日前，網(wǎng)上一則關于 降價 的消息再次將東海國際公寓拉入大眾視線。文中稱東海國際公寓項目價格暴跌2萬元/平方米。在樓市非常敏感的時期，此消息可謂 一石激起千層浪 ，引發(fā)諸多猜想，東海國際公寓號稱 亞洲最高公寓 、深圳福田 樓王 ，此番舉動會不會在豪宅市場形成 多米諾骨牌 效應，引發(fā)豪宅價格集體 跳水 ？深圳會不會繼香港、杭州等地樓市后，成為下一個 降價 城市？如果深圳這種一線城市大幅降價，會不會預示著樓市的 拐點 即將到來？藉此，本報記者就這些問題進行了調(diào)查。
　　
　　記者踩盤：
　　
　　手快有手慢無，特價房非天天有
　　
　　記者以購房者的名義走訪了東海國際售樓中心，然而卻被告知已經(jīng)沒有4.9萬元/平方米的房子了。驚訝之余，記者從銷售人員得知，傳說中的 降價 只是推出10套特價房而已，現(xiàn)在已經(jīng)全部售罄，如果有興趣可以繼續(xù)看看其他戶型。
　　
　　記者隨后走訪附近幾家中介公司，繼續(xù)詢問特價房源，中介均紛紛表示已經(jīng)售完。據(jù)中介工作人員透露，特價房源僅掛出10套，分別位于5& 8層低樓層，朝向西北，不僅看不到海景，還會被周邊建業(yè)大廈、鑫竹苑大廈等建筑遮擋視野。
　　
　　當問及這種 特價房 是否長期存在，其回答是 不確定 。 這種事情也不是天天都有的，手快有手慢無。要消息夠靈通，早點下手。 中介工作人員如是說。
　　
　　據(jù)了解，同樣的活動在去年八月也進行過一次，當時推出的是B棟低樓層小戶型，起售價僅4萬元/平方米，當時也賣得很好。但是之后還會不會有類似活動，得等開發(fā)商的通知。
　　
　　閑聊中記者還得知，購買的群體有自住客，也有投資客。有的投資客買下后已經(jīng)開始掛牌出租了，某些戶型租賃價格已經(jīng)達1萬元/月以上。除了深圳本地購買力，項目還吸引了不少海內(nèi)外投資客。成交的客戶有來自馬來西亞、印尼、加拿大、巴西、臺灣、香港等地區(qū)。這與片區(qū)內(nèi)早期豪宅& & 東?；▓@營造的國際居住氛圍也有很大關系。
　　
　　開發(fā)商：
　　
　　 特價 非 降價 ，均價仍維持在7萬元/平方米
　　
　　近日，東海國際公寓項目負責人在接受記者采訪時明確表示，該消息系誤讀， 促銷活動與樓盤降價是兩個概念。 據(jù)開發(fā)商介紹，東海國際公寓不定期舉辦特惠促銷活動，此撥活動共推出10套特價房，位于A座4、5、6層的中等戶型。優(yōu)惠力度在3& 5個點左右，其中某套如果一次性付款享有最大優(yōu)惠，價格確實為4.9萬元/平方米。
　　
　　 起價并不等于均價，二者不能混為一談 ，項目負責人進一步解釋道， 我們均價仍然維持在7萬元/平方米左右。既然是均價7萬元/平方米，那就說明有的戶型價格貴過這個數(shù)字，有的戶型價格低于這個數(shù)字。曾經(jīng)有報道稱東海國際公寓29萬元/平方米，那是頂層800平方米的樓王戶型，價格自然是不能比。事實上，東海國際公寓從開盤到現(xiàn)在，整體樓價已經(jīng)根據(jù)產(chǎn)品的銷售情況分別上漲了3& 12%，完全符合銷售低開高走的策略。
　　
　　既然價格整體上漲，那么為何這次還要 自降身價 呢？針對記者的疑問，項目負責人表示，這實際上是營銷方式的一種，商場購物都會推出部分指定款打折吸引眼球，售樓也是同樣的道理。當問起這種促銷方式效果時，負責人表示 此次活動還算令人滿意 。除了特價房于一周內(nèi)銷售一空之外，還帶動了其他樓層不帶額外折扣的單位銷售，成交超過10套，價格在6萬& 7.7萬元平方米，銷售額超過2億元。
　　
　　據(jù)該項目負責人透露，針對目前市場，公司今后還會陸續(xù)推出促銷活動。據(jù)悉，下一撥將于近期推出20余套300多平方米的復式單位促銷，與之前降價手法不同的是，此次將依托集團優(yōu)勢，聯(lián)合東海公務機公司，向購房業(yè)主贈送10小時飛行時間或者相應航空里程，航線不限國內(nèi)或者國外。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士：
　　
　　高端商務公寓競爭大，但很少追求去化率
　　
　　去年深圳進入 商務公寓元年 ，批售量79.1萬平方米，較2012年增長51.5%。2014年開年，深圳19個商務公寓項目入市，銷售總量達73.09萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著深圳獲取純粹高端居住用地的難度越來越大，走豪宅路線的高端商務公寓越來越多，不可避免地出現(xiàn)一些競爭。像東海國際公寓這樣以 特價 噱頭吸引眼球的做法未嘗不可，但最重要的是找準自己的產(chǎn)品優(yōu)勢，細分市場，精準定位。
　　
　　CRIC數(shù)據(jù)顯示，北上廣深以及杭州在內(nèi)的五大城市，千萬級豪宅2013年總成交8545套，按國內(nèi)2013年商品住宅大約1100萬套的總成交來看，占比不到千分之一。具體到深圳，去年深圳千萬元以上豪宅成交套數(shù)僅為720套，其中傳統(tǒng)住宅成交約為450套，占比62%，而剩下的則被深圳灣一號、東海國際公寓、深業(yè)上城以及伍茲公寓等高端商務公寓瓜分。其中東海國際公寓成交套數(shù)最多，為63套；深圳灣一號的金額最高，去年共套現(xiàn)接近14億元。
　　
　　戴德梁行研究人士表示，高端商務公寓產(chǎn)品將會不斷承接傳統(tǒng)豪宅市場。按照慣例，城市房價的 塔尖 必然出現(xiàn)在公寓產(chǎn)品上。 高端商務公寓針對的客戶群體一般是財力相當雄厚的人群，普通市民則不必驚慌，這些產(chǎn)品價格傳導到普通商品住宅的可能性非常小，降價意味著樓市走跌？你要相信就輸了。 上述研究人士說道。
　　
　　總價在千萬元級的商務公寓，不大可能會像住宅那樣短時間售罄，以往的去化率不一定普遍適用。最典型就是當年香港公寓天璽在銷售300套后封盤停售。從這個角度看，東海國際公寓 降價2萬元/平方米 以價換量，似乎沒有動力。