從化一家房地產(chǎn)公司因延遲交樓，被449名業(yè)主告上法庭，索賠約6000萬(wàn)元。法院對(duì)這批案件有的調(diào)解結(jié)案，有的作出了判決。按照一審判決結(jié)果及調(diào)解方案，開發(fā)商需要賠償業(yè)主1845萬(wàn)余元。一審判決后，開發(fā)商不服提出上訴。昨日，部分案件在廣州中院二審開庭。

起訴業(yè)主449名

2012年9月底，張先生與從化國(guó)泰天彤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 國(guó)泰天彤公司 ）簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)買了國(guó)泰天彤公司開發(fā)的 從化名城御景綠洲（樓盤資料） 一處房產(chǎn)。這套房產(chǎn)總房款為943150元，張先生一次性支付了全部房款。

按照約定，國(guó)泰天彤公司應(yīng)在2013年6月30日前將房屋交付給張先生使用。然而，到了2013年6月30日，張先生并未能如期收樓。

根據(jù)購(gòu)房合同，國(guó)泰天彤公司如未能按合同規(guī)定的期限交房，應(yīng)自合同約定的交房日期的次日起至實(shí)際交付之日止，每日按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

于是，張先生將國(guó)泰天彤公司告上法庭，請(qǐng)求對(duì)方支付自2013年7月1日起至2014年6月30日的違約金172124元。

與張先生有相同遭遇的還有數(shù)百名業(yè)主。記者昨日從從化法院了解到，2014年，共有449名業(yè)主起訴國(guó)泰天彤公司，立案標(biāo)的達(dá)60578639元。

在張先生一案的一審過(guò)程中，國(guó)泰天彤公司答辯稱，涉案樓盤從化 御景綠洲一期 早已經(jīng)完工，但都在辦理備案表和手續(xù)，這些屬于政府行為事宜，進(jìn)度非開發(fā)商所能控制，因此，國(guó)泰天彤不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交樓的違約責(zé)任。

在另一業(yè)主的案件中，國(guó)泰天彤公司還提及其違約是天氣原因所致。其稱，2014年5月23日百年一遇的特大暴雨造成涉案樓盤地下室遭受水浸多日，影響了消防及人防工程的成功驗(yàn)收，應(yīng)從違約天數(shù)中扣除維修電機(jī)等設(shè)備的時(shí)間42天。

此外，國(guó)泰天彤公司還認(rèn)為，合同約定每日萬(wàn)分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。合同約定遲延交樓違約金是補(bǔ)償性的而非懲罰性的，根據(jù)房管部門發(fā)布的2013年租金情況表，涉案房屋所在商貿(mào)地段的租金為每平方米7元，而原告要求的違約金比租金高出10倍。

在不同個(gè)案中，國(guó)泰天彤公司請(qǐng)求法院降低違約金至銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)，或以實(shí)際租金損失為準(zhǔn)對(duì)違約金調(diào)整。

一審：判決+調(diào)解，137件判決，309件調(diào)解，3件撤訴；違約金1845萬(wàn)

從化法院對(duì)張先生案審理后認(rèn)為，被告國(guó)泰天彤公司未如約交付房屋，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，國(guó)泰天彤公司在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中對(duì)于辦理備案表等手續(xù)及房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的天氣應(yīng)有預(yù)期，同時(shí)預(yù)留合理期限。至于其稱房屋已經(jīng)完工可以交樓，但并未提交雙方合同約定的交樓時(shí)應(yīng)具備的文件等予以證明，因此，對(duì)其答辯意見不予采納。

對(duì)于逾期交房違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，法院認(rèn)為，違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)在合同中有明確的約定，且此合同是行政管理部門制定的適用于整個(gè)廣州市地區(qū)的規(guī)范性合同，其對(duì)于合同的地區(qū)適用性及原告與被告雙方的權(quán)利義務(wù)平衡均有認(rèn)真的考量。國(guó)泰天彤公司與購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)也未以其他形式對(duì)此條款進(jìn)行變更。不僅如此，國(guó)泰天彤公司也沒(méi)有舉證證明按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金過(guò)分高于原告因被告逾期交樓造成的實(shí)際損失。因此，法院也沒(méi)有采納其答辯意見。

在張先生和另一業(yè)主的案件中，法院一審判決被告國(guó)泰天彤公司按照房款總金額為本金，按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)，向購(gòu)房者支付逾期交房違約金，直至交房之日為止。記者從一審法院了解到，共有137件案件判決結(jié)案，有309件案件調(diào)解結(jié)案，另有3件案原告主動(dòng)撤訴。這449宗案件最終的結(jié)案標(biāo)的為18452903元。

二審?fù)徑裹c(diǎn)：違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高？

一審判決結(jié)案的137宗案件中，又有130件案件提起了上訴。昨日，部分上訴案件在廣州中院二審開庭。

上訴中，國(guó)泰天彤公司稱違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。國(guó)泰天彤公司認(rèn)為，一審判決在其要求調(diào)整違約金的時(shí)候，漏查了購(gòu)房人在遲延交樓中的實(shí)際損失，忽視了《合同法》及有關(guān)司法解釋關(guān)于違約責(zé)任的補(bǔ)償性質(zhì)，直接依合同約定的標(biāo)準(zhǔn)判決國(guó)泰天彤公司每日按總房?jī)r(jià)的0.05%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金明顯過(guò)高。本案違約金應(yīng)當(dāng)按涉案樓盤附近路段房屋租金參考價(jià)的6元每平方米每月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

對(duì)于國(guó)泰天彤公司的意見，購(gòu)房人一方予以了反駁。他們認(rèn)為，懲罰性違約金與實(shí)際損失沒(méi)有必然聯(lián)系，有無(wú)實(shí)際損失均不影響依法支付懲罰性違約金。違約金條款只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，即過(guò)高的標(biāo)準(zhǔn)，便仍屬有效，不再屬于法律可以強(qiáng)行干預(yù)的范疇。