深圳已進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋約5.1億平方米。如此巨大的租賃市場(chǎng)，自2015年下半年以來(lái)卻受一部法規(guī)廢止影響，出現(xiàn)了政策拐點(diǎn)和市場(chǎng)變數(shù)，同時(shí)面臨房屋租賃市場(chǎng)如何進(jìn)一步完善的“大考”。

“《房屋租賃條例》廢止后，我們想把企業(yè)引進(jìn)來(lái)，但由于園區(qū)竣工不滿(mǎn)2年，無(wú)法辦理合法產(chǎn)權(quán)證明，導(dǎo)致進(jìn)駐企業(yè)和機(jī)構(gòu)不敢入駐，嚴(yán)重影響園區(qū)正常運(yùn)營(yíng)。希望相關(guān)部門(mén)能盡快調(diào)研，完善政策供給，及時(shí)解決問(wèn)題。”10月19日，龍崗區(qū)“兩會(huì)”坂田小組審議期間，來(lái)自天安云谷( 詳情 圖庫(kù) 團(tuán)購(gòu) 點(diǎn)評(píng) )的人大代表直言呼吁道。

  當(dāng)前，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的引入、培育，更需要明確的房屋租賃政策作為保障。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，深圳已進(jìn)入租賃市場(chǎng)的房屋約5.1億平方米。如此巨大的租賃市場(chǎng)，自2015年下半年以來(lái)卻受一部法規(guī)廢止影響，出現(xiàn)了政策拐點(diǎn)和市場(chǎng)變數(shù)，同時(shí)面臨房屋租賃市場(chǎng)如何進(jìn)一步完善的“大考”。

  1 現(xiàn)狀

  拐點(diǎn)來(lái)自一部特區(qū)法規(guī)的廢止

  按照國(guó)家《房地產(chǎn)管理法》，城鎮(zhèn)地區(qū)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)證的房屋是禁止使用或出租的。但深圳作為改革開(kāi)放后從農(nóng)村到城市化的特殊城市，存在大量“先建設(shè)后規(guī)劃”問(wèn)題，其中村集體和原村民的自建房就是最大的歷史遺留問(wèn)題。

  早在1992年，深圳剛剛?cè)〉锰貐^(qū)立法權(quán)時(shí)，就頒布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《租賃條例》），允許產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全的村集體和村民自建房租賃使用，對(duì)促進(jìn)集體租賃經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，被譽(yù)為“禁區(qū)也能改革”，后來(lái)修訂中還刪除了房屋租賃許可證和房屋租賃管理費(fèi)等條款。

  但有段時(shí)期，受一些發(fā)生在出租屋內(nèi)重大安全事故影響，深圳市在《租賃條例》第53條中將未及時(shí)申報(bào)納管的處罰力度提高到租金的20%，并追繳滯納金。這條罰則如同戴在租賃行業(yè)頭上的一道緊箍咒，許多存在隱患而又未及時(shí)納管的租賃企業(yè)為此付出了幾十萬(wàn)，乃至上百萬(wàn)的罰款教訓(xùn)。因此，這部法規(guī)飽受社會(huì)各界爭(zhēng)議，毀譽(yù)參半。直到2014年，25名市人大代表聯(lián)合建議修改或廢止《租賃條例》。

  “設(shè)定房屋租賃合同行政備案審批，加重了政府對(duì)市場(chǎng)主體及社會(huì)事務(wù)的管制和限制。”市人大代表曹建社認(rèn)為，《租賃條例》原寄希望于通過(guò)房屋租賃合同登記備案，加強(qiáng)流動(dòng)人口管理，強(qiáng)化房屋使用安全等，但隨著社區(qū)管理和戶(hù)籍、消防、城管等執(zhí)法部門(mén)法治意識(shí)和執(zhí)法力度的加強(qiáng)，房屋租賃登記備案的前置功能已逐漸弱化。

  2015年8月30日，《租賃條例》被市人大常委會(huì)正式宣布廢止。按國(guó)家法規(guī)，房屋租賃登記備案應(yīng)以產(chǎn)權(quán)許可為前提。因此，也有來(lái)自企業(yè)的聲音指出，廢止《租賃條例》不只是廢止了高額的行政處罰條款，也同時(shí)等于關(guān)閉了深圳大量無(wú)合法產(chǎn)權(quán)房屋進(jìn)入租賃市場(chǎng)的法律渠道，房屋租賃管理部門(mén)依據(jù)上位法只得停止執(zhí)行有關(guān)無(wú)合法產(chǎn)權(quán)房屋租賃備案制度，深圳房屋租賃市場(chǎng)從此進(jìn)入了“放開(kāi)”與“放任”并存的狀態(tài)。

  2 影響

  租賃之困影響園區(qū)招商引資

  位于龍崗區(qū)坂田街道的高新科技園區(qū)——天安云谷，是深圳市最大的工改工項(xiàng)目，也是龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的成功代表，華為終端業(yè)務(wù)總部約1.1萬(wàn)名員工進(jìn)駐天安云谷，目前園區(qū)一期全部完成招商。

  值得關(guān)注的是，眾多以租賃方式入駐的企業(yè)和配套機(jī)構(gòu)在辦理相關(guān)證照時(shí)，仍需租賃登記備案這一前置環(huán)節(jié)。該項(xiàng)目因未取得房產(chǎn)證，只能提供“兩證一書(shū)”，而無(wú)法辦理租賃登記備案，導(dǎo)致部分物業(yè)閑置，入駐企業(yè)和配套機(jī)構(gòu)無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)。

  天安云谷相關(guān)負(fù)責(zé)人莫經(jīng)理告訴記者，“有一家兒童教育機(jī)構(gòu)在辦理證照時(shí)，教育局要求要有房產(chǎn)證或租賃證，而在辦理衛(wèi)生和消防領(lǐng)域證照時(shí)，該機(jī)構(gòu)也受到影響。”目前園區(qū)總面積達(dá)40萬(wàn)平方米，有物業(yè)上千套，全部做不了租賃備案，政府雖不要求強(qiáng)制備案，但實(shí)際中不少企業(yè)和機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)證照時(shí)仍頻頻“碰壁”。“建議政府在政策系統(tǒng)中迅速設(shè)計(jì)一個(gè)臨時(shí)解決方案。”

  事實(shí)上，目前深圳還有很多物業(yè)處于天安云谷這種尷尬狀況，給運(yùn)營(yíng)造成困擾，相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體也希望政府部門(mén)能有效協(xié)調(diào)好這一問(wèn)題。

  深圳市廣興源互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)人林先生表示，“原特區(qū)外地區(qū)有很多無(wú)產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)建樓，備不了案影響非常大。因?yàn)橐_(kāi)餐廳、酒店須辦消防、特種設(shè)備等證件，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這些特種經(jīng)營(yíng)許可也需要有房產(chǎn)或租賃等憑證為審查前提，因此，政府應(yīng)出臺(tái)更合適的后續(xù)政策，不能斷檔。”

  深圳市寶安華豐實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人官文輝說(shuō)，有些廠房政府支持工改商，但很多不能辦理租賃憑證，把好的客戶(hù)趕跑了。有的工廠宿舍升級(jí)為公寓，同樣因辦不了租賃合同備案，消防也不驗(yàn)收，招商受到很大影響。

  據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳約有3.77億平方米屬于社區(qū)股份合作公司或各類(lèi)企業(yè)自行建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房，也就是所謂產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全或有瑕疵的經(jīng)濟(jì)用房。20多年來(lái)，這些經(jīng)濟(jì)用房在《租賃條例》支撐下，通過(guò)到租賃部門(mén)備案取得《房屋租賃憑證》，準(zhǔn)許進(jìn)入租賃市場(chǎng)。

  一位長(zhǎng)期在社區(qū)股份公司工作的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，《租賃條例》廢止后，一方面，社區(qū)集體物業(yè)將逐步失去外商投資。因?yàn)閲?guó)際市場(chǎng)上對(duì)合作企業(yè)的房屋產(chǎn)權(quán)及其使用的合法性審查特別嚴(yán)格，同時(shí)海關(guān)部門(mén)也要求報(bào)關(guān)企業(yè)必須提供合法的《房產(chǎn)證》或《房屋租賃憑證》。另一方面，社區(qū)集體物業(yè)將逐步失去高端企業(yè)。集體物業(yè)出租無(wú)需官方備案后，出租方是否愿給承租方開(kāi)具合法足額的稅務(wù)發(fā)票，則要靠雙方的自覺(jué)性了。對(duì)于高科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，辦不了《房屋租賃憑證》，對(duì)其向海外發(fā)展和上市融資受到很大限制，租期到期后則只能選擇退出社區(qū)集體物業(yè)，甚至退出深圳。

  據(jù)悉，作為社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)體量最大的寶安區(qū)，2015年9月之后遇到的此類(lèi)問(wèn)題最為迫切。但2015年10月份，該區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)深入企業(yè)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)《租賃條例》廢止后問(wèn)題相當(dāng)嚴(yán)重，立即以區(qū)政府授權(quán)方式在全區(qū)恢復(fù)了無(wú)合法產(chǎn)權(quán)房屋租賃備案制度，這也形成“一市兩策”現(xiàn)象。

  3 深思

  房屋租賃政策細(xì)則亟待完善

  筆者調(diào)查了解到，深圳不僅經(jīng)濟(jì)用房租賃入市受到《租賃條例》廢止影響，住宅租賃市場(chǎng)同樣也受到較大沖擊，呈現(xiàn)管理和服務(wù)同步弱化趨勢(shì)。

  據(jù)了解，全市住宅出租屋達(dá)700多萬(wàn)間套，面積達(dá)2.8億平方米，登記租賃居住的外來(lái)人口約1200萬(wàn)人，其中辦不了《房屋租賃憑證》的出租屋在400萬(wàn)套以上，至少800萬(wàn)人的工作生活因此而受到影響。

  《房屋租賃憑證》作為一種租賃關(guān)系建立的官方憑證，由當(dāng)事人民事關(guān)系成立后主動(dòng)到職能部門(mén)辦理，已與市監(jiān)、公安、教育、稅務(wù)、人居、衛(wèi)生、食藥等部門(mén)管理服務(wù)緊密相聯(lián)，形成了一整套政策審批相互印證支撐的生態(tài)系統(tǒng)，在辦理子女入學(xué)、稅務(wù)登記、環(huán)保審批、衛(wèi)生許可等20多個(gè)領(lǐng)域，起到證明“我在這里”的作用。

  今年初以來(lái)，許多家長(zhǎng)所租房屋辦不了《房屋租賃憑證》，導(dǎo)致孩子無(wú)法入學(xué)，有關(guān)部門(mén)只得向辦不了《房屋租賃憑證》的家長(zhǎng)提供一項(xiàng)租賃信息申報(bào)服務(wù)。然而，這種租賃信息申報(bào)服務(wù)僅作為學(xué)位申報(bào)的特例使用，無(wú)法向經(jīng)濟(jì)用房推廣應(yīng)用，也不能延伸到其他行政審批服務(wù)之中，嚴(yán)格來(lái)講仍然沒(méi)有法律依據(jù)。

  據(jù)了解，國(guó)務(wù)院5月份已出臺(tái)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策文件，允許現(xiàn)有房屋出租，并明確要求落實(shí)租賃合同登記備案制度，但對(duì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)的“現(xiàn)有”住房在產(chǎn)權(quán)許可方面沒(méi)有明確劃線(xiàn)。有政策研究者認(rèn)為，“現(xiàn)有房屋”指存量房，應(yīng)包含產(chǎn)權(quán)手續(xù)不齊全的房屋。

  有政策研究者認(rèn)為，《租賃條例》廢止后，房屋租賃市場(chǎng)還有很多政策法規(guī)細(xì)則需要完善。據(jù)悉，迫于基層呼聲和租賃市場(chǎng)下行壓力，深圳市相關(guān)部門(mén)正在研究修訂相關(guān)法規(guī)，以緩解當(dāng)前租賃市場(chǎng)中主管部門(mén)管理服務(wù)缺位的諸多矛盾。

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