昨日上午，在“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，深圳地鐵聯(lián)合萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設(shè)PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達(dá)成共識(shí)。

   2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇上，深圳地鐵、萬科與多家單位簽署合作備忘錄。通訊員供圖

昨日上午，在“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，深圳地鐵聯(lián)合萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設(shè)PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達(dá)成共識(shí)。這一天距離“萬寶之爭(zhēng)”開始之日近一年，距萬科復(fù)牌截止日僅剩一個(gè)星期。業(yè)界預(yù)測(cè)萬科引入深鐵的重組方案或已敲定，雙方有意向外界釋放信號(hào)，深圳地鐵入股萬科已無懸念。

萬科擴(kuò)大與深鐵合作范圍

昨日在論壇上，當(dāng)萬科董事會(huì)主席王石亮相時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)一片躁動(dòng)。“很榮幸，我們被深圳地鐵選中作為戰(zhàn)略合作伙伴，不僅僅是戰(zhàn)略合作伙伴，在股權(quán)合作上，也正在探討。”王石談到與深圳地鐵合作，抱著特別看好的態(tài)度，“如果說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，我相信‘軌道+物業(yè)’的‘鉑金時(shí)代’剛剛開啟，而且比黃金更值錢。”事實(shí)上，萬科與深圳地鐵合作更早可追溯到兩年前，雙方采取協(xié)議開發(fā)模式合作打造紅樹灣項(xiàng)目。其中，商務(wù)公寓、辦公物業(yè)等可銷售物業(yè)銷售后，按深圳地鐵占51%、萬科占49%的權(quán)益比例分配稅后利潤，未銷售的商業(yè)、酒店等由萬科持有。萬科還通過公開招標(biāo)方式獲取龍華新區(qū)深圳北站樞紐城市綜合體C2地塊物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。

按照王石的說法，地鐵沿線、軌道交通沿線尤其是地鐵上蓋，已經(jīng)成為萬科未來非常主流的開發(fā)模式，“目前在全國，我們已經(jīng)簽署20個(gè)地鐵上蓋物業(yè)的項(xiàng)目。”那么，與深圳地鐵合作對(duì)一周之后的萬科復(fù)牌是否產(chǎn)生影響？一名萬科高管透露，決定交易能否成功的關(guān)鍵仍在于是否能取得包括華潤、前海人壽、安邦在內(nèi)的大部分股東同意。

對(duì)此，萬科董秘朱旭說，萬科方面已經(jīng)知會(huì)華潤、寶能，而且華潤代表也出席了昨日戰(zhàn)略合作簽約儀式。此前眾說紛紜的6月18日復(fù)牌不會(huì)成真，萬科預(yù)計(jì)6月17日之后提交重組方案，深交所需要10個(gè)工作日左右審核預(yù)案，以此推算，萬科復(fù)牌時(shí)間將推遲至7月1日以后。

攜手打造軌道+物業(yè)模式

萬科2015年度報(bào)告屢次提到“向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型”。昨日在論壇上，王石提出在軌道改變城市的階段，萬科需要抓住機(jī)會(huì)扮演新的角色，通過做地鐵沿線、軌道沿線的城市配套供應(yīng)商進(jìn)行新的開發(fā)。除了深圳地鐵，萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)等單位分別簽署四項(xiàng)備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設(shè)PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達(dá)成共識(shí)。建立和鞏固戰(zhàn)略合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

深圳地鐵與萬科擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設(shè)、沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場(chǎng)規(guī)則以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。深圳地鐵集團(tuán)總經(jīng)理肖民透露，深圳地鐵四期項(xiàng)目更重視東中部發(fā)展。物業(yè)開發(fā)方面已實(shí)現(xiàn)6個(gè)項(xiàng)目入市銷售，正在規(guī)劃的地鐵四期工程中首批項(xiàng)目7條新線規(guī)劃6個(gè)車輛段、6個(gè)停車場(chǎng)具備上蓋業(yè)務(wù)開發(fā)的可能性。對(duì)此，王石也表示，深圳地鐵集團(tuán)所建立的軌道+物業(yè)模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務(wù)的戰(zhàn)略高度契合。

深圳市地鐵集團(tuán)有限公司董事長林茂德解釋：“我們將有效發(fā)揮地鐵集團(tuán)專注軌道交通建設(shè)運(yùn)營，萬科專注城市配套服務(wù)的優(yōu)勢(shì)。”數(shù)據(jù)顯示，目前深圳城市軌道交通大規(guī)模建設(shè)的局面已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)到2020年底深圳將計(jì)劃開通運(yùn)營11條線路，總里程超400公里，預(yù)計(jì)未來深圳軌道交通可達(dá)1000公里。

對(duì)于土地資源有限的深圳而言，如何以合理價(jià)格獲取充足土地資源已成為諸多房企亟需解決的難題。深圳市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室主任李福民指出，“軌道+物業(yè)”模式有利于城市土地開發(fā)資源更加集約利用。

“通過上蓋綜合開發(fā)利用創(chuàng)造的效益，反哺軌道建設(shè)，補(bǔ)充軌道交通建設(shè)資金。”肖民給出一組數(shù)據(jù)佐證上述觀點(diǎn)：未來10年深圳交通建設(shè)投資將近5000億元，建設(shè)資金需求大。

合作“跳出”深圳范圍

林茂德說，將繼續(xù)全力推進(jìn)“地鐵+萬科”戰(zhàn)略合作，攜手并進(jìn)深圳、內(nèi)地及海外市場(chǎng)，共同拓展“東進(jìn)戰(zhàn)略”與“一帶一路”發(fā)展新空間。

“未來，深圳地鐵集團(tuán)與萬科合作潛力，不僅僅只局限于深圳。”在中國城市軌道交通協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長陳建國看來，這是基于“東進(jìn)戰(zhàn)略”及區(qū)域一體化大趨勢(shì)背景，以及深圳與周邊地區(qū)互通互聯(lián)將大大提速的必然結(jié)果。中國軌道交通市場(chǎng)龐大，截至今年一季度，共有44個(gè)城市軌道交通規(guī)劃獲批，規(guī)劃規(guī)模4705公里。預(yù)計(jì)“十三五”期間，城軌建設(shè)總投資計(jì)劃超兩萬億元，其中特大城市城軌交通投資計(jì)劃過千億元。

深圳地鐵與萬科簽署的備忘錄顯示“合作潛力”已初顯，深圳地鐵聯(lián)合萬科分別與重慶城市交通開發(fā)投資集團(tuán)、東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、中軌集團(tuán)，“跳出”雙方合作模式與深圳范圍。據(jù)介紹，具體項(xiàng)目實(shí)施將結(jié)合實(shí)際，引入合適產(chǎn)業(yè)投資者、財(cái)務(wù)投資者。三方擬在深圳、重慶的軌道交通建設(shè)以及沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式；與東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)方面，擬在深圳地鐵四期軌網(wǎng)、東莞軌道交通的P P P項(xiàng)目中加強(qiáng)合作。遵照市場(chǎng)規(guī)則，以“軌道+物業(yè)”模式參與軌道交通及上蓋物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)。與中軌集團(tuán)合作方面，三方擬在國內(nèi)軌道交通建設(shè)和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新P P P模式，聯(lián)合先進(jìn)建設(shè)企業(yè)和長期融資平臺(tái)，共同尋找國內(nèi)軌道交通線路建設(shè)、管理、運(yùn)營中的投資機(jī)會(huì)，合作獲取軌道項(xiàng)目上蓋及周邊土地，并參與軌道沿線城市更新項(xiàng)目的土地整備及代建工程等。

觀點(diǎn)

王石的賭局

深鐵與萬科是否進(jìn)行股權(quán)合作？也許王石在下一個(gè)賭局。

3月12日，萬科與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署合作備忘錄，萬科擬采取定向增發(fā)方式收購深圳地鐵集團(tuán)下屬一家目標(biāo)公司全部或部分股權(quán)，在雙方簽署正式的交易文件時(shí)，地鐵集團(tuán)將注入部分優(yōu)質(zhì)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)，此次交易對(duì)價(jià)初步預(yù)計(jì)為400億-600億元。雖然原本預(yù)備公告次日舉行的“萬科與深圳地鐵戰(zhàn)略合作媒體見面會(huì)”沒有如約而至，但業(yè)內(nèi)解讀這是雙方確認(rèn)合作的積極信號(hào)。

為何是深鐵？公開資料顯示，深圳市地鐵集團(tuán)有限公司成立于1998年7月31日，注冊(cè)資本金440億元，總資產(chǎn)2596億元，凈資產(chǎn)1721億元，資產(chǎn)負(fù)債率33.7%，業(yè)務(wù)范圍覆蓋地鐵投融資、建設(shè)、運(yùn)營、資源經(jīng)營與物業(yè)開發(fā)等。目前，深圳地鐵在建物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目超10個(gè)，規(guī)劃建筑面積約380萬平米，已實(shí)現(xiàn)6個(gè)項(xiàng)目入市銷售，累計(jì)銷售超180億元，未來預(yù)計(jì)可開發(fā)物業(yè)面積達(dá)400萬平米以上。

基本可以肯定的是，深鐵正在以手中強(qiáng)大資源優(yōu)勢(shì)吸附萬科，而王石也十分樂意為萬科尋求新的更靠譜的股東。南華金融集團(tuán)高級(jí)策略師岑智勇說，深鐵與萬科之間的合作具有協(xié)同效應(yīng)，操作層面上應(yīng)涉及股權(quán)合作。

值得一提的是，萬科自2015年12月18日因籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)開始停牌，萬科在公告中明確指出停牌到不晚于2016年6月18日。然而，還未等到復(fù)牌日期，計(jì)劃又將發(fā)生變動(dòng)。有媒體測(cè)算，若按停牌前60個(gè)交易日均價(jià)的90%計(jì)算，深圳地鐵400億-600億入股萬科可占股本比約為21%至28.5%之間，寶能持股將稀釋至19.18%至17.36%左右。一方面在積極尋找合作伙伴，另一方面萬科早已積極暗示中小股東。分析人士指出，中小股東已經(jīng)成為關(guān)鍵一環(huán)，這或許很好印證那句話，“利益共享才能風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。”

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