前海未來甲級寫字樓總規(guī)劃量會超過900萬平方米。如此高密度的分布是否會造成市場消化不良，誰將會成為這些寫字樓的主人，又將對市場價格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　隨著廣東自貿(mào)區(qū)掛牌日子的臨近，前海這一未來深圳甲級寫字樓集散地，引發(fā)了更多的關(guān)注。小小15平方公里的前海三年內(nèi)有近300萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)，未來甲級寫字樓總規(guī)劃量會超過900萬平方米。如此高密度的分布是否會造成市場消化不良，誰將會成為這些寫字樓的主人，又將對市場價格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　?1問?

　　300萬平方米是否會造成市場消化不良?

　　 未來幾年或能消化

　　前海占地面積14.92平方公里，建設(shè)規(guī)模2600萬～3000萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口65萬、居住人口15萬。

　　目前，前海已經(jīng)建成的建筑包括深港青年夢工廠、萬科企業(yè)公館、前海展示廳等，均集中于前海管理局所在地區(qū)域。甲級寫字樓類建筑中，除了卓越前海壹號已經(jīng)在3月底提前封頂，香江金融大廈已完成三分之二的建筑結(jié)構(gòu)外，其他前海項目目前還處于建筑施工的早期階段。

　　前海已公開出讓18宗地塊，主要集中在桂灣片區(qū)，總建筑面積達(dá)570.7萬平方米，預(yù)計辦公面積將達(dá)到285萬平方米。按照相關(guān)要求，已經(jīng)出讓的地塊均要求在2018年之前建設(shè)完成，意味著從今年開始的三年內(nèi)，將有接近300萬平方米辦公物業(yè)進(jìn)入市場，相當(dāng)于深圳中心區(qū)甲級寫字樓儲量的60%。

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳中心商務(wù)區(qū)近幾年甲級寫字樓供應(yīng)和需求在40萬平方米左右。如果按照這個標(biāo)準(zhǔn)，前海300萬平方米，去化周期長達(dá)7.5年。

　　對于寫字樓密度是否過高的問題，第一太平戴維斯華南區(qū)研究部高級經(jīng)理何凌認(rèn)為，政府在前海的配套建設(shè)、綠化等方面比較科學(xué)，注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)的長進(jìn)發(fā)展，寫字樓不能算過密。如果將來前海真能發(fā)展成為珠三角的 曼哈頓 ，消化掉900萬平方米以上的甲級寫字樓儲量，才能和紐約曼哈頓比肩(目前59平方公里的紐約曼哈頓大約有3700萬平方米甲級寫字樓儲量)。

　　?2問?

　　誰將會成為這些寫字樓的主人?

　　 注冊企業(yè)、總部企業(yè)、香港企業(yè)協(xié)會

　　截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.3萬家，注冊總資金逾1.4萬億元。第一太平認(rèn)為，如果85%的企業(yè)需要200平方米的辦公面積，前海目前的寫字樓需求約有390萬平方米。實際這2.3萬注冊企業(yè)平均公司注冊員工只有8人，低于深圳企業(yè)戶均15人的平均水平。如果按照深圳人均辦公面積10～15平方米，總需求也就在300萬平方米左右。

　　按照前海土地的出讓計劃，今后前海1/3以上的可開發(fā)土地面向港企出讓，出讓對象將不僅包括香港的開發(fā)商，還包括香港的行業(yè)協(xié)會、公會等，既面向大企業(yè)，也充分考慮占香港企業(yè)總數(shù)98%的中小企業(yè)需求。

　　 這些寫字樓將可以緩解香港寫字樓供應(yīng)量短缺問題，并對城市的土地供應(yīng)形成有力支撐。 高力國際亞洲區(qū)研究及咨詢行政董事盧永輝表示，前海管理局希望選擇資金實力雄厚的知名發(fā)展商品牌。通過將部分地塊定向轉(zhuǎn)讓給總部企業(yè)，以確保產(chǎn)業(yè)落地前海，體現(xiàn)前海管理局的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)傾向。

　　綜上可知，前海2萬余注冊企業(yè)、總部企業(yè)、香港企業(yè)協(xié)會，都將會成為這些300萬平方米寫字樓的業(yè)主、使用者。

　　?3問?

　　將對市場價格產(chǎn)生怎樣的影響?

　　 預(yù)計售價在6~7萬元每平方米

　　前海自貿(mào)區(qū)即將掛牌，將如何影響寫字樓價格?

　　第一太平的數(shù)據(jù)顯示，臨近前海的寶安中心區(qū)龍光世紀(jì)大廈、榮超濱海大廈租金回報率在4%左右;南山CBD和蛇口的租金回報率在4%~4.5%之間，比如目前放盤的招商局廣場租金在220元每月每平方米，其售價估計為6.2萬元每平方米，租金回報率大概在4%;前海發(fā)展后地段要更加好一些，估計租金回報率在3.8%。以此推算，前海首批入市的甲級寫字樓預(yù)計售價在6~7萬元每平方米。從投資回報率估算，平均租金會在180~220元每月每平方米。

　　隨著前海開發(fā)和交通、商業(yè)配套的進(jìn)一步完善，周邊住宅會有比較大的增值空間。記者綜合中原地產(chǎn)和58同城的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，南山CBD和寶安中心區(qū)多個在售樓盤最近兩個月間漲價5%。

　　今年前海周邊有大量住宅樓盤入市。今年南山預(yù)計會有157萬平方米的住宅供應(yīng)入市，為去年住宅供應(yīng)面積的兩倍，會對周邊住宅銷售造成一定壓力。

　　第一太平認(rèn)為，考慮前海周邊房價已經(jīng)不低和今年住宅的大供應(yīng)量，保守估計未來前海周邊房價會有10%以上的漲幅。如果前海未來逐步發(fā)展成為珠三角的 曼哈頓 ，周邊住宅升值30%~50%也不無可能。