[摘要]房企應(yīng)該進(jìn)入到哪些城市呢？這其中，庫存是一個(gè)很重要的指標(biāo)。據(jù)某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國50城住宅庫存報(bào)告》顯示，深圳(www.hnyueyi.com.cn)新房的庫存去化周期為7個(gè)月。

從目前房地產(chǎn)市場投資的角度看，建議對那些去庫存周期偏小的城市應(yīng)該積極進(jìn)入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價(jià)漲幅或會(huì)較大。此類城市包括華南市場的深圳(www.hnyueyi.com.cn)和珠海、長三角區(qū)域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市，投資方面則要謹(jǐn)慎。

“沒有什么能阻擋我對地王的向往……”一句改編的歌詞很能說明一二線城市土地爭奪的熱烈。

今年以來，在樓市“3·30新政”以及一系列政策利好作用之下，樓市成交不斷回暖，主要一二線城市的土地市場也持續(xù)火爆，地王頻現(xiàn)，但全國整體土地出讓金卻持續(xù)下降。

一二線城市地王頻現(xiàn)

10月20日，備受關(guān)注的北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊入市交易，在經(jīng)歷了104輪激烈爭奪后，最終被葛洲壩以49.5億元的總價(jià)摘得，溢價(jià)率高達(dá)50%。據(jù)初步測算，該地塊樓面價(jià)高達(dá)7.5萬元/平方米，晉身北京最新單價(jià)地王。而這也意味著，該地塊未來售價(jià)或?qū)⑦_(dá)到15萬元/平方米。

疊加前期已經(jīng)待售的多宗土地，2015年10月20日~11月24日，一個(gè)月左右時(shí)間，北京將出讓31宗經(jīng)營性土地和3宗工業(yè)用地，合計(jì)出讓34宗土地。

中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉說，在未來一個(gè)月待售的土地中，預(yù)計(jì)將起碼出現(xiàn)5~8宗地王，特別是位于豐臺區(qū)的三宗地塊與常營鄉(xiāng)的地塊，樓面價(jià)都可能突破之前區(qū)域紀(jì)錄。在北京，2013年開始出現(xiàn)了地價(jià)超過房價(jià)的現(xiàn)象，從2015年6月大興等南城系列地王開始，出現(xiàn)了地價(jià)遠(yuǎn)超房價(jià)的現(xiàn)象，這也表明房企對一線城市土地爭搶非常激烈。

2013年曾在北京、上海頻繁拿地的泰禾集團(tuán)近日也以27.75億元奪下北京昌平南邵一地塊。這也是蟄伏一年多后，泰禾再次出手在北京拿地。“這表明我們堅(jiān)定看好北京市場、深耕北京市場的決心。”泰禾集團(tuán)相關(guān)人士說。

不光是在北京，在其他一線城市和二線核心城市，土地市場同樣火爆。10月28日在南京的一場土地拍賣會(huì)上，保利以21.6億元的價(jià)格拿下河西G39地塊，樓面價(jià)24026元/平方米。其他幾個(gè)地塊也紛紛以高溢價(jià)成交。在今年9月24日舉行的一場土地拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)以20.8億元拿下城北G34地塊，22373元/平方米的樓面價(jià)成功晉升為南京的新單價(jià)地王。時(shí)隔一個(gè)多月，“地王”頭銜被刷新，顯示出南京土地市場的火熱程度。

福州，10月9日的一場土地拍賣會(huì)上出讓的加洋巷地塊樓面價(jià)定格在22584元/平方米，總價(jià)為33.4億元，成為福州“史上最貴商住地”。自7月份起，福州土地市場就驟然進(jìn)入加速狀態(tài)，在不到四個(gè)月的時(shí)間里，土地市場完成了近5年來罕見的多項(xiàng)紀(jì)錄——連續(xù)的高溢價(jià)地出讓，連續(xù)創(chuàng)下商住地塊樓面價(jià)新高。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：9月份一線城市合計(jì)月內(nèi)土地成交額達(dá)到了588.78億元，環(huán)比8月全月漲幅高達(dá)188%，創(chuàng)造年內(nèi)新高。二線城市土地成交額也達(dá)到了1214.7億元，環(huán)比漲幅達(dá)到了41%，也創(chuàng)造了年內(nèi)紀(jì)錄。

三四線城市拖后腿

不過，在一二線城市地王頻現(xiàn)的同時(shí)，全國土地出讓金卻持續(xù)下降。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1~8月份擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4916億元，下降27.5%，降幅擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

“關(guān)鍵就在于三四線城市拖后腿。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析說，目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯(cuò)，部分城市的高溢價(jià)率現(xiàn)象依然很突出。但三四線城市的土地市場依然乏人問津。

福建南部某縣城一家開發(fā)商說，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣餐瞥隽瞬簧俚貕K。“他們一直都挺希望我們再拿一些土地的，但現(xiàn)在我們手上的地都還要開發(fā)好多年，也不可能再去拿。”

張大偉告訴本報(bào)記者，盡管今年樓市明顯回暖，但真正有前景的也就十幾個(gè)最多20個(gè)城市，其它城市多進(jìn)入到不溫不火的狀態(tài)，而土地市場火熱的也就集中在這20個(gè)城市。“北京現(xiàn)在可以出現(xiàn)樓面價(jià)7.5萬元一平方米的土地，但絕大多數(shù)城市樓面價(jià)7500元也賣不出去。”張大偉說，這20個(gè)核心城市在全國的城市總數(shù)中，畢竟只占很小的一部分。

張大偉說，目前整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的四不均：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價(jià)格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然無力回暖。

重點(diǎn)房企越來越關(guān)注一線城市

江西一家小型房企負(fù)責(zé)人陳先生曾到位于江西吉安的恒大樓盤考察發(fā)現(xiàn)，雖然吉安當(dāng)?shù)氐姆孔右膊缓觅u，但恒大在當(dāng)?shù)氐臉潜P還是賣得很不錯(cuò)。“其實(shí)三四線城市也不是完全沒有需求。只是他們要好多年才能滋長出一批需求，而這些需求已經(jīng)被碧桂園、恒大這樣的巨頭像‘割韭菜’一樣地掃過一遍了，短期內(nèi)三四線城市機(jī)會(huì)已經(jīng)很少。”

而即使是恒大和碧桂園，這兩年也逐漸將重心轉(zhuǎn)移到一二線城市。10月21日下午，經(jīng)過98輪舉牌，碧桂園中國金茂聯(lián)合體以34.2億元的總價(jià)摘得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)四合莊綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，折合樓面價(jià)2.9萬/平方米，溢價(jià)率高達(dá)140%。歷經(jīng)多次進(jìn)京拿地未果的尷尬局面，此次趕考，碧桂園終于實(shí)現(xiàn)進(jìn)入北京市場的夢想。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3010億元拿地，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了40%比例，占比高達(dá)44%。整體看，重點(diǎn)房企越來越關(guān)注一線城市。

在三四線城市普遍過剩后，對開發(fā)商而言，目前可供拿地的城市也就集中在一線城市和二線城市。福建一家上市房企人士說，現(xiàn)在開發(fā)商可選擇的空間越來越少，就集中在核心城市，因此一二線核心城市的土地價(jià)格越來越貴。由于土地價(jià)格越來越高，中小開發(fā)商將逐漸被淘汰出房地產(chǎn)市場。

那么，房企應(yīng)該進(jìn)入到哪些城市呢？這其中，庫存是一個(gè)很重要的指標(biāo)。某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)28日發(fā)布的《中國50城住宅庫存報(bào)告》顯示，庫存去化周期較長的10個(gè)城市分別為北海(30，單位：月，下同)、煙臺(26)、呼和浩特(25)、荊門(24)、三亞(23)、茂名(23)、淮南(21)、沈陽(20)、濟(jì)寧(19)、?？?19)。而去化周期較短的10個(gè)城市分別為合肥(6)、珠海(7)、深圳(www.hnyueyi.com.cn)(7)、南京(7)、蘇州(7)、鄭州(7)、南昌(8)、濟(jì)南(8)、武漢(9)、廈門(10)。

其中，北海排名最靠前，為30個(gè)月，說明庫存去化周期最長，市場壓力最大。而合肥排名最靠后，為6個(gè)月，說明庫存去化周期最短，市場壓力最小。從報(bào)告上看，庫存壓力大的主要集中在三四線城市，而去化周期較短的則集中在一線城市和二線核心城市。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從目前房地產(chǎn)市場投資的角度看，建議對那些去庫存周期偏小的城市應(yīng)該積極進(jìn)入和拿地。一方面是要快速鎖定土地成本，另一方面是此類城市明年房價(jià)漲幅或會(huì)較大。此類城市包括華南市場的深圳(www.hnyueyi.com.cn)和珠海、長三角區(qū)域的南京和蘇州、中南市場的鄭州等城市。而一些庫存去化周期明顯偏大的城市，投資方面則要謹(jǐn)慎。