深圳市規(guī)土委昨日發(fā)布了備受關注的《深圳市住房建設規(guī)劃(2016-2020)》(征求意見稿)，提出“十三五”期間總建設目標為有效供應住房65萬套，其中新建商品住房預售與現售30萬套，保障性住房供應35萬套。同時，“十三五”期間，預計深圳市居民在東莞、惠州等地購房需求25萬套，每年約5萬套。
　　
　　目標
　　
　　到2020年末常住家庭住房自有率提高至40%
　　
　　力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房供應35萬套
　　
　　據統(tǒng)計，2011至2015年，深圳合計安排建設住房約60.3萬套，其中商品住房累計新開工約35.7萬套，保障性住房累計新增安排約24.6萬套。到2015年末，深圳市常住居民家庭住房自有率達到34%，比2010年提高7個百分點。
　　
　　此次征求意見稿指出，“十三五”期間，深圳將進一步加大住房及時有效供應，分層次滿足本市不同收入居民家庭住房需求，本市計劃實現新增住房有效供應65萬套；其中，通過加快各類住房建設、加快商品住房批準預售、提高保障性住房分配效率，力爭新建商品住房批準預售與現售30萬套，保障性住房供應35萬套。并且通過盤活存量住房、促進住房二手市場發(fā)展，力爭二手商品住房成交35萬套，實現2020年末全市常住家庭住房自有率提高至40%。
　　
　　意見稿根據“十三五”期間深圳人口總量與結構分析，以及相關人群租、購住房的需求預測，2016至2020年，預計全市商品住房總需求約179萬套，其中購房需求約89.8萬套，租賃住房需求約89.2萬套。
　　
　　在總需求里，預計本市存量常住居民新增商品住房購房需求共計55萬套，每年約11萬套。新流入人群新增購租住房需求方面，預計深圳市新就業(yè)大學生住房需求約49萬套，其中購買住房需求9.8萬套，每年約2萬套；租賃住房需求39.2萬套，每年約7.8萬套。預計深圳市新增外來務工人員住房租賃需求50萬套，每年約10萬套。此外，隨著深莞惠一體化進程加速，以深圳為核心的深莞惠大都市圈快速發(fā)展，深圳市住房消費呈現向外擴張趨勢。“十三五”期間，預計深圳市居民在東莞、惠州等地購房需求25萬套，每年約5萬套。
　　
　　問題
　　
　　新增建設用地幾近枯竭保障房建設進度不理想
　　
　　2011至2015年，全市商品住房供應用地總量僅完成規(guī)劃目標的64.7%
　　
　　“十二五”期間，深圳建立全方位、多途徑、多層次住房供應模式，滿足不同類型居民家庭住房需求。不過，征求意見稿在總結“十二五”規(guī)劃實施情況時，指出了深圳住房市場仍面臨著幾大難題。
　　
　　首當其沖的就是住房結構不平衡，深圳市住房總量達5.59億平方米，其中原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。因其質量低、環(huán)境差，且存在不同程度的違法建設問題，不能在市場上流通，難以支撐深圳市改善型住房需求。同時，商品住房在住房總量中占比較低，供應有限，難以滿足居民持續(xù)增長的購房需求；保障性住房供應占比較小，保障性住房政策惠及人群范圍有限，不利于促進社會公平發(fā)展和吸引人才來深就業(yè)。
　　
　　同時，深圳市新增建設用地幾近枯竭，住房用地供應緊張是制約深圳市住房與房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要影響因素。2011至2015年，全市商品住房供應用地總量僅完成規(guī)劃目標的64.7%，其中，新供應用地完成規(guī)劃目標90.7%，城市更新等存量用地完成規(guī)劃目標59.5%。

此外，保障性住房規(guī)劃建設目標未能完全實現，建設進度不甚理想。2011至2015年，由于用地整備難、市政公共配套建設滯后、城市更新配建項目拆遷緩慢以及產業(yè)園區(qū)配套宿舍難以監(jiān)管等原因，保障性住房建設供應效率較低。“十一五”、“十二五”兩個規(guī)劃期，深圳市累計規(guī)劃籌建保障性住房約43.3萬套，截至2015年，累計新開工保障性住房約31.2萬套，僅占籌建總規(guī)模的72.1%，累計竣工保障性住房約17.9萬套，僅占籌建總規(guī)模的41.3%。
　　
　　最后，城中村等老舊住房規(guī)模較大，普遍存在規(guī)劃缺失、建筑質量差、市政和公共服務設施不足、環(huán)境衛(wèi)生差等特點，存在較大的安全隱患，容易引發(fā)一系列社會問題。
　　
　　思路
　　
　　重點打造二線中心城區(qū)長遠規(guī)劃北部城市新區(qū)
　　
　　福田組團、羅湖上步組團、南山組團以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設為輔
　　
　　面對人口比例倒掛、土地資源稀缺等實際問題，此次規(guī)劃著重從加強住房供給側制度改革入手。深圳市規(guī)土委介紹，一方面拓展東部、北部以及軌道交通沿線城市發(fā)展空間，重點落實住房用地規(guī)劃選址，積極增加保障性住房、商品住房用地供應。目前，已基本落實2016年25公頃的保障性安居工程用地選址，主要布局在地鐵車輛段上蓋、龍華有軌電車車輛段上蓋等交通便利、配套相對完善的區(qū)域。另一方面結合深圳市產業(yè)布局，優(yōu)化住房空間規(guī)劃，同時通過簡化審批流程，實施經濟鼓勵手段，探索統(tǒng)籌重點片區(qū)城市更新政策，加大城市更新配建保障性住房特別是人才保障房的政策支持力度。
　　
　　征求意見稿提出，將深圳市12個組團分為4個發(fā)展區(qū)，即一線中心城區(qū)、二線中心城區(qū)、北部城市新區(qū)與東部濱海地區(qū)，形成適量開發(fā)一線中心城區(qū)，重點打造二線中心城區(qū)，長遠規(guī)劃北部城市新區(qū)，優(yōu)先開發(fā)軌道交通沿線區(qū)域，注重建立生態(tài)屏障的住房空間戰(zhàn)略。
　　
　　一線中心城區(qū)的福田組團、羅湖上步組團、南山組團基于高密集度居住環(huán)境現狀，以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設為輔，適度提高相關區(qū)域的居住開發(fā)密度；在南山區(qū)的前海、后海和西麗等片區(qū)適當增加新增居住用地供應。二線中心城區(qū)的寶安中心組團、中部綜合組團和中部物流組團的通過多元化高品質住宅供應，引導人口區(qū)域轉移，強化其相對于特區(qū)的重要通勤目的地功能，逐步形成居住近郊化模式。北部城市新區(qū)方面，加大西部工業(yè)組團、西部高新組團、龍崗中心組團、東部工業(yè)組團的基礎設施建設力度，發(fā)揮對中心城區(qū)的疏解作用。東部濱海地區(qū)部分，適度開發(fā)建設大鵬灣沿線的鹽田組團和東部生態(tài)組團，適度安排居住用地規(guī)模，帶動高端消費，建設現代化、國際化濱海居住社區(qū)。
　　
　　焦點
　　
　　或聯(lián)合東莞、惠州等城市編制完成深莞惠都市圈住房協(xié)調發(fā)展規(guī)劃
　　
　　征求意見稿同時指出，要重視深圳市作為深莞惠都市圈核心城市未來持續(xù)產生的住房消費外溢現象，加強與周邊城市的協(xié)調，統(tǒng)籌深莞惠都市圈住房需求的實現與房地產開發(fā)進程。
　　
　　征求意見稿提出，深圳繼續(xù)發(fā)揮經濟中心城市的積極作用，聯(lián)合東莞、惠州等城市編制完成深莞惠都市圈住房協(xié)調發(fā)展規(guī)劃，加強城際地區(qū)各類服務的銜接。“都市圈的發(fā)展，將帶來居住習慣的改變，居民生活郊區(qū)化、都市化時代也隨之到來。”征求意見稿稱，“深圳市城市建設與住房建設重點將從中心城區(qū)向城市新區(qū)、外圍城市快速轉移，對都市圈區(qū)域住房建設空間布局也提出了新思路和新要求。”