樓市就如江湖，市場(chǎng)雙方不斷博弈，暗流涌動(dòng)。最近，深圳出現(xiàn)部分二手房買家因預(yù)判房?jī)r(jià)可能走跌、不惜毀約放棄購(gòu)買或反逼賣家降價(jià)的現(xiàn)象，有的甚至訴諸公堂。去年樓市大漲時(shí)出現(xiàn)的賣家“毀約加價(jià)”風(fēng)潮，今年主角會(huì)否變成買方?業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，買家毀約實(shí)無(wú)必要，且深圳樓市中長(zhǎng)期仍然看好，今年或難出現(xiàn)大面積“毀約潮”。

  樓市就如江湖，市場(chǎng)雙方不斷博弈，暗流涌動(dòng)。最近，深圳出現(xiàn)部分二手房買家因預(yù)判房?jī)r(jià)可能走跌、不惜毀約放棄購(gòu)買或反逼賣家降價(jià)的現(xiàn)象，有的甚至訴諸公堂。去年樓市大漲時(shí)出現(xiàn)的賣家“毀約加價(jià)”風(fēng)潮，今年主角會(huì)否變成買方?業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，買家毀約實(shí)無(wú)必要，且深圳樓市中長(zhǎng)期仍然看好，今年或難出現(xiàn)大面積“毀約潮”。

  賣家嘆“風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)”

  當(dāng)前深圳的二手房行情逐漸走淡。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，上周二手住宅成交套數(shù)、成交面積分別環(huán)比大降39.6%和43%，價(jià)格也是穩(wěn)重趨降。于是有買家簽約后又嫌貴而“逼”賣家降價(jià)、甚至毀約，這讓此前還歡天喜地的賣家感到頭痛。家住福田的李先生就遭遇了這樣的問(wèn)題。

  李先生說(shuō)，他手上這套近90平方米的二手房位于景田片區(qū)，上月以510萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售，隨即有買家表示愿意購(gòu)房，雙方簽下合同并由買家支付了部分定金。“然而買家前幾天告訴我，他預(yù)判房?jī)r(jià)可能繼續(xù)下跌，要求我降價(jià)銷售。”

  由于李先生急于出手，因此他告訴對(duì)方：繼續(xù)協(xié)商，在降價(jià)不過(guò)分的情況下，自己愿意以補(bǔ)充協(xié)議的形式適當(dāng)降價(jià)出售。

  “去年大漲時(shí)，賣家嫌定價(jià)便宜而不惜提價(jià)毀約。今年則是買家嫌貴要?dú)Ъs。真是風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)啊。”李先生苦笑。

  類似后悔或違約情況，在房地產(chǎn)行業(yè)可謂屢見(jiàn)不鮮。日前，某網(wǎng)站發(fā)起一項(xiàng)“你個(gè)人或親朋好友在二手房買賣中有沒(méi)有遇到業(yè)主反價(jià)違約”的投票活動(dòng)，結(jié)果37.2%的網(wǎng)友表示曾遇到過(guò)違約現(xiàn)象。而在另一項(xiàng)主題為“當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)違約成本時(shí)，作為業(yè)主你會(huì)不會(huì)違約”的投票中，46%的網(wǎng)友表示，會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)利益的誘惑而選擇違約。

  法律界人士認(rèn)為，買家違約現(xiàn)象的出現(xiàn)，主要是“3.25”新政后受到房?jī)r(jià)下跌預(yù)期影響，多數(shù)違約出現(xiàn)在買家付定金但未監(jiān)管首期款階段，大多數(shù)買家自愿喪失定金而放棄購(gòu)買;而業(yè)主在沒(méi)收定金后，也不愿再追究買方違約責(zé)任。因此，該類違約案件目前進(jìn)入司法訴訟程序的并不多，毀約量不及去年同期。

  買家違約其實(shí)“沒(méi)必要”

  乍一看，部分二手房買家的違約現(xiàn)象顯得有些不太“地道”。但專家認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯變化時(shí)，買賣雙方出現(xiàn)類似的違約現(xiàn)象可以理解。“問(wèn)題的關(guān)鍵不在于是不是毀約，而在于是否能夠毀得了約。這取決于相關(guān)的法律程序是否完善，或是毀約方是否能夠負(fù)擔(dān)得起毀約的代價(jià)。”

  那么，今年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大面積“毀約潮”?深圳中原地產(chǎn)研究中心經(jīng)理王飛認(rèn)為，由于數(shù)量并未像去年上漲周期出現(xiàn)的那么多，因此這并不會(huì)成為普遍現(xiàn)象。“首先，市場(chǎng)的成交量目前并不高，毀約案例相對(duì)也少;其次，二手房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌，上個(gè)月二手房?jī)r(jià)只跌了2個(gè)多點(diǎn)，業(yè)主報(bào)價(jià)的下調(diào)幅度使得議價(jià)空間加大，但實(shí)際的成交價(jià)格并沒(méi)有出現(xiàn)大跌。”

  王飛表示，買家違約的最大原因還是基于對(duì)后市的判斷和近期成交的數(shù)據(jù)影響，但違約情況一般只會(huì)出現(xiàn)在快速上漲或下跌行情中。“否則違約成本是遠(yuǎn)高于房?jī)r(jià)上漲收益金額或下跌損失金額的。”

  美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹同樣認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)易漲難跌，價(jià)格調(diào)整的幅度始終不會(huì)太大。“買家怕吃虧可以理解，但事實(shí)上大部分買家的守約意識(shí)還是比較好的，違約現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)形成趨勢(shì)。”

  綜合開(kāi)發(fā)研究院(中國(guó)·深圳)旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也認(rèn)為，今年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象。“去年賣家出現(xiàn)毀約潮是由于房?jī)r(jià)上漲幅度太大，但今年價(jià)格僅出現(xiàn)小幅調(diào)整，而大多數(shù)人對(duì)深圳樓市中長(zhǎng)期是看好的，因此對(duì)買家的心理影響不像去年對(duì)賣家影響那么大。”