷新了公寓銷量最高紀錄，但新政出臺后便立即轉入供過于求，供求比達到7.99。目前廣州酒店式公寓的庫存為22121套，面積為117.6萬平方米，但如果按照最近三個月的成交量來計算，去化周期則高達28個月。

市場會否迎來轉機？

嚴控新政后，廣州樓市成交始終處于低迷狀態(tài)，相比住宅市場，商服類市場的成交更顯低迷。對于銷售商服類物業(yè)的房企，允許“商改租”也等于是讓開發(fā)商在現(xiàn)行政策下，多了一個新的選擇。那么，廣州商服類項目市場會否迎來新的轉機？

對此，廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同認為，允許“商改租”可看作對此前商服類物業(yè)相關調(diào)控政策的調(diào)整，但本質(zhì)上對于個人的商服類公寓銷售沒有影響。

“因為目前不準銷售的局面沒有改變，而商住類公寓本身在出租上沒有任何限制”，韓世同在接受記者采訪時表示，短期內(nèi)庫存和銷量或許不會有很大的變動，但買家心理層面的影響因素仍然存在。

克而瑞首席分析師肖文曉則認為，允許商業(yè)用房改建為租賃住房，對于完善“購租并舉”的住房制度具有重要的意義。

“考慮到新增土地的稀缺性和供應難度，適當?shù)貙⒉糠謳齑嫔虡I(yè)用房轉為租賃住房，對于優(yōu)化土地資源和存量資源配置具有重要作用。肖文曉還表示，這么做一方面可以集約土地資源利用效率，一方面可以為商服市場去庫存，可謂一舉兩得。

廣州允許“商改租”具有表率意義

其實，今年初廣東就曾出臺《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變。

“廣州出臺相關意見，對于廣東其他城市具有表率意義”，肖文曉認為，廣州此番出臺的《方案》將成其他城市落實“商改租”的重要樣板。

而對于落實商改租后廣州租賃市場價格會否產(chǎn)生變化，肖文曉表示，目前暫時無法判斷租金是一定漲或是一定跌，“現(xiàn)在供應多少沒有定論，所以無法判定將來的市場是供大于求還是供不應求，但是增加供應對于租客來講肯定是福音，選擇面廣了，房東漲租的可能性就小了。”

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