[摘要]有人說，深圳(www.hnyueyi.com.cn)七成居民無住房，大量需求會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)；有人說，4/5的城市家庭認(rèn)為當(dāng)前購房時(shí)機(jī)不合適，會(huì)拉低房價(jià)。對此，我只想說，對于天價(jià)房子，買房的實(shí)力不是靠嘴巴說的。

有人說，深圳(www.hnyueyi.com.cn)七成居民無住房，大量需求會(huì)進(jìn)一步推高房價(jià)；有人說，4/5的城市家庭認(rèn)為當(dāng)前購房時(shí)機(jī)不合適，會(huì)拉低房價(jià)。對此，我只想說，對于天價(jià)房子，買房的實(shí)力不是靠嘴巴說的。想買是一回事，是否買得起又是一回事。

在超高速發(fā)展這么多年后，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)是人們的共識(shí)。但是新常態(tài)是個(gè)什么態(tài)，大家看法不一。GDP增速6.9%是新常態(tài)，增速6%、5%甚至4%是不是新常態(tài)？不知道。按常理，經(jīng)濟(jì)高速飛行后就算軟著陸，也意味著房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)跌，但問題是，對于新常態(tài)的中國經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)承載的過重職責(zé)讓它跌不起。近一年來，國務(wù)院參事夏斌甚至明確提出“不能讓房子大幅貶值”?？梢姡I不買房子的確是個(gè)中國經(jīng)濟(jì)的宏觀問題。

拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”主要是投資，而投資又主要靠房地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要靠出口、消費(fèi)、投資這三駕馬車。讓我們來看看這三駕馬車。

先說出口。在2008年之前，繁榮的歐美是中國制造的主要市場，但是金融危機(jī)之后的這些年，不關(guān)心國際新聞的人都知道，諸多國家的危機(jī)一個(gè)接一個(gè)，解決起來卻一個(gè)比一個(gè)難。以2015年前三季度為例，中國外貿(mào)進(jìn)出口總值同比下降7.9%，其中出口下降1.8%。第三季度出口額同比下降5.6%，降幅較二季度進(jìn)一步擴(kuò)大。顯然，出口對GDP的拉動(dòng)率要恢復(fù)到危機(jī)前幾年，可能性很小。

再說消費(fèi)。我國的居民消費(fèi)率占GDP的比例一直在往下走，2000年是46.4%，2010年是33.8%，當(dāng)前是35%左右。世界其它國家是個(gè)什么水平？多數(shù)歐洲國家平均消費(fèi)率在70%—80%之間，北美洲三國都在高位穩(wěn)定的基礎(chǔ)上略有提高，就以世界平均水平來看，也都在60%以上?？梢姡诋?dāng)下的中國，靠消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)也不靠譜。

如此看來，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)只能靠投資。事實(shí)上，中國這些年也是這么做的。投資分三塊，房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資。制造業(yè)投資，我不說你都知道，現(xiàn)在的產(chǎn)能本來就過剩，還投資做什么呢？新行業(yè)當(dāng)然有，但太小。據(jù)說我國產(chǎn)能利用率只有70%左右，要不，我們怎么會(huì)看到國家領(lǐng)導(dǎo)人帶著企業(yè)家滿世界跑？

在基礎(chǔ)設(shè)施投資方面，我們看到，前幾年，高鐵、機(jī)場、地鐵都在各個(gè)城市修建，我們不能一個(gè)城市修建三個(gè)機(jī)場吧？當(dāng)然因?yàn)橹袊艽?，中部、西部、西南部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資空間還是很大的，只是地方政府債務(wù)太高，這本身就是危機(jī)之源，所以凡事不能太急。

重任一直落在房地產(chǎn)身上。2014年中國房地產(chǎn)投資總額達(dá)9.5萬億元，這么大的基數(shù)對GDP的拉動(dòng)是不言而喻的。今年1-6月，中國房地產(chǎn)投資總額達(dá)到了4.4萬億元，仍占同期GDP 31.42萬億元的14%?？梢?，不管是“十三五”規(guī)劃反復(fù)將房地產(chǎn)由“支柱產(chǎn)業(yè)”改為“主要產(chǎn)業(yè)”，不管房地產(chǎn)是否仍如萬科總裁郁亮所說“對整體國家經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)行業(yè)將不再如10年前那般重要”，事實(shí)上，房地產(chǎn)仍舊是拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的一匹駿馬。

房地產(chǎn)的重要性不只是對GDP，還在于它牽一發(fā)而動(dòng)全身

有資料顯示，中國銀行貸款中的20%是房地產(chǎn)貸款，如果考慮到房地產(chǎn)抵押以及某些資產(chǎn)負(fù)債表外和表內(nèi)的敞口與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)，總的敞口可能超過銀行貸款的50%。

這么多的錢押在房地產(chǎn)行業(yè)，說房地產(chǎn)綁架銀行業(yè)不假。當(dāng)然，正如羅杰斯所說，“房地產(chǎn)危及金融系統(tǒng)安全是全球難題”，不然不會(huì)有2008年全球金融危機(jī)。

房地產(chǎn)與地方政府債務(wù)緊密相關(guān)。據(jù)國家審計(jì)署的數(shù)據(jù)，中國地方政府債務(wù)2010年底時(shí)為10.7萬億元，截止到2013年6月為17.9萬億元，而2014年底高達(dá)23萬億元。

一邊是債務(wù)到期需要償還，一邊新項(xiàng)目需要投資。錢從何來？還得靠房地產(chǎn)。根據(jù)財(cái)政部1月31日公布的數(shù)據(jù)，2014年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入為4.26萬億，地方一般公共財(cái)政收入（本級）為7.59萬億元，也就是說，地方賣地收入已超過地方公共財(cái)政收入一半，高達(dá)56%。

房地產(chǎn)帶來的還不只是GDP，還有房地產(chǎn)稅。在大部分有房產(chǎn)稅的國家，房產(chǎn)稅幾乎占到地方財(cái)政收入的接近100%。比如紐約，房產(chǎn)稅從1%、2%，因?yàn)?ldquo;9·11”提高到4%，現(xiàn)在因?yàn)榻鹑谖C(jī)提到了6%，據(jù)說比例還將不斷提高。中國正在進(jìn)行房地產(chǎn)稅改革，不用說這是一塊巨大的蛋糕。

房地產(chǎn)與眾多關(guān)聯(lián)行業(yè)生死相依。作為一個(gè)“母行業(yè)”，它對上下游產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的拉動(dòng)可以說一拉一串。從鋼材、水泥、運(yùn)輸?shù)郊揖?、陶瓷、裝修等各個(gè)行業(yè)，無一不受制于房地產(chǎn)。

與房地產(chǎn)密切相關(guān)的還有普通百姓。與國際水平相應(yīng)，中國百姓的資產(chǎn)80%在房地產(chǎn)。這些資產(chǎn)一旦縮水，不僅百姓受不了，銀行也受不了。據(jù)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)貸款占全部貸款的20%左右，其中個(gè)人按揭貸款占整個(gè)房貸的75%左右。如此關(guān)聯(lián)，讓房地產(chǎn)本身就具有了作為產(chǎn)業(yè)的特殊性。

對中國未來經(jīng)濟(jì)趨勢的判斷，買房不買房正好分出樂觀派和悲觀派

對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測，始終都有樂觀派和悲觀派之分。在當(dāng)下，如果你買房，顯然，你就是樂觀派，反之，你就是悲觀派。

樂觀派有樂觀派的理由。改革開放至今，中國涉險(xiǎn)過關(guān)成為世界上第二大經(jīng)濟(jì)體就是明證。中國制造業(yè)正在由中國制造向中國智造轉(zhuǎn)型，這將極大提升中國產(chǎn)品的出品競爭力；中國社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)正在統(tǒng)籌完善之中，這將極大地釋放出百姓的消費(fèi)能力；中國科技水平的不斷提升，也將使中國在高科技領(lǐng)域彎道超車。

以房價(jià)為例，有人說高房價(jià)削弱城市競爭力，深圳(www.hnyueyi.com.cn)房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為這是個(gè)偽命題。2007、2008年，對深圳(www.hnyueyi.com.cn)高房價(jià)的指責(zé)充斥媒體，并引發(fā)了兩個(gè)著名事件：一個(gè)是深圳(www.hnyueyi.com.cn)有人發(fā)起了“不買房運(yùn)動(dòng)”，一個(gè)是徐滇慶教授與牛刀的著名“房價(jià)賭局”。結(jié)果是，不買房的都買了房，對賭房價(jià)下降的贏家此后又變成了輸家——因?yàn)樯钲?www.hnyueyi.com.cn)房價(jià)從均價(jià)1.5萬漲到了如今的3.8萬。

當(dāng)然，悲觀派也有悲觀的理由。中國經(jīng)濟(jì)確實(shí)遇到了從高速發(fā)展到中低速發(fā)展的換擋期，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也到了極需調(diào)整的地步，中國巨大貧富差距也開始影響經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國的高速發(fā)展已引起發(fā)達(dá)國家對中國的抑制。這些問題是否存在，當(dāng)然存在。發(fā)展中的中國正要應(yīng)對的就是這些問題。

拿房地產(chǎn)來說，中國房價(jià)在連續(xù)上漲二十多年后難道不會(huì)下跌嗎？超出人們實(shí)際購買力的超高房價(jià)難道不會(huì)下跌嗎？當(dāng)然有可能。南開大學(xué)近日發(fā)布的“住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)”顯示，2015年，住房價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)深圳(www.hnyueyi.com.cn)已排名第一。報(bào)告指出，超過八成的一線城市居民認(rèn)為所在城市房價(jià)非常高或者較高，“幾乎4/5的城市家庭認(rèn)為當(dāng)前購房時(shí)機(jī)并不合適”。

正因?yàn)榇蠹叶贾婪績r(jià)大跌會(huì)造成惡性循環(huán)，所以目前政策層面考慮的無非是兩個(gè)問題：一是如何防止房價(jià)大跌，二是在房地產(chǎn)出現(xiàn)大跌后如何做出反應(yīng)。我們看到的“雙降”等貨幣政策，放松限購、降低首付、降低交易稅等便屬前者；而后者，專家們給出的措施也是各不相同，其中國務(wù)院參事夏斌的建議更為典型：央行到市場上去買房，地方政府用棚戶區(qū)改造資金去買房，加快推進(jìn)戶籍制度改革。

有人說危機(jī)是機(jī)遇，但在中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，買還是不買房，衡量的是你對中國經(jīng)濟(jì)的判斷。