一路高歌猛進(jìn)的深圳樓市呈現(xiàn)出了逆轉(zhuǎn)行情：成交量連續(xù)兩月腰折。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)６月１日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，５月，深圳一二手住宅共成交５９８７套，同比下降４５％，再度腰折。在此前的４月，深圳一二手住宅共成交１０８５６套，同比下降５３％。

　　在“去庫(kù)存”的大背景下，全國(guó)樓市呈現(xiàn)出火熱行情。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１６年４月，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有６５個(gè)，環(huán)比下降的城市有５個(gè)。一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開(kāi)始擴(kuò)大。

　　深圳，作為全國(guó)樓市率先回升，并領(lǐng)漲一年的城市，于２０１６年３月２５日出臺(tái)了新的調(diào)控政策，收緊限購(gòu)限貸條件，并且開(kāi)始打擊利用首付貸、眾籌等金融杠桿炒樓的行為。

　　深圳樓市從４月開(kāi)始降溫，５月直接跌入低谷。數(shù)據(jù)顯示，５月，深圳新建商品住房成交２２５９套，環(huán)比下跌３．４６％，同比下跌６３％；作為成交主力的二手住宅跌幅更大，僅成交３７２８套，環(huán)比下跌５６％，同比下跌７２％。

　　而此前一年里，深圳平均每月一二手房成交量在１．５萬(wàn)套以上。

　　然而，即便成交量?jī)啥妊?，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。５月，深圳新建商品住房成交均價(jià)攀升至５５８１７元／平方米，環(huán)比上漲１２％，同比上漲９６％。

　　市場(chǎng)人士告訴記者，５月新房?jī)r(jià)格上漲源自結(jié)構(gòu)性因素。實(shí)際上，很多開(kāi)發(fā)商推遲了開(kāi)盤時(shí)間，５月開(kāi)盤量并不高，并且很多新盤秉持走量原則，價(jià)格上有一定優(yōu)惠，讓利之下，新盤開(kāi)盤銷售率一般達(dá)到了七八成。

　　深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛表示，５月部分新盤“低開(kāi)”，使得局部區(qū)域出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。例如位于南山的半島城邦三期開(kāi)盤均價(jià)為８．８萬(wàn)元／平方米，相較該項(xiàng)目一二期二手房１０萬(wàn)元／平方米的叫價(jià)優(yōu)惠了１２％。同樣位于南山的前海丹華項(xiàng)目，開(kāi)盤均價(jià)６．５萬(wàn)元／平方米，而周邊幾個(gè)樓盤二手房均價(jià)一般每平方米７萬(wàn)－７．５萬(wàn)元。

　　值得注意的是，一二手房?jī)r(jià)倒掛，是樓市步入調(diào)整期的一大特點(diǎn)。雖然新房是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，但實(shí)際上深圳樓市的成交大頭是二手房。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，２０１６年４月，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌０．４％，其中９０平方米及以下的小戶型跌幅最大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀４月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)還專門提到“深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降”。

　　從收緊限購(gòu)、打擊杠桿，到成交低迷、開(kāi)發(fā)商讓利、二手房?jī)r(jià)松動(dòng)，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生扭轉(zhuǎn)，從慌張著急到觀望等待。這半年來(lái)，一直在看房的陸瑤至今仍未出手。他說(shuō)：“現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格有一點(diǎn)松動(dòng)，但變化還不是很明顯。再等等看吧。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，雖然一線城市采取了一定措施，但在全國(guó)樓市“去庫(kù)存”的背景下，二線城市樓市逐步火熱，對(duì)一線城市會(huì)有傳導(dǎo)作用，并且一線城市剛需和改善性需求較為旺盛，這將導(dǎo)致一線城市樓市調(diào)整期縮短。    

　　據(jù)新華社

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　　熱點(diǎn)城市地價(jià)患上“三高”癥

　　新“地王”樓面價(jià)均超周邊房?jī)r(jià)

　?。对拢比?，信達(dá)集團(tuán)以總價(jià)５８．０５億元、樓面價(jià)４．８萬(wàn)元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項(xiàng)目未來(lái)的保本售價(jià)將超過(guò)７萬(wàn)元／平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價(jià)的２倍。

　?。翟拢常叭?，被市場(chǎng)稱為二線城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交１２宗土地，有１０宗溢價(jià)率超過(guò)２００％，其中包河區(qū)兩幅地塊溢價(jià)均超過(guò)３５０％，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近２０家房企參與競(jìng)拍。

　　上海、合肥土地拍賣的火爆表現(xiàn)僅是一二線城市高總價(jià)、高單價(jià)（樓面價(jià)）、高溢價(jià)“三高”地塊頻出的縮影。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，２２個(gè)熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)１１８宗，其中有５１宗地溢價(jià)率在１００％以上，最高達(dá)４００％。而在上一個(gè)“地王年”２０１３年，全國(guó)的“地王”數(shù)量也不過(guò)６０幅。

　　有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀普遍是一大特點(diǎn)。５月２７日，２０１６年全國(guó)總價(jià)地王在杭州誕生，信達(dá)地產(chǎn)以１２３．１８億元、接近１００％的溢價(jià)競(jìng)得該地塊；２４日，武漢出讓８宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過(guò)２５０多輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，被正榮地產(chǎn)以９．７２億元奪得，溢價(jià)率達(dá)１７３％。而在２３日，蘇州更有兩宗地因超過(guò)政府規(guī)定的最高出讓限價(jià)而流拍……

　　以葛洲壩集團(tuán)剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價(jià)３２．８億元，相當(dāng)于２０１５年南京土地出讓金總額的４％；單價(jià)達(dá)每平方米４．５萬(wàn)元，是５年前該區(qū)域單價(jià)的近１０倍；溢價(jià)率更是超過(guò)１１０％。

　　近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。５月份，北京集中出讓的３宗郊區(qū)地塊以近百億元的總價(jià)拍出，大興黃村地塊樓面價(jià)達(dá)３．５萬(wàn)元／平方米，溢價(jià)率１１８．３％；兩宗昌平南邵地塊，樓面價(jià)均超過(guò)３．３萬(wàn)元／平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他３幅宅地的溢價(jià)率也接近或超過(guò)１００％。

　　值得關(guān)注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價(jià)均高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國(guó)貿(mào)天悅”發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由于毗鄰樓面價(jià)每平方米近４萬(wàn)元的“新科”地王，房?jī)r(jià)預(yù)期強(qiáng)烈看漲。此前項(xiàng)目一期銷售均價(jià)約為２．８萬(wàn)元，即將推盤的二期已報(bào)價(jià)３．４萬(wàn)元。南京單價(jià)地王周邊的在售樓盤價(jià)格在３萬(wàn)至３．５萬(wàn)元之間，遠(yuǎn)不及單價(jià)地王４．５萬(wàn)元的樓面價(jià)。在蘇州、合肥等城市，“面粉價(jià)格貴過(guò)面包價(jià)格”也已屢見(jiàn)不鮮。

　　地價(jià)泡沫并非如“皇帝的新裝”無(wú)人戳破。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開(kāi)始“圍獵”二線城市，地方政府應(yīng)高度關(guān)注高地價(jià)推動(dòng)高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。“所有地王都有較大的虧損可能，過(guò)去幾年全國(guó)的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。未來(lái)一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。”

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