三月首周，新房成交有所回暖。深圳中原研究中心統(tǒng)計數據顯示，上周深圳新房成交261套，環(huán)比上漲39.6%，均價58245元/平，環(huán)比小幅上漲。

　　樂居記者踩盤時發(fā)現(xiàn)，近期二手市場亦逐漸回暖，“這段時間的訪客量較之前增加近一倍，周末看房客戶多，店里的業(yè)務員基本全部出動帶看。”一中介介紹道。

　　主流渠道成交回暖，法拍市場情況如何？3月3日，深圳土地交易中心拍賣的44套房源中，成交17個，流拍27個。在成交的17個標的中5個以底價成交，5個成交價格高出上次拍賣的起拍價。

　　法拍市場是依舊冷清，還是開始回暖，樂居記者帶你一探究竟。

　　2個月前流拍房源加價700萬仍成交

　　現(xiàn)場老司機直呼看不懂

　　本次拍賣中，繳納保證金最多的是寶安區(qū)幸福海岸1棟B座17A房產。由于參與該標的競標人員眾多，拍賣師宣布可以直接“出價”。在拍賣師口頭發(fā)出這個規(guī)則后，馬上有人出價680萬，直接加價138萬，隨后拍賣師又恢復原來的舉牌出價方式，加價幅度為20萬/次，經過2次舉牌，最后成交價格7200000元，單價5.35萬/㎡，低于市場價格1.4萬/平。

　　競拍最為激烈當屬松坪山單身宿舍的房產，在交錯近百個回合的艱難舉牌后，該標的以4600萬的價格被拿下，單價3.06萬/㎡?，F(xiàn)場參與拍賣的老司機大呼看不懂：“算下稅費，再加上綠本轉紅本的費用，按照正常核算流程已經超過市場價了。真是想不明白......”

　　本次是該標的第二次拍賣，第一次是在1月16日，以3910萬價格流拍。據深圳中原研究統(tǒng)計數據顯示，2017年1月處于傳統(tǒng)春節(jié)期間，一二手住宅整體成交低迷，環(huán)比雙雙大幅回落。新房無項目入市，供應和實際成交均處于低位。一、二手訪客量均大幅減少，預期處于僵持狀態(tài)，購房者觀望情緒濃厚。

　　按照法拍房的規(guī)則，一拍流拍的標的在進入二拍時會以一拍起拍價的80%重新拍賣。對于為什么二拍價格為什么沒有降低反而更高了700萬，甚至跟市場價持平的情況，廣安居業(yè)法拍部投資總監(jiān)張杰認為：“二拍價格比一拍價格高出700萬是一個價值發(fā)現(xiàn)的過程。法拍市場是跟著樓市走的，這或許也可以理解為一個回暖的信號。”

　　前方多坑，律師支招

　　一看租約二看欠債情況

　　“看法拍房，最重要的是看價格，其次是看有沒有租約。”張杰強調，“真正的投資不只單看價格，還需對標的房產潛在的風險和隱藏的價值做深入細致的挖掘和分析。只有做好了這些常人看不到的基礎工作，投資決策才具可行性。”

　　據了解，法拍房的風險大部分是存在租約，還有買房欠繳稅費，公司物業(yè)土地增值稅等。

　　對于法拍房如何選擇和怎么避坑的問題，廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹有話要說。

　　Q：普通購房者如何了解法拍房的債務抵押情況？

　　顏宇丹

　　作為參與競買的普通購房者，要想了解擬拍賣房產之上是否存在抵押債權，一般可向拍賣的組織者及房產所在地房地產權登記機關了解是否存在抵押債權，有無辦理抵押登記。

　　對已辦理抵押登記的比較容易查詢，對未辦理抵押登記的則難以得知，但在法律上可視為竟買人善意不知情，其通過參與竟買取得該房產所有權并辦理所有權登記的則屬于物權法上的善意取得。

　　Q:在參與拍賣前購房者應該注意哪些問題？

　　顏宇丹

　　作為準備參與拍賣房競買的購房人應當注意以下問題：

　　一、首先要明確購買的目的，是為了居住、辦公、商業(yè)用途，還是出于投資目的；

　　二、在參與竟買交納定金之前應當實地查看房屋的坐落、區(qū)位優(yōu)勢，裝修等狀況，還應審查是否具有相應的房地產權證書，并應了解該房地產之上是否存在抵押擔保債權、有無被查封；

　　三、應了解該房產是新房還是二手房，是否有人居住過，該房產是否屬于“兇宅”，是否存在未到期的租約等權利瑕疵；

　　四、該房產是否存在物業(yè)管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。

　　至于如何獲得具體欠費情況，一般可從以下三個途徑著手：

　　一、看相關房產拍賣公告的情況，在公告中是否明確記載了相關欠費情況，還是要求買受人自行處理相關欠費事宜；

　　二、看拍賣的委托人所披露的信息中是否包含有關欠費情況，對欠費的交納人有無做出明確說明；

　　三、可自行或委托服務機構從業(yè)人員盡職調查，主要是到房產所在物業(yè)服務公司了解相關物業(yè)管理費、水電煤氣費、欠費情況，并可到相關有線電視收費單位了解欠費情況。

　　Q：對于可能遇到的法律糾紛，您有什么建議？

　　顏宇丹

　　拍賣作為買賣的一種形式，當然具有相應的風險。作為參與競買人，首先應有一個相對平和的心態(tài)，不能指望拍賣一定能提供價廉物美的房源；其次應當做到知已知彼、心中有數，盡最大可能地了解拍賣房產的有關信息，尤其是該房產是否屬于能夠進入市場流通的完全商品房，且該房產之上不存在查封，或雖存在查封但系實施查封的機構解除查封委托拍賣。

　　同時也應審查受托拍賣人是否取得了合法有效的授權委托，有無相關委托人的書面授權委托；最后，還應遵循有關拍賣的法律規(guī)定并應當按照拍賣規(guī)則，在竟得拍賣房產后及時簽訂成交確認書，并應按照相關約定交納購房款，并在規(guī)定期限內辦理相關產權轉移登記手續(xù)和房屋移交手續(xù)，避免因自身原因造成違約，所交定金被沒收并賠償相關權利人的損失情形的發(fā)生。

　　此次拍賣共有3個標的以市場價成交

　　接下來撿漏會更難？

　　在分析本次拍賣情況時，張杰說道：“我們并不看好的信和自由廣場房產，起拍單價5.14萬/㎡，與市場價格相差無幾。但最后還是以單價5.5萬/㎡成交，加上交易稅費，該房源以此價格成交優(yōu)勢不大。另一套房源信和自由廣場2棟射手座14G號房產的拍賣情況也是如此。”

　　以下為下期拍賣房源，張杰推薦房源為：翠珠商住樓D棟603號、安柏麗晶園1-3棟1棟6B房產、富通*麗沙花都D棟D1座3單元502、御峰園三期C區(qū)C9復式9號。

　　僅供參考。據此買入，風險自擔。

　　附3月10號（周五）37個撿漏機會