在深圳(www.hnyueyi.com.cn)經(jīng)歷房價、地價暴漲之后，原本部分留在或計劃前往這座城市的人才和企業(yè)轉而流入廣州，給廣州提供了彎道超車的重要砝碼。

  房價與地價，向來都是一種枝附葉連的關系。  在深圳(www.hnyueyi.com.cn)，高房價成為壓倒剛需的最后一根稻草。反過來，高地價對于開發(fā)商來說，又何嘗不是難以承受之重？  春江水暖鴨先知，在深圳(www.hnyueyi.com.cn)歷經(jīng)這波令人喪失安全感的漲價潮之前，先知先覺的開發(fā)商早已把目光瞄準了一百公里以外的廣州。  最近兩年，對于廣州這座老城來說，受歡迎程度前所未見，華潤置地、金融街、龍湖地產(chǎn)、深振業(yè)等外地開發(fā)商紛紛涌入廣州。  以華潤置地為例，其廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻開玩笑說，“業(yè)務資源不能都壓在三高（“高地價、高售價、高成本”）產(chǎn)品上，就跟雞蛋不能放在同一個籃子一樣的道理。”  于是，華潤來了。  對于廣州，劉經(jīng)鴻如是評價這座老城，“可能未來不會給你巨大的驚喜，但是會給你比較溫飽的生活，籃子要適當?shù)胤峙浜茫鴱V州就是一個適合分配的地方。”  華潤置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻  華潤置地來了 或將給廣州帶來新的生活方式  長達一個小時的專訪，作為地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的劉經(jīng)鴻，留給新浪樂居最深刻的印象，是其繪聲繪色的談吐和邏輯嚴密的思維。  談到為何那么晚才落子廣州，他說，實際上華潤置地很早就開始行動了。  “嚴格意義上華潤置地2009年就開始策劃和安排，前前后后談了很多可能的機會，但是因為種種原因都沒有達成，直到2013年，憑借金融城地塊才正式進入廣州。”  而作為廣州住宅作品首秀，華潤天合自然是繞不開的話題。  對此，劉經(jīng)鴻也跟新浪樂居分享了他內心的興奮與期待。他表示，華潤天合將會給“新廣州人”（有新思想、新理念的廣州人）帶來生活方式上驚喜。因為華潤置地不是賣一套房子這么簡單，而是試圖為大家提供一種新的生活方式。  如今，華潤置地推進位于奧體板塊的華潤天合項目已經(jīng)滿一年了。在劉經(jīng)鴻看來，華潤天合是華潤置地結合自身的能力和地域條件，打造出的一個能夠體現(xiàn)華潤置地調性的“墅級綜合體項目”。  最新規(guī)劃顯示，華潤天合2號地將被定位為純改善型地塊，主要以別墅、大面積洋房為主。其中，洋房戶型涵蓋120-160平。8號地塊的定位將相對親民，不僅有l(wèi)oft公寓產(chǎn)品，還有90-120平三至四房改善型戶型。  樂居獨家拿到的2號地塊效果圖長這樣↓↓↓  劉經(jīng)鴻還透露，華潤天合一期將首先推出別墅產(chǎn)品，預計明年年中入市。銷售中心及樣板房預計在年底到春節(jié)期間會陸續(xù)開放，正式對外界揭開面紗。  8號地塊未來長這樣↓↓↓  廣州是塊大蛋糕 有吸引力更有潛力  實際上，對廣州這座城市寄予厚望的并非華潤置地一家。近兩年活躍在廣州土拍市場上的身影，不乏眾多外地知名房企。  華美牛奶廠地塊房企勢力劃分圖  對此，有資深業(yè)內人士表示，外地房企在廣州拿地的熱潮至少說明了兩個問題，一是房企被其他一線城市的高地價壓得喘不過氣；另一方面，也是因為廣州市場這一塊大蛋糕有巨大的吸引力。  ““目前，廣州在城市規(guī)劃這一塊發(fā)力，南沙自貿(mào)區(qū)的掛牌，從化、增城、黃埔蘿崗等區(qū)域的調整，說明廣州在整合資源，轉型升級或許已經(jīng)走到了關鍵的路口。另外一方面，廣州房價仍然比較低，這兩年上漲的幅度也不算大，但上漲空間和潛力都很大。”該業(yè)內人士稱。  對于這一點，劉經(jīng)鴻也頗為認可。“從經(jīng)濟層面來說，廣州近年來可能沒有一個根本性的飛躍，但是保持了正常、健康的GDP增幅。因此這個城市基本的經(jīng)濟活力和發(fā)展還是看得到的，可能短期內不會有太大的驚喜，但走得相對平穩(wěn)。”  對于外地開發(fā)商進入廣州的問題，他也提到，“尤其是深圳(www.hnyueyi.com.cn)的地產(chǎn)商很多都往廣州走。不為別的，就是深圳(www.hnyueyi.com.cn)沒地了，承載不了發(fā)展的需求。同時，不排除部分撤出三、四線城市后無法進入北、上、深，而又希望回歸一線城市的地產(chǎn)商。”  “在這樣情況下，廣州是一個比較好的歸宿。”劉經(jīng)鴻強調。  換個角度來說，某種程度上，這也是廣州的一個機會。然而，在劉經(jīng)鴻看來，“如若廣州主動去承接這個溢出效應，當然是一個機會，但是廣州能不能很好地承擔這個角色便需要長時間的考量和努力了。”  至于未來廣州樓市的發(fā)展，劉經(jīng)鴻表示，目前廣州房價水平和消費力在一線城市來說是偏低的，未來的發(fā)展則取決于總體的產(chǎn)業(yè)基本面怎么走。“如果廣州產(chǎn)業(yè)基本面能夠有一個很明晰的態(tài)勢，相信這座城市的資產(chǎn)價值會跟隨著來體現(xiàn)。”  同樣地，上述業(yè)內人士也認為，房價是一座城市價值的體現(xiàn)，這座城市如果發(fā)展起來的話，房價自然會漲起來。  “例如深圳(www.hnyueyi.com.cn)，在經(jīng)歷過10年的轉型之路后，整個產(chǎn)業(yè)升級做得很好。與之相對應的是，今年以來深圳(www.hnyueyi.com.cn)的房價一直在漲，某種程度上反映了這座城市的核心競爭力越來越強，吸引了很多人才和資本涌入，但是廣州近年來在這方面暫時沒有特別清晰的愿景，但我們還是相信未來有很好的機會。”  或許，在深圳(www.hnyueyi.com.cn)經(jīng)歷房價、地價暴漲之后，原本留在或計劃前往這座城市的人才和企業(yè)轉而流入廣州，給廣州提供彎道超車的重要砝碼。  以下是新浪樂居與華潤置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻對話實錄  談華潤置地進廣州：落子比較晚但行動很早  新浪樂居（以下簡稱“樂居”）：作為深圳(www.hnyueyi.com.cn)起家的華潤置地，為何在2013年才進入相隔不遠的廣州？  劉經(jīng)鴻（以下簡稱“劉”）：首先，從企業(yè)布局來說，我們一直比較看好廣州。不過，廣州是一個老城區(qū)的格局，而華潤置地是以做城市綜合體著稱的企業(yè)，我們希望在城市的核心區(qū)能有核心的土地資源來做城市綜合體這樣的項目，但在過往的時間里，廣州核心城區(qū)很難提供匹配的土地資源。  第二，廣州占據(jù)珠三角的核心位置，華潤置地把廣州看作一個戰(zhàn)略性的布點，我們一直在尋找一個比較好的時間點和機會，所以也準備了很長時間。  第三，華潤置地不是機會導向型企業(yè)，我們希望一步一步踏實地做好，在一個地方做熟，再輻射另外一個地方。所以我們深耕深圳(www.hnyueyi.com.cn)，希望在深圳(www.hnyueyi.com.cn)創(chuàng)造比較好的條件之后再來到廣州。  大家認為華潤落子廣州比較晚，但實際上我們很早就行動了，嚴格意義上從2009年就開始策劃和安排。前前后后談了很多可能的機會，但是因為種種原因都沒有達成，直到2013年，憑借金融城地塊才進入廣州。  樂居：從廣州這座城市出發(fā)，未來哪個板塊會是華潤深耕的方向？  劉：廣州6個老城區(qū)各具特色，華潤置地也不會僅僅選擇一個區(qū)域，我們會很開放地看待廣州，不會劃地為牢。今年廣州的廣鋼新城、廣紙新城、琶洲甚至南沙自貿(mào)區(qū)等幾個區(qū)域都非常熱，其實我們一直有對這些區(qū)域深度研判和判斷市場，華潤會選擇性考慮是否進入。  談華潤天合：打造華潤調性的住宅　希望給廣州帶來新的生活方式  樂居：對于華潤進入廣州的首個住宅項目，公司的信心來源在哪里？  劉：在過往的時間里，廣州很成熟的住宅用地其實并不多，尤其是在靠近市區(qū)的范圍，牛奶廠地塊是比較成型的成片純住宅用地。  其次，未來8-10年，廣州的核心還是珠江新城和琶洲區(qū)域，盡管規(guī)劃了很多不同的功能區(qū)，真正能成型的還是在這些區(qū)域。牛奶廠地塊在天河，這些區(qū)域都能輻射得到，從地域角度來說是不錯的。  從業(yè)態(tài)來說，盡管華潤置地是以城市綜合體著稱的地產(chǎn)商，但一直不排斥做住宅，也能做得很好。在牛奶廠拿地，也是想結合自身的能力和地域條件，打造一個能夠體現(xiàn)華潤調性的住宅項目。  樂居：華潤天合目前的進展情況怎么樣？這是一個什么樣的項目？  劉：我們會在年底到春節(jié)期間陸續(xù)開放銷售中心及樣板房，展示給所有的客戶。預計明年年中入市。至于說華潤置地通過“華潤天合”項目會帶給廣州什么？至少我可以承諾，第一，它一定會帶給廣州品質；第二，一定會帶來對傳統(tǒng)居住的改變。  這里面有幾個是大家比較期待的，一個是合院的產(chǎn)品，現(xiàn)在很多別墅是有天有地，天是一個露臺，地是一個圍墻，但是很小。因此，華潤天合要給大家“一個院”。  第二，在園林方面，我們的愿望是還原巴比倫花園，這是我們希望去嘗試的。第三，我們更注重生活空間的舒適度，會把項目做得更環(huán)保、更綠化，和環(huán)境的互動更強。華潤置地會追溯比較優(yōu)質的生活環(huán)境，但豪華和舒適是不同的感覺。如果二選一的話，可能我們更偏重于舒適。  另外華潤置地會提供比較好的教育資源和配套，華潤集團旗下還有超市、咖啡、銀行等等資源，都會努力地集中在社區(qū)。而物業(yè)這一塊，華潤天合也將配套自己的物業(yè)管理公司。  對于華潤置地來說，我們一直沒有把物業(yè)看成管理，而是定位為服務。因為華潤置地是做商業(yè)出身的，商業(yè)更多的是提供服務，不是管理客戶。我們的理念一直是這樣，基于這種服務的基因，我們對客戶的關懷度會更高。  談商業(yè)產(chǎn)品：廣州很多地方適合華潤做綜合體　  樂居：未來在商業(yè)方面，華潤會給廣州帶來驚喜嗎？  劉：“珠江琶洲一帶”是比較合適華潤城市綜合體的位置，我指的不是狹義的珠江新城和琶洲區(qū)域，可以放寬一點看這個范圍。  一些新型的區(qū)域適不適合做呢？這就需要我們的產(chǎn)品定位適當進行調配，綜合體未必是一種形式，也可以有其他的形式。所以說，其實廣州可能很多地方都適合華潤置地做城市綜合體。  樂居：華潤置地會給廣州這座城市帶來什么樣的產(chǎn)品？  劉：一直以來，華潤置地的口號就叫“品質給城市更多改變”。要說華潤置地的特點，第一就是品質，第二就是改變。實際上，華潤置地每次呈現(xiàn)的東西都沒有墨守成規(guī)，是給你一個生活方式，而非單單賣給你一個產(chǎn)品。  具體到華潤天合，我們會給新廣州人帶來生活方式的改變。華潤置地不是賣了一個房子，是努力去提供一個完整的生活服務。因為項目本身就有一些商業(yè)，華潤置地可以把自己的商業(yè)服務、金融服務做得更到位。  談廣州的機會：“三高”產(chǎn)品很危險廣州適合資源分配  樂居：為什么這兩年有那么多外地開發(fā)商涌入廣州？  劉：第一，廣州這幾年人口還是保持為凈增長；第二，從經(jīng)濟來說，廣州有比較平穩(wěn)的GDP增幅，而且這個城市基本的經(jīng)濟活力和發(fā)展還是看得到的，短期內驚喜不會太大，但是走得相對平穩(wěn)。  另一方面，深圳(www.hnyueyi.com.cn)、上海、北京有太高的資金門檻，拿一塊地動輒50個億甚至80個億。從地產(chǎn)商角度看，如果把業(yè)務資源都壓在三高（“高地價、高售價、高成本”）產(chǎn)品上，恐怕是件危險的事情。  籃子要適當?shù)姆峙浜?，而廣州就是一個比較適合分配的地方，這正是廣州吸引力所在。  當然，不排除還有一部分在三、四線城市吃了虧，撤出來后無法進入北京、上海、深圳(www.hnyueyi.com.cn)，而又希望回歸一線城市的地產(chǎn)商。在這樣情況下，廣州也是一個比較好的歸宿。  還有一點，要從資源來說，尤其是深圳(www.hnyueyi.com.cn)的地產(chǎn)商很多都往廣州走，是因為深圳(www.hnyueyi.com.cn)沒地了。  談廣深之爭：廣州適合真正想去改變城市慣性的一批人  樂居：一直有一個說法，廣州將要退出四大一線城市。您怎么看？  劉：從經(jīng)濟活躍度和產(chǎn)業(yè)的轉型來說，廣州在4個一線城市里近年來似乎有點掉隊。北上廣深，北京是行政中心，上海是金融經(jīng)濟中心，深圳(www.hnyueyi.com.cn)是一個創(chuàng)新中心，那廣州呢？大家對其他3個城市的定位比較明確，但對于廣州卻有點迷惘。  樂居：您在深圳(www.hnyueyi.com.cn)也參與過城市規(guī)劃，您覺得深圳(www.hnyueyi.com.cn)這方面有哪些是做得比較好的，值得廣州和其他城市借鑒？  劉：從城市的理念上看，深圳(www.hnyueyi.com.cn)就是一張白紙，沒有包袱，正因沒有資源，所以愿意做輕資產(chǎn)。而因為歷史的原因，廣州一直是重資產(chǎn)行業(yè)為主。有些歷史上的包袱，一旦背上了，不是一天兩天能轉向下來的。  政策層面上看，現(xiàn)在深圳(www.hnyueyi.com.cn)還保留一些政策優(yōu)勢，一個是行政政策，一個是商業(yè)政策。從這方面來看，廣州并不是沒有優(yōu)勢，畢竟基本面還在的。  樂居：現(xiàn)在有一種說法是，“年輕人因為高房價離開深圳(www.hnyueyi.com.cn)”，您怎么看這種現(xiàn)象？  劉：這不能一概而論，一可能是自己在高附加值的行業(yè)里面暫時找不到特別好的找機會，這往往是個自然的選擇。  不過，我個人倒不認為離開深圳(www.hnyueyi.com.cn)就一定是壞事，也不能說留在深圳(www.hnyueyi.com.cn)就一定是好事。很多人到深圳(www.hnyueyi.com.cn)是為了夢想，但離開深圳(www.hnyueyi.com.cn)，比如來廣州，也有可能有很好的發(fā)展和更適合自己的事業(yè)。  樂居：您怎么定義廣州這座城市？  劉：我一直認為廣州適合也需要一幫真正想去改變這個城市慣性的一批人，不需要把這個城市做得特別有棱角，但是要改變這個城市的慣性。  一方面是傳統(tǒng)的商貿(mào)慣性很重，另一方面可能太務實了。這個慣性在新的階段可能是包袱，可能會有封閉的一面。實際上，廣州也很好，有很多的優(yōu)點。雖然我家在深圳(www.hnyueyi.com.cn)，但我在廣州十年了，對廣州也非常有感情，對這里的每一條街道都很熟悉。我很希望看到廣州變得越來越好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展能更上一個臺階，而我和華潤置地也希望能一直陪伴在廣州身邊，為廣州帶來更多美好的改變！