嚴(yán)厲的調(diào)控政策，讓深圳樓市逐漸趨向平穩(wěn)。不過，一些購房者對深圳住房價格卻有些“疑惑”：到底是真跌還是“假摔”？這或許就是樓市各方博弈進入白熱化的表現(xiàn)。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會日前公布了6月房地產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)，深圳6月新建商品住宅成交均價為每平方米54492元。至此，深圳新房均價自去

年10月以來連續(xù)9個月環(huán)比下降。與新房市場不同，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，今年上半年深圳二手住宅成交價格為每平方米56156元，維持去年平均水平，

成交總價中位數(shù)為354萬元。

其實，新房成交均價會受到預(yù)售價格管控和成交結(jié)構(gòu)的影響，“九連跌”在購房者看來并沒有明顯感覺。與此同時，今年上半年深圳新房與二手房住宅成

交量同比減少超過五成。受到調(diào)控政策發(fā)威的影響，市場供需兩端瞬間取得了一種相對平衡的狀態(tài)，買房的人少了，價格就呈現(xiàn)“穩(wěn)中有跌”狀態(tài)，但以此說深圳房

價已經(jīng)下跌也并不全面。

記者在走訪南山前海片區(qū)、福田福田南片區(qū)以及羅湖筍崗片區(qū)發(fā)現(xiàn)，一些業(yè)主迫于自身壓力選擇降價拋盤，但一些業(yè)主寧可不賣也不愿降價。上述片區(qū)的多位中介和購房者告訴記者，整體來說房價并沒有出現(xiàn)明顯松動，“降價”也只是個別案例。

當(dāng)前，市場觀望氣氛較濃，買賣雙方處于博弈狀態(tài)，投資客也似乎在“自我博弈”。中原地產(chǎn)表示，上半年在政策引導(dǎo)下，深圳二手房自住占比上升為

74.4%，比去年全年的73.7%有明顯上升，有投資意向的購房者比重下降至25.6%，也說明了炒房客在對未來房價方面出現(xiàn)了分歧。

在房價趨穩(wěn)的背景下，租金回報率也再次成為投資客心中的“標(biāo)準(zhǔn)”。現(xiàn)在，不少投資客只能通過“以租代售”的方式來減輕房貸壓力，深圳租賃市場房

源明顯增加。美聯(lián)物業(yè)表示，部分片區(qū)租賃市場甚至形成供過于求的局面。從美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍(lán)籌住宅租金指數(shù)走勢圖來看，自去年3月份開始，全市租金均價基

本維持在每月每平方米74元至77元之間，住宅租金回報率持續(xù)走平，僅為1.74%左右。

成交量大幅減少，一些市場參與者也在博弈，目的就在于刺激成交。最近，記者經(jīng)常收到中介人員推銷的低首付甚至零首付房源，據(jù)了解，目前在深圳，羅湖、寶安、龍崗的很多片區(qū)房子，仍然可以做到高評高貸，尤其是一些贈送面積大，或者上世紀(jì)90年代的老房子，評估價更高。

記者隨房產(chǎn)中介到羅湖布心片區(qū)一個名叫青橙時代的小區(qū)，中介人員介紹一套接近38平方米的兩房戶型，銀行評估價可以做到240萬元，但實際售價為210

萬元。記者表示對銀行房貸有所收緊，折扣利率慢慢在提高，此時能否高評高貸有所擔(dān)心，但中介人員似乎很有“信心”，甚至表示有房源可以做到“零首付”，但

需要購房者滿足5年社保或者深戶、名下無房、負(fù)債不超過20萬、征信良好等條件。

在嚴(yán)厲調(diào)控下，面對這樣的房源，一些投資客似乎仍然選擇鋌而走險，加杠桿與銀行“對賭”。

對于今年下半年樓市走向，第一太平戴維斯認(rèn)為，深圳住宅市場調(diào)控效果顯著，一手住宅成交均價有輕微回落趨勢，市場價格短期內(nèi)將維持相對穩(wěn)定。深

圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會指出，目前熱點城市調(diào)控政策整體進入平穩(wěn)期，打補丁式調(diào)控仍將在各地出現(xiàn)，其中“限售”是各地打補丁調(diào)控政策的重點。6月熱點城市商品

住宅，尤其二手住宅成交量普遍降溫，投資客離場的跡象明顯，房屋正逐漸回歸居住屬性，未來整體價格下行調(diào)整的可能性較大。

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