中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于去庫(kù)存的多項(xiàng)舉措，對(duì)深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市有何影響？深圳(www.hnyueyi.com.cn)商報(bào)記者昨日采訪了解到，深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市有其特殊性，自有房比例較低、供求關(guān)系較緊張，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先全國(guó)，限購(gòu)政策尚無法退出。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)新房庫(kù)存僅夠賣7個(gè)月

會(huì)議提出一系列化解房地產(chǎn)庫(kù)存的舉措，明確指出鼓勵(lì)農(nóng)民工市民化、租售并舉、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)待售商品房庫(kù)存面積13.8億平方米，去化周期14.9個(gè)月，而正常的去化周期為11~12月，去庫(kù)存依然任重道遠(yuǎn)。

根據(jù)深圳(www.hnyueyi.com.cn)中原地產(chǎn)、安居客監(jiān)測(cè)，截至11月底，深圳(www.hnyueyi.com.cn)市新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數(shù)為38419套，全市去化時(shí)間為6.9個(gè)月。近年來，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新房庫(kù)存持續(xù)下降，從2014年10月15.8個(gè)月的峰值，回落到現(xiàn)在7個(gè)月的健康水平。

具體而言，11月福田、羅湖的成交量均大幅增長(zhǎng)，庫(kù)存明顯下降，但去化時(shí)間仍超過了10個(gè)月，主要原因?yàn)榻肽陜蓞^(qū)成交平均值偏低。11月鹽田新增項(xiàng)目較多，庫(kù)存環(huán)比上升85%，去化時(shí)間達(dá)13.35個(gè)月，超過一年，是深圳(www.hnyueyi.com.cn)去化時(shí)間最長(zhǎng)的區(qū)域。南山連續(xù)兩個(gè)月新房供應(yīng)量大于15萬平方米，居較高水平，區(qū)域的去化時(shí)間稍長(zhǎng)，為6.8個(gè)月。寶安、龍崗和龍華的去化時(shí)間，基本在5個(gè)月左右。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，化解庫(kù)存工作仍需繼續(xù)，特別是中小城市，去庫(kù)存仍是行業(yè)發(fā)展的首要問題。就深圳(www.hnyueyi.com.cn)目前庫(kù)存而言，尚處于健康合理水平。

綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新房庫(kù)存約4萬套，去化期7個(gè)月，基本沒有去庫(kù)存問題。

深圳(www.hnyueyi.com.cn)中短期不會(huì)取消限購(gòu)

對(duì)于此次會(huì)議“要取消過時(shí)的限制性措施”的表述，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這是針對(duì)長(zhǎng)達(dá)5年的限購(gòu)政策。目前除了4個(gè)一線城市和三亞外，限購(gòu)政策已經(jīng)在全國(guó)絕大部分城市退出。

“這一點(diǎn)其實(shí)近兩年來一直在推進(jìn)，全國(guó)絕大部分城市已經(jīng)取消住房限購(gòu)政策，限外也基本上取消了。限貸方面，由于利率市場(chǎng)化，央行已經(jīng)不再采用指令性政策，各個(gè)商業(yè)銀行根據(jù)自身情況決定房貸利率的走向，原有的政策性限貸也不存在了。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹表示，這次會(huì)議提到要取消過時(shí)的限制性措施，可以這樣理解：也存在尚未過時(shí)的限制性措施，那就不用取消。

比如，一線城市的限購(gòu)，從目前的情況看，應(yīng)該屬于“尚未過時(shí)”的情況。深圳(www.hnyueyi.com.cn)嚴(yán)重缺地，其住房供應(yīng)長(zhǎng)期緊張，而住房需求卻非常強(qiáng)大，這時(shí)候如果貿(mào)然取消限購(gòu)，可能會(huì)引發(fā)大量的投資投機(jī)客入場(chǎng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)放量上漲，因此，仍然需要堅(jiān)持限購(gòu)政策。

“對(duì)深圳(www.hnyueyi.com.cn)來講，限購(gòu)政策沒有過時(shí)，短期內(nèi)不會(huì)取消。而且取消沒有時(shí)間表，如果沒有替代政策，有可能長(zhǎng)期化。”宋丁如是說。

王鋒認(rèn)為，限購(gòu)政策對(duì)于穩(wěn)定深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)的作用舉足輕重，中短期尚無退出可能。

明年房?jī)r(jià)下跌幾率較低

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變化情況顯示，僅隔一個(gè)月的時(shí)間，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新建商品住宅、二手住宅環(huán)比漲幅，重回各城市之首，分別為2.9%、1.9%。

此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，開發(fā)企業(yè)應(yīng)“適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格”。在深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的現(xiàn)在，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)是否存在下調(diào)空間？

深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺稱，經(jīng)歷了短期大漲后，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)進(jìn)入為期三四個(gè)月的盤整期，后期仍有望上漲。

市房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳(www.hnyueyi.com.cn)非戶籍人口自有房率僅10％，在一線城市中最低；近5年年均購(gòu)房需求20萬套，而實(shí)際供應(yīng)僅有五六萬套，供求關(guān)系較緊張。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心經(jīng)理何倩茹認(rèn)為，深圳(www.hnyueyi.com.cn)地少人多，供需失衡，約7個(gè)月的去化周期，表明高房?jī)r(jià)的合理性。不過眼下時(shí)值年關(guān)，發(fā)展商采取以價(jià)換量的方式偏多，新房?jī)r(jià)格上漲動(dòng)力不大，二手房也有不少筍盤推出，建議買家可擇機(jī)入市。

“深圳(www.hnyueyi.com.cn)樓市總體看難以降價(jià)，不排除局部地段和少量開發(fā)商因產(chǎn)品問題實(shí)施適度降價(jià)。”宋丁稱，明年的深圳(www.hnyueyi.com.cn)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)中有升，均價(jià)下跌的幾率非常低。