高考放榜季，也是看各個(gè)城市房價(jià)漲跌趨勢的好時(shí)機(jī)。

　　近段時(shí)間，各地的2017年高考狀元接二連三出爐。這屆狀元有很多特點(diǎn)：顏值高、很會(huì)玩、家里好、自己又很厲害。

　　由高考狀元榜引發(fā)的一個(gè)大討論是：各個(gè)城市尖子生的大比拼。

　　以廣東省為例。近日，廣東省教育考試院發(fā)布2017年高考成績和各批次錄取分?jǐn)?shù)線。從各分?jǐn)?shù)段的考生占比來看，有分析人士指出，深圳的考生成績已經(jīng)全面碾壓廣州。

　　相比之下，深圳看似更有優(yōu)越感。然而一段坊間盛傳的“神回復(fù)”卻也懟得人啞口無言。該回復(fù)大意就是，雖然考生要去廣州讀書，但是會(huì)回深圳工作，而面對(duì)深圳的高房價(jià)，考生又只買得起廣州的房。

　　所有的爭論都結(jié)束于一個(gè)問題：當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。

　　房價(jià)令人又愛又恨。當(dāng)眾人都在熱議高考承載的階層上升重任時(shí)，你有沒有想過：一個(gè)城市高考成績的好壞也是當(dāng)?shù)胤績r(jià)漲跌的風(fēng)向標(biāo)。

　　下面以廣東為例進(jìn)行分析。

　　文理前十名來自七個(gè)城市

　　倘若一個(gè)城市高考人才輩出，那么這或是當(dāng)?shù)乜忌鶖?shù)大、教育資源好等因素綜合影響的結(jié)果。而這又會(huì)吸引更多的人才聚集，催生當(dāng)?shù)馗叻績r(jià)和高價(jià)學(xué)位房。

　　數(shù)據(jù)顯示，2017年，廣東高考全省文理科前十名共20人，其中深圳占6人（文1，理5），廣州3人，東莞4人，惠州2人，佛山3人（其中順德1人），珠海、汕頭各1人。

這些數(shù)據(jù)釋放了兩個(gè)信號(hào)：

　　1、深圳實(shí)力碾壓廣州。從廣東過去三年高考文理前十名人數(shù)對(duì)比來看：2015年廣州5比1領(lǐng)先深圳；2016年4比5被反超；2017年，比分變?yōu)?比6，并且，文理科狀元，均出自深圳。有分析人士指出，深圳最強(qiáng)的深圳中學(xué)在全省前500名的人數(shù)，已經(jīng)等于廣州最強(qiáng)的兩所學(xué)校：全省招生的重點(diǎn)中學(xué)華師附中和省實(shí)驗(yàn)中學(xué)的總和。

　　2、2017年廣東文理前十名來自其中7個(gè)城市。

　　從2016年的數(shù)據(jù)來看，全省文理科前十名20人中，深圳以5人拔得頭籌，廣州有4人，東莞以3人緊隨其后，中山2人。佛山、珠海、惠州、茂名、陽江、湛江各有1人。

　　2015年的數(shù)據(jù)顯示，全省文理科前十名20人中，東莞以8人入圍，其后為廣州5人、珠海3人、佛山2人，深圳、清遠(yuǎn)各1人。

　　綜合廣東省這三年的高考成績來看，深圳、廣州、東莞、惠州、佛山、珠海這6個(gè)城市連續(xù)三年都有考生入圍全省文理科前十名的榜單。

　　智通財(cái)經(jīng)注意到，上述6個(gè)城市也是廣東省人均GDP排名前10的城市。正所謂藏富于民，有錢才有購買力，這也為當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)上漲打下鋪墊。

（數(shù)據(jù)來自：宜居城市研究室）

　　大量人口流入廣深

　　雖然“逃離北上廣深”的口號(hào)經(jīng)常被人提及。不過一個(gè)不爭的事實(shí)是：受益于珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)多，近年來，依然有源源不斷的大量人口涌入廣東省，尤其是擠進(jìn)廣州和深圳。廣東省成為近年人口凈流入最多的省份。

　　根據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年末，廣東常住人口為1.0999億人，人口總量比上年凈增150萬人，增長1.38%，增幅比上年提高0.21個(gè)百分點(diǎn)，是全國唯一一個(gè)增量突破百萬大關(guān)的省份，遙遙領(lǐng)先其他省份。

　　智通財(cái)經(jīng)注意到，在這150萬的增量中，自然增長人口和外來流入人口幾乎各占一半。2016年，廣東出生人口129.45萬人，自然增長人口81.28萬人，剩下的則是外來流入人口。

　　外來流入人口大增導(dǎo)致的一個(gè)最直接的問題是：住房需求大增。在住房供應(yīng)有限的情況下，需求大增也將直接刺激當(dāng)?shù)胤績r(jià)大漲。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉曾指出，政策刺激雖然可以改變短期市場格局，不過中長期的樓市走向依然取決于供求關(guān)系的基本面，歸根結(jié)底體現(xiàn)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市吸引力。人口凈流入是分析城市吸引力和未來房價(jià)走向的一個(gè)最重要的指標(biāo)。

　　值得一提的是，廣東省內(nèi)常住人口的分布和增長十分不均衡，目前常住人口向珠三角超大城市集聚勢頭未減。

　　從上述提及的6個(gè)城市的人口凈增長情況來看，深圳和廣州的人口凈增長都突破50萬大關(guān)，領(lǐng)先全國，分別為52.95萬和54.24萬，深圳的人口增長率全國最高，達(dá)到4.65%。

　　作為廣東省常住人口最少的地級(jí)市——珠海，其在2016年的人口增長率也處于較高水平達(dá)到2.5%。2016年，珠海的常住人口為167.53萬人，凈增4.12萬人。

　　另外，佛山、惠州、東莞三個(gè)城市2016年的人口凈增量較少，尤其是東莞，曾經(jīng)作為“世界工廠”吸引大量外來人口，不過在智通財(cái)經(jīng)對(duì)比的這幾個(gè)城市中，如果忽略未被統(tǒng)計(jì)進(jìn)來的一些人口，東莞2016年的常住人口，同比幾乎沒有增長。

　　廣東多城超強(qiáng)的人口吸引力

　　除了人口凈流入外，判斷一個(gè)城市房價(jià)漲跌趨勢的另一指標(biāo)是這個(gè)城市對(duì)于人口和房地產(chǎn)開發(fā)投資的吸引力。房地產(chǎn)開發(fā)商是最精明的人群之一，如果開發(fā)商較偏向于到一個(gè)城市投資開發(fā)房地產(chǎn)，那么，也就是看好當(dāng)?shù)氐氖袌觯@也或?qū)⒋偈巩?dāng)?shù)胤績r(jià)上漲。

　　從上述分析來看，廣東的省份除深圳、廣州有大量的凈流入人口外，其他城市目前人口凈增長量較少。

　　不能忽略的一點(diǎn)是，雖然這些城市目前人口增長比較疲態(tài)，但是從多份調(diào)查報(bào)告來看，這些城市卻有很強(qiáng)的人口和房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。并且這些城市每平方公里土地創(chuàng)造的GDP（簡稱GDP密度或者地均GDP）也居全國前列。

　　根據(jù)百度地圖在今年4月發(fā)布的《2017年第一季度中國城市研究報(bào)告》顯示，在其所調(diào)查的49個(gè)城市中，深圳、廣州人口吸引力指數(shù)高，位居榜單前三甲。另外，東莞、佛山、惠州的人口吸引力指數(shù)也較高。

　　此外，該調(diào)查選取流入常駐人口吸引力排名Top6城市分析，18-34歲常駐人口占各自總流入常駐人口比例均在60%以上，且不同城市對(duì)比來看，廣州、深圳、東莞流入的18-24歲常駐人口占比較高。

　　這也就是說，廣州、深圳、東莞大受年輕人喜愛，這背后影藏的是更多的購房需求。

　　另外，中國指數(shù)研究院日前發(fā)布《2017年中國地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究報(bào)告》，對(duì)全國297個(gè)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行排位。從下圖可以看出，深圳、廣州、東莞、佛山、珠海排名都比較靠前。

　　根據(jù)研究結(jié)果顯示，從城市層級(jí)來看，1線城市仍保持較強(qiáng)的投資吸引力排名領(lǐng)先，廣深排名前5；2.5線城市中，東莞、佛山保持全國前20名，三四線城市中，珠海具備承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口及置業(yè)需求外溢的區(qū)位優(yōu)勢，排名靠前。

　　上述這些城市對(duì)人口和房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力強(qiáng)，很重要的一個(gè)原因是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，這可以從GDP密度體現(xiàn)出來。

　　第一財(cái)經(jīng)曾對(duì)41個(gè)地級(jí)以上城市的2016年GDP密度進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，其中最高的是深圳，每平方公里的GDP產(chǎn)值達(dá)到了9.76億元，處于全國領(lǐng)先位置。

　　另外，廣東作為第一經(jīng)濟(jì)大省，除深圳外，其中的東莞、廣州、佛山、珠海GDP密度也位列全國前列。

　　不可否認(rèn)的是，房價(jià)能否得到持續(xù)支撐，要看后續(xù)的新生買房力量能否得到保障。這個(gè)后盾就是當(dāng)?shù)氐男W(xué)生數(shù)量。

　　以深圳為例。近年深圳房價(jià)暴漲，相對(duì)應(yīng)的是，深圳小學(xué)生人數(shù)也暴漲。1979年，深圳小學(xué)生人數(shù)僅為47022人，到2015年已激增至86.48萬人。

　　根據(jù)深圳教育局公開數(shù)據(jù)，今年深圳市公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口達(dá)到4.63萬個(gè)，公辦初一學(xué)位供需基本平衡；2018年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達(dá)到6.1萬個(gè)，公辦初一學(xué)位缺口0.32萬個(gè)。目前基本上是2-3個(gè)孩子搶一個(gè)學(xué)位，如果單獨(dú)看名校學(xué)位房的競爭，將更激烈。

　　總體而言，一個(gè)城市的房價(jià)由多重因素作用決定，但其中人的因素影響最大。一個(gè)亙古不變的道理是：哪里有源源不斷的凈流入人口，哪里的房價(jià)就會(huì)暴漲。從高考報(bào)名人數(shù)升降能看一城房價(jià)漲跌，從高考狀元榜也能捕捉一城房價(jià)的未來走勢。