6月底，石家莊向北900公里外的呼和浩特樓市限購(gòu)放開(kāi)了。7月初，向南不到300公里的濟(jì)南也放開(kāi)了限購(gòu)。近期，隨著一部分城市陸續(xù)以各種方式取消限購(gòu)，石家莊市場(chǎng)也開(kāi)始躁動(dòng)不安，實(shí)行了三年多的 限購(gòu)令 是否要退出歷史舞臺(tái)，放開(kāi)限購(gòu)的多米諾骨牌，何時(shí)能 推到 石家莊？

　　本報(bào)記者 袁偉華/文

　　樓市限購(gòu)松綁引發(fā)多米諾效應(yīng)

　　雖然整個(gè)上半年宏觀政策方面沒(méi)有出臺(tái)任何樓市調(diào)控加碼的新政，但從市場(chǎng)反饋回來(lái)的信息看，2014年樓市面臨下行的可能性增大已成共識(shí)。正是在這樣的背景下，6月26日，呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)，成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。

　　有媒體報(bào)道稱(chēng)，呼和浩特限購(gòu)放開(kāi)之后，半個(gè)月內(nèi)有多地組織考察隊(duì)伍赴呼市 取經(jīng) ，這從一個(gè)側(cè)面也可以看出，不少地區(qū)對(duì)放開(kāi)限購(gòu)早已 心馳神往 。

　　事實(shí)上，從去年下半年一線城市樓市出現(xiàn)下降苗頭開(kāi)始，到今年全國(guó)兩會(huì)期間，限購(gòu)政策何時(shí)能夠退出已經(jīng)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在今年的全國(guó)兩會(huì)上，來(lái)自住建部的全國(guó)人大代表和政協(xié)委員成為記者 圍追堵截 的對(duì)象。在經(jīng)過(guò)幾天的 圍堵 之后，時(shí)任住建部部長(zhǎng)姜偉新和副部長(zhǎng)齊驥才透露出 分類(lèi)調(diào)控 的只言片語(yǔ)，但并沒(méi)有提及放開(kāi)限購(gòu)。

　　但是，這并沒(méi)有阻礙一些心急城市的 擦邊 嘗試。比如福建和廣東佛山，都曾試圖調(diào)整或者放開(kāi)限購(gòu)政策，但最終因種種原因不了了之。

　　不過(guò)據(jù)同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉的統(tǒng)計(jì)，從限購(gòu)政策調(diào)整而言，截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，南寧、天津、無(wú)錫、海口、溫州等市已明確發(fā)文或明確表示限購(gòu)政策已做調(diào)整，除此之外，福建、杭州、長(zhǎng)沙、寧波、沈陽(yáng)、昆明等城市放松限購(gòu)的市場(chǎng)傳聞?lì)l出。

　　而呼和浩特直接發(fā)文放開(kāi)限購(gòu)政策，成為第一只倒下的多米諾骨牌，濟(jì)南緊隨其后。就在11日上午，南昌市房管局工作人員表示，從下周一(7月14日)起，南昌市除東湖、西湖、青山湖、青云譜四區(qū)繼續(xù)限購(gòu)?fù)馄渌鼌^(qū)域全部放開(kāi)限購(gòu)。

　　骨牌繼續(xù)倒下，下一個(gè)放開(kāi)限購(gòu)的城市會(huì)是哪個(gè)？

　　業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)下半年30多個(gè)城市將放開(kāi)限購(gòu)

　　石家莊地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙猛接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著一些城市取消限購(gòu)，促使越來(lái)越多二三線城市產(chǎn)生松綁 限購(gòu)令 的沖動(dòng)。事實(shí)上，今年以來(lái)已有至少16個(gè)城市采取或直接放松限購(gòu)條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整公積金貸款等方式促進(jìn)樓市走量。限購(gòu)作為行政手段不可能長(zhǎng)期存在，逐步退出也是大勢(shì)所趨，也符合中央提出 分類(lèi)調(diào)控 大思路，預(yù)計(jì)30多個(gè)城市的限購(gòu)政策將可能在年內(nèi)取消。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，已經(jīng)放松限購(gòu)的呼和浩特屬于庫(kù)存壓力較大的城市，住宅去化周期都超過(guò)20個(gè)月，而濟(jì)南的庫(kù)存和去化周期只是處于二三線城市的中間水平，當(dāng)前大概為15個(gè)月。 濟(jì)南被住建部默許放開(kāi)限購(gòu)，也就意味著，實(shí)行限購(gòu)的47城中，絕大部分都有資格放開(kāi)了。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從過(guò)去幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，短期內(nèi) 抑制投資購(gòu)房需求，支持合理購(gòu)房需求 的政策仍然不會(huì)改變。也就意味著，在庫(kù)存量偏大的城市或區(qū)域，樓市定向?qū)捤傻?刺激剛需 政策可以出臺(tái)，比如普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、首套房貸利率的定向放松、針對(duì)人才性的住房需求給予鼓勵(lì)等定向?qū)捤傻恼邉t會(huì)有具體的操作空間。如果這個(gè)結(jié)論已經(jīng)被認(rèn)可，那么，即使中央層面不直接出臺(tái)樓市 刺激剛需 政策，只要地方政府在 抑制投資購(gòu)房需求，支持合理購(gòu)房需求 范圍內(nèi)也是可以做出政策層面的 微調(diào) 的。

　　從限購(gòu)政策調(diào)整的趨勢(shì)來(lái)看，張宏偉預(yù)計(jì)，除了一線城市外，40個(gè)左右限購(gòu)城市的限購(gòu)政策有可能會(huì)在今年年底前全面放松，尤其是對(duì)于大連、青島、杭州、福州、天津、長(zhǎng)沙、武漢等上述存銷(xiāo)比排名較前的城市，極有可能在后期進(jìn)一步出臺(tái)樓市限購(gòu)定向?qū)捤纱胧踔烈膊慌懦齻€(gè)別城市會(huì)以發(fā)文形式取消限購(gòu)。

　　石家莊限購(gòu)放開(kāi)可能性有多大

　　本地購(gòu)房者及開(kāi)發(fā)企業(yè)更為關(guān)注的是，石家莊限購(gòu)放開(kāi)的可能性有多大？記者也就此咨詢了多名石家莊房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士。

　　一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者表示，從目前石家莊市場(chǎng)情況來(lái)看，實(shí)施限購(gòu)政策以來(lái)，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較平穩(wěn)，成交量也沒(méi)有出現(xiàn)特別明顯的下滑，應(yīng)該說(shuō)限購(gòu)政策還是起到了一定的穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。但從另一個(gè)角度來(lái)看，石家莊市場(chǎng)投資需求一直不旺盛，因此限購(gòu)對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用并不是很大。

　　今年3月27日，石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)共同舉辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)培訓(xùn)會(huì)。石市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2011年至2013年，石市市區(qū)商品房和二手房成交量以每年一萬(wàn)套左右的速度增長(zhǎng)，2013年成交額首次突破400億，達(dá)到428億元，其中：商品住房成交量每年近三萬(wàn)套，成交額達(dá)到320億元。

　　由于市場(chǎng)需求兩旺，石家莊商品住房供求比逐年縮小，由2011年的1.3：1下降為2013年的0.99：1，市場(chǎng)開(kāi)始消化庫(kù)存。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止 2013年底，石市市區(qū)商品住房累計(jì)可售面積為230萬(wàn)平方米，如按住建部關(guān)于 一個(gè)城市比較理想的商品住房存量應(yīng)該是它月銷(xiāo)售量的12& 15倍 的說(shuō)法，以2013年市區(qū)月均30萬(wàn)平方米計(jì)算，目前石市商品住房庫(kù)存已處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　 如果從存銷(xiāo)比方面來(lái)看，取消限購(gòu)的城市一般都是庫(kù)存壓力較大的城市。石家莊存銷(xiāo)比按照官方的數(shù)據(jù)處于正常的狀態(tài)，沒(méi)有庫(kù)存壓力，也沒(méi)有過(guò)熱的壓力。 上述業(yè)內(nèi)人士表示，基于土地市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)和樓市成交量小幅下滑的現(xiàn)狀，石家莊有調(diào)整限購(gòu)、盤(pán)活市場(chǎng)的 需求 。

　　記者從一位接近房管部門(mén)的人士處了解到，目前石家莊市正積極為放開(kāi)限購(gòu)做前期調(diào)研及方案，目前還沒(méi)有進(jìn)一步的消息。

　　放開(kāi)限購(gòu)不會(huì) 催熱 市場(chǎng)

　　 石家莊跟風(fēng)放開(kāi)了限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)一下子漲上去？ 石家莊市民小李并不贊成石家莊放開(kāi)限購(gòu)，他擔(dān)憂的是，放開(kāi)限購(gòu)會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)明確的救市信號(hào)，房?jī)r(jià)可能應(yīng)聲而漲。

　　趙猛認(rèn)為，取消限購(gòu)的象征意義更大，這種 曲線救市 的動(dòng)作，或能刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，但不可能逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)的供需狀況，可能對(duì)部分被誤傷的剛需有一定積極效果。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，取消限購(gòu)并不能立即催熱樓市，因?yàn)樵诋?dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，重新獲得購(gòu)房資格的高端改善和投資需求，原本就暫時(shí)不愿入市，僅僅對(duì)于被誤傷的剛需有刺激作用。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，取消限購(gòu)有利于樓市正常發(fā)展。