在經(jīng)歷了2015年的一波房價飆漲后，深圳樓市今年將走向何處？數(shù)據(jù)顯示，深圳在“十二五”期間，商品住房供地計劃只完成了六成，其間深圳新房價格飆漲了76%，而 “十三五”（2016-2020）計劃中，購房需求量和供應(yīng)量缺口達到24.8萬套，仍處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

  面對高房價的威脅，令業(yè)內(nèi)無法理解的是，深圳政府近期卻出臺了可能導(dǎo)致房價上漲，加劇供需矛盾的土地政策，例如試點期房改現(xiàn)房銷售，在舊改項目上，抬高改造的門檻和條件。

  住房供需缺口大

  根據(jù)深圳市最新規(guī)劃，“十三五”期間，深圳計劃實現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)65萬套；其中，力爭新建商品住房批準預(yù)售與現(xiàn)售30萬套，保障性住房供應(yīng)35萬套。而同期深圳商品住房總需求預(yù)計約179萬套，其中購房需求約89.8萬套，租賃住房需求約89.2萬套。

  兩組數(shù)據(jù)對比可以看出，深圳的購房需求量和供應(yīng)量缺口達到24.8萬套。而日前，深圳市《關(guān)于進一步加強城市更新實施工作的暫行措施》內(nèi)部征求意見稿被曝光，對于老舊住宅的改造推進，在條件設(shè)置上反而抬高了改造門檻，除因建筑存在重大安全隱患或公共利益需要外，原則上舊住宅區(qū)不納入拆除重建類舊改計劃。

  作為深圳土地供應(yīng)主力的城市更新項目，因涉及拆遷補償問題，開發(fā)周期較長，平均一個項目需要7至8年以上。市場難以理解深圳為何要收緊舊改政策。

  最引人注目的一條是，文件明確了區(qū)政府與權(quán)利主體需要100%達成更新意愿，并100%簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，才將城市更新單元報市政府審批。這就意味著，只要有一個釘子戶不簽協(xié)議，老舊小區(qū)就無法推動舊改。

  很顯然，這個政策相比過去更加從嚴，以前“釘子戶”不超過10%的，可以申請政府以市場評估價收回、收購其土地使用權(quán)和建筑物，當(dāng)“釘子戶”不超過5%，項目實施主體可申請區(qū)政府強制征收并出售給項目實施主體。此外，在時間上也有更加嚴格的限制，意愿征集和拆遷補償安置協(xié)議等工作原則上在意愿征集開始之日起一年之內(nèi)要完成，預(yù)期未完成的，該舊住宅區(qū)5年之內(nèi)不得再申請拆除重建類城市更新工作。

  在拆遷補償上，此前舊改的業(yè)內(nèi)補償標準，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測算，置換比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。而此次意見稿規(guī)定，舊住宅區(qū)的住宅合法類建筑產(chǎn)權(quán)置換按套內(nèi)面積測算，同用途的置換比例原則上規(guī)定為1∶1。

  為緩解供不應(yīng)求的住房矛盾，深圳提出深圳居民在東莞、惠州等地購房25萬套，此外，通過盤活存量市場交易，力爭二手房成交35萬套。

  回顧“十二五”期間，深圳商品住房供應(yīng)用地總量僅完成規(guī)劃目標的64.7%，其間深圳新建商品房均價飆漲了76%，而同期深圳居民人均可支配收入漲幅僅為22%。

  深圳市人大也在今年5月透露出一個數(shù)據(jù)，深圳新增用地供應(yīng)面積連續(xù)5年下降，2015年存量用地供應(yīng)占土地供應(yīng)總量的77.2%。

  加劇土地供應(yīng)緊張

  深圳市市長許勤公開表示，影響房價的因素主要有三個：一方面是供給，一方面是需求，此外就是調(diào)控手段和調(diào)控政策。

  近幾年來，深圳通過招拍掛出讓的土地，每年都不到5宗。深圳每年的新房供應(yīng)，超過七八成由城市更新項目也即舊改提供，如今舊改從嚴，政府的用意何在？

  業(yè)內(nèi)人士分析認為，相比內(nèi)地以政府主導(dǎo)的舊改模式，深圳的舊改向來是尊重拆遷業(yè)主的選擇，這也避免了引發(fā)社會矛盾，但同時，也導(dǎo)致舊改的難度非常大，一個項目舊改周期太長，如果舊改條例更加從嚴，未來深圳的舊住宅區(qū)改造將更難推動，因為要100%的業(yè)主同意才能拆遷，而且時間上需在一年內(nèi)完成，現(xiàn)實中幾乎不太可能實施，這也將加劇土地供應(yīng)緊張的局面，導(dǎo)致供給端無法滿足市場需求，而讓房價更加堅挺。

  舊改的緩慢，讓新進入深圳的外來房企，只能高價在招拍掛市場拿地，泰禾集團(000732,股吧)在去年12月底，以單價7.99萬/平米，總價57億元拿下寶安區(qū)尖崗山兩宗地后，刷新了全國單價地王紀錄，又在5月20日出讓的龍崗區(qū)坪山土地中，以總價57.2億元，單價1.56萬/平米，拿下坪山片區(qū)地塊。

  過去，深圳在探索商品房預(yù)售制度的改革上先行先試，如今又開始開展商品房現(xiàn)售試點。深圳市規(guī)土委對記者回復(fù)稱，對試點項目，會跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。

  但業(yè)內(nèi)對此的負面效果評判顯然更多，因為現(xiàn)房銷售將拉長項目的開發(fā)周期，且需要增加前期投入和資金成本，這也將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者，而無實力的中小開發(fā)商將無力操控項目，被擠壓出市場。

  對此，易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)表評論稱，深圳是完全供不應(yīng)求的市場，而源頭在于土地稀缺，一塊宅地出來不盡快推出預(yù)售，還要現(xiàn)房銷售，只會進一步加劇供求矛盾。

  據(jù)深圳市規(guī)土委透露，在城市更新方面，要將城市更新審批權(quán)限下放給深圳東部各區(qū)政府（管委會），同時開展城市更新統(tǒng)籌片區(qū)試點，加快東部地區(qū)城市更新步伐。這也釋放出一個信號，此前被市場遺忘的深圳東部片區(qū)，房價相對較低，政府有意加快東部地區(qū)的改造，引導(dǎo)市場需求向東部轉(zhuǎn)移，填補價格洼地。

  此次對城市更新項目的意見稿中，相比過去唯一有利的是，過去舊改項目，純粹由開發(fā)商自行主導(dǎo)與業(yè)主談判，而今后深圳市政府將介入，與開發(fā)商一起推進舊改工作。近期，深圳規(guī)土委旗下成立了多個分局，將舊改項目的立項和推進工作權(quán)利下放給區(qū)分局。