深圳市政府已經(jīng)意識到高房價導致了人才流失，將人才住房保障單列出來，能更有效地覆蓋到廣泛的大學生、海歸等‘夾心層’群體。

近日，國務院辦公廳下發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），要求到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系。

  在國務院的大方針下，6月3日，深圳市住房和建設局（以下簡稱深圳市住建局）透露，正在探索將人才住房和保障性住房分開，鼓勵各單位利用存量用地開發(fā)建設人才住房，分給員工或向社會人員供應，并鼓勵房企改變資產(chǎn)配置，就持有的存量房、新建租賃住房等，與政府簽訂人才安居住房長租協(xié)議。

  深圳將建立人才住房保障制度

  作為一線城市中面積最小的深圳，土地供應緊缺，“十三五”期間計劃供應住房建設用地800萬平方米，其中商品住房用地590萬平方米，包括新供應用地40萬平方米，城市更新用地450萬平方米、征地返還用地100萬平方米。

  第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，因為城市更新釋放土地占近76%。假設容積率為4.0，未來五年將會有2360萬平方米的住宅供應量，約30萬套商品住房，平均每年供應472萬平方米，約6萬套。

  但是，深圳住房供應卻無法滿足住房需求，預計在“十三五”期間，深圳商品住房需求將達到89.8萬套，其中一手新增商品住房購房需求約4400萬平方米，共計55萬套。

  在住房供應缺口巨大，而需求又強勁的情況下，深圳市政府提出在“十三五”期間將供應保障性住房35萬套，其中面向特定人才的部分不低于70%。

  深圳市住建局相關負責人表示，保障房的數(shù)量缺口較大，住房保障是覆蓋到戶籍人口還是覆蓋到常住人口并沒有清晰的定位，而住房保障在市和區(qū)之間的責任也存在不平衡現(xiàn)象。

  據(jù)深圳市住建局不完全統(tǒng)計，截至“十二五”期末，保障性住房覆蓋的人群大約是136萬人，按照官方公布的2015年末常住人口1138萬計算，覆蓋比例為12%。

  上述負責人還提到了一個數(shù)據(jù)，“據(jù)深圳市人力資源和社會保障局反映，深圳引進人才的數(shù)量已經(jīng)呈下降趨勢，本科以上學歷者，從2011年的59.76%降低到55%，呈小比例下降，尤其是碩士和博士占比下降更多一些。也急需要通過住房保障和人才安居來緩解高房價帶給人才的擠出效應。”

  深圳市委組織部的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，深圳將引進大約132萬名本科以上學歷的、技能型的人才。為此，深圳市政府還大幅提高了對入戶深圳的大學畢業(yè)生的一次性租房和生活補貼額度，本科1.5萬元、碩士2.5萬元、博士3萬元。不過，深圳推出住房補貼政策在高房價面前無異于杯水車薪。

  因此，在人才吸引和保障房供應相對不足的雙重約束下，深圳將探索單獨建立人才住房保障體系。

  “深圳市政府已經(jīng)意識到高房價導致了人才流失，而深圳又不像北京、上海，擁有足夠多的大學和研究機構，這對深圳長遠健康發(fā)展有影響，將人才住房保障單列出來，能更有效地覆蓋到廣泛的大學生、海歸等‘夾心層’群體。同時，人才引進需要和深圳產(chǎn)業(yè)進行匹配。深圳所依賴的高科技企業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)權，要解決這些人才的住房問題，高房價下，很多人沒有買商品房而是買了小產(chǎn)權房。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對中國房地產(chǎn)報記者表示。

  租售并舉 房企將改造存量房

  高房價背景下，大城市“居不易”。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，5月深圳新房均價已經(jīng)達到了55871 元/平方米，創(chuàng)歷史新高。深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房。

  而國務院頒布的《意見》中明確提到了，“支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。”

  深圳市住建局正在研究起草《關于優(yōu)化人才安居制度的若干措施》，其中就包括了“建立人才住房的管理體系和分區(qū)、分類建設供應體系。建立人才封閉流轉的機制，建立一個封閉的流轉市場；建立保障性住房全市統(tǒng)一的信息平臺；培育和發(fā)展住房租賃市場，籌建一個企業(yè)化運作的人才住房專營機構”。

  這既是去庫存的需要，同時也是讓相關投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。

  已經(jīng)有房企踏出了第一步。深業(yè)集團在今年4月，就提出將對自有存量物業(yè)進行改造升級，同時與政府合作對部分存量物業(yè)進行運營管理，計劃2016年底推出3000套青年公寓。

  深業(yè)集團副總裁董方表示，“深業(yè)2016年將重點推進青年房卡計劃。該項計劃是針對深圳的高房價、住房供求失衡現(xiàn)象的供給側措施，為深圳留住更多人才而服務，著力解決城市年輕人的租房問題。”

  而深圳萬科在年初迅速拿下兩棟存量物業(yè)，改造為兩家“萬科驛”，并宣稱預計年內將達到十家門店的規(guī)模。

  萬科高級副總裁譚華杰建議：“如果將新房改造成長租公寓，需要政府在土地價格和稅收方面給予特殊優(yōu)惠，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才有動力進行規(guī)模化發(fā)展；而如果以存量資產(chǎn)發(fā)展長租公寓，則需要在國家層面建立一個高度規(guī)范化、排除風險的行業(yè)政策，才能吸引到險資、債權、甚至REITs機構等低利率的資本介入，然后在租金水平較低的情況下持有更多資產(chǎn)，靠規(guī)模效應賺錢。”

  “建人才安居房和租賃住房不是為了降低房價，而是讓人才免受高房價影響，這側面反映深圳房價上漲是不可阻擋。深圳房企去開發(fā)并持有租賃房，出發(fā)點是好的。但是在深圳高房價、高改造成本的前提下，租售比十分高，租賃收益率只有2%，這個前景并不是特別樂觀。除非政府建大量公租房進行分配，或者強制性要求城市更新項目中配置公租房，否則很難達到效果。”深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者談到。