日前，新一版的深圳城市更新暫行措施實(shí)施發(fā)布，重點(diǎn)內(nèi)容主要包括：創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制，試點(diǎn)重點(diǎn)更新單元開發(fā);簡化城市更新地價體系;提升公共配套設(shè)施力度;多渠道籌集建設(shè)保障性住房等。而對此，購房者最關(guān)心哪些問題呢？他們關(guān)心的問題有沒有答案呢？

　　深圳城市更新最新細(xì)則發(fā)布

　　2017年，市政府正式實(shí)施新一版的《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》(以下簡稱《暫行措施》)。據(jù)悉，新一版《暫行措施》共七部分31條，與上一版相比，新增條款18條，修改或保留13條。

　　主要內(nèi)容有七個方面。一是堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)城市更新有序發(fā)展。二是優(yōu)化計(jì)劃管理，拓展城市更新范圍；三是創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制，試點(diǎn)重點(diǎn)更新單元開發(fā)；四是完善用地政策，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目實(shí)施；五是加大配套力度，提升公共設(shè)施服務(wù)水平；六是提倡有機(jī)更新，鼓勵舊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型升級；七是加強(qiáng)服務(wù)監(jiān)管，保障更新項(xiàng)目有序?qū)嵤?/p>

　　而對此，購房者最關(guān)心哪些問題呢？他們關(guān)心的問題有沒有答案呢？

　　1、舊住宅小區(qū)怎么拆？ 能否強(qiáng)拆，拆賠比多少？

　根據(jù)文件，舊住宅不是想拆就能拆。

　　“舊住宅區(qū)申請折除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于20年。”

　　“對急需改善居住條件的成片舊住宅區(qū)，符合棚戶區(qū)改造政策的，按照棚戶區(qū)改造相關(guān)規(guī)定實(shí)施改造。而成片舊住宅區(qū)確需通過城市更新實(shí)施拆除重建的，應(yīng)當(dāng)由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析、更新計(jì)劃申報、市場主體公開選擇等工作。”

　　另外，還有更重要的三大條件，“必須同時滿足100%業(yè)主要同意；零散住宅區(qū)總用地面積不得超過拆遷范圍總用地面積的1/2；零散舊住宅區(qū)部分和其余部分舊改意愿要分別計(jì)算，都需符合舊改相關(guān)要求”。

　　那么，如果幸運(yùn)得到拆遷機(jī)會，拆賠比是多少？

　　零散舊住宅區(qū)的住宅類合法房屋產(chǎn)權(quán)置換原則上按照套內(nèi)面積1：1進(jìn)行，其他類型合法房屋產(chǎn)權(quán)置換協(xié)商確定。

　　2、除了住宅，還有哪些項(xiàng)目會拆遷？

　　除了舊住宅類物業(yè)外，舊廠房、舊商業(yè)同樣有機(jī)會被拆遷，只要符合城市整體發(fā)展規(guī)劃要求，條件相對于住宅還是有所放寬。如果以下條件能滿足其一，就有機(jī)會被拆遷。

　　1.相比舊住宅，樓齡要求小了5年。

　　“舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)申請折除重建城市更新的，建筑物建成時間原則上應(yīng)不少于15年。”

　　2.符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，自身無法解決空間需求，只需近10年的樓齡。

　　“符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，因企業(yè)技術(shù)改造、擴(kuò)大產(chǎn)能且通過綜合整治、局部拆建等方式無法滿足產(chǎn)業(yè)空間需求，在2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)（更新方向?yàn)槠胀üI(yè)用地M1）”

　　3.未滿15年的也可以拆，但是面積必須小。

　　“舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)中部分樓齡未滿15年的建筑物，占地面積之和必須小于6000平，且不超過總拆除重建面積1/3。或者公共利益用地面積不能小于拆除范圍用地面積的40%，若不足則需落實(shí)6500平獨(dú)立占地公共服務(wù)設(shè)施及軌道交通、次干道及以上道路、河道整治基礎(chǔ)設(shè)施。”

　　4.滿足苛刻要求，地塊面積小也允許更新。

　　“原特區(qū)內(nèi)“工改工”、“工改商”或政府鼓勵產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，拆除面積不足1萬平但大于3000平，獨(dú)立占地且總面積不小于3000平的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目，均可申請小地塊更新。”

　　3、哪些區(qū)域舊改項(xiàng)目優(yōu)先推進(jìn)？ 有什么要求？

　　其實(shí)早在11月發(fā)布的《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃的通知》中就已明確重點(diǎn)更新區(qū)域，而此次文件則再次強(qiáng)調(diào)將優(yōu)先推進(jìn)“十三五”劃定的重建區(qū)域。此外，對于相對成片，拆除范圍用地面積大于1萬平的城市更新單元，也將優(yōu)先推進(jìn)。

　重點(diǎn)區(qū)域更新：

　　中國（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)蛇口片區(qū)、福田保稅區(qū)、筍崗-清水河片區(qū)、高新北片區(qū)、大空港新城、寶安中心區(qū)、坂雪崗科技城、北站商務(wù)中心區(qū)、坪山中心區(qū)、光明鳳凰城、龍崗中心區(qū)等。

　　更新統(tǒng)籌片區(qū)：

　　車公廟、梅林-彩田片區(qū)、蛇口、西麗中心、小梅沙、鹽田河臨港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶、鐵仔山-碧海片區(qū)、阿波羅未來產(chǎn)業(yè)城、光明中心、坪山中心、北站周邊片區(qū)、葵涌中心等。

　　雖說以上區(qū)域已被列為重點(diǎn)更新區(qū)域，而根據(jù)最新細(xì)則顯示，還必須滿足以下幾個條件才有望被拆除重建。

　　1.原關(guān)內(nèi)更新項(xiàng)目，拆除面積得大于15萬平，相當(dāng)于15個標(biāo)準(zhǔn)足球場。

　　“屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于15萬平”

　　2.原關(guān)外，拆除面積得大于30萬平，相當(dāng)于37.5個標(biāo)準(zhǔn)足球場。

　　“屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區(qū)的，拆除范圍用地面積原則上不小于30萬平。”

　　3.合法用地比例要求不能低于30%。

　　“拆除范圍內(nèi)合法用地比例應(yīng)當(dāng)不低于30%。”

　　4.原特區(qū)內(nèi)部分項(xiàng)目，拆除面積不足1萬平依舊有“重生機(jī)會”，那就是“工改工”、“工改商”或政府鼓勵產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，滿足問題二中提及的小地塊更新條件即可實(shí)現(xiàn)。

　　4、未推動更新計(jì)劃的項(xiàng)目會怎么處理？

　　會被清理！

　　文件明確與政府落實(shí)了“城市更新計(jì)劃”但遲遲不執(zhí)行的項(xiàng)目，沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，就會被政府給清理，調(diào)出計(jì)劃。

　　那么問題來了，哪些項(xiàng)目將被政府清理？

　　1."城市更新計(jì)劃"公告1年內(nèi)，未完成土地信息核查和報批規(guī)劃；

　　2."城市更新計(jì)劃"報批通過2年內(nèi)，未確定項(xiàng)目首期實(shí)施主體；

　　3."實(shí)施主體"確定1年內(nèi)，未辦理土地出讓手續(xù)。

　　5、人才住房、保障房跟安居房 的供應(yīng)及配建有何要求？

　　意見稿反復(fù)修改均有提及保障房配建，而此次定稿則是首次提到人才住房配建，人才住房和保障性住房將享受同等政策禮遇。

　　文件顯示，符合以下條件的工改項(xiàng)目，可配建人才住房和保障房。

　　1.位于規(guī)劃保留的成片產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍外；

　　2.已建成或近期規(guī)劃建設(shè)軌道站點(diǎn)500米范圍內(nèi)；

　　3.原特區(qū)內(nèi)：用地面積不小于3000㎡，原特區(qū)外：用地面積不小于10000㎡。

　　4.拆除重建類舊改包含商務(wù)公寓，按比例（一類地區(qū)：20%，二類地區(qū)：18%，三類地區(qū)：15%）移交政府，移交政府的公寓免交地價，建成后由政府按照公共租賃住房的回購方式回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由住建部門管理。

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