公積金系列之(二)：房貸那些事兒

上一課老班開了個頭，講了公積金都有哪些用途。和大部分同學(xué)關(guān)系最大的無非就是買房和租房，所以接下來的兩課里，老班將分別講講關(guān)于使用公積金買房和租房的那些事兒。

(PS. 話說上一課發(fā)粗來之后看到好多同學(xué)留言說自己沒有公積金，老班表示很桑心…這事兒老班也木有轍…)

9月30號出臺的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(也就是大家口中的 房貸新政 )想必很多同學(xué)已經(jīng)知道了，新政到底有什么變化?我們來逐一分析。

作者：和訊房產(chǎn)綜合整理

一、首套房or二套房，怎么認(rèn)定?

新政對此的認(rèn)定方法簡單通俗的來說就是認(rèn)貸不認(rèn)房，也就是說如果你買過一套房但貸款已還清，再買房的時候，貸款利率神馬的政策等同首套房執(zhí)行，下限為基準(zhǔn)利率0.7倍。

既然按照首套房認(rèn)定有這個好處，那大家肯定很關(guān)心怎樣能被認(rèn)定為首套房。比較常見的幾種情況包括：

1. 貸款買過一套房，但商貸已還完，再次貸款買房，按首套房算。

2. 首套房未貸款，而是全款付清，再次購房使用貸款，按首套房算。

3. 夫妻二人，一方婚前有房無貸，另一方婚前有貸無房(納尼?為啥有貸還能無房?賣了唄~)，婚后貸款買房，按首套房算。

4. 個人名下曾有兩套商貸購房，均已還清貸款并出售，再次貸款買房，按首套房算(需提供兩套房的出售證明).

5. 還有就是個人名下有房，但當(dāng)?shù)胤课莸怯浵到y(tǒng)查不到，再次買房也可按首套房算。至于為什么會查不到…有可能是當(dāng)?shù)夭痪邆浞课莸怯浵到y(tǒng)查詢條件，也可能是其他什么神奇的原因…。

什么情況下算二套房?

1. 貸款買過一套，商貸尚未還清，再次貸款買房算二套房。

2. 個人名下已有兩套貸款購房，一套已還清，一套未還清，再次貸款買房，算二套房。

3. 夫妻二人，一方婚前商貸購房，另一方婚前公積金貸款購房，婚后以夫妻名義共同貸款并且尚未還清，再次購房，算二套房。

二、按首套房算，利率能有多優(yōu)惠?

雖然算成首套房能享受貸款利率優(yōu)惠，不過現(xiàn)實中還沒有銀行真能給到7折的力度，縱覽各家銀行目前的首套房利率情況，9折就算灰常不錯的了，而且往往附加其他限制，具體見下表：

三、使用公積金貸款買房有什么限制條件?

上一課老班說過，公積金貸款買房固然比商貸劃算許多，但也不是無限制的，目前幾大主要城市公積金貸款最高限額如下：

四、幾個喜聞樂見的好消息

1. 關(guān)于使用公積金貸款買房有個好消息：新政規(guī)定，連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，即可申請住房公積金個人住房貸款(以前規(guī)定12個月).

2. 新政策要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。這意味著：第一，在異地繳納公積金的同學(xué)在老家買房也可以申請公積金貸款啦。(注：需持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請);第二，曾在異地繳納公積金的同學(xué)，根據(jù)原繳地公積金管理中心出具的繳存證明與現(xiàn)所在地合并計算。醬紫就很容易滿足第一條中說的6個月要求了呢。

3. 根據(jù)新政策，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項目。這些中間費(fèi)用一般占公積金貸款總額的千分之三至千分之四，最高可達(dá)千分之八。以100萬的公積金貸款為例，取消4項收費(fèi)最高可省8000元。

五、公積金貸款小tips

1. 合理拉長貸款年限

前面說了，公積金貸款有上限，所以對大部分人來說需要商貸+公積金貸款的組合貸款方式。大家知道，商貸利率高于公積金貸款利率，所以商貸應(yīng)該優(yōu)先盡快還。按照這個思路，那么就應(yīng)當(dāng)拉長公積金貸款期限，縮短商貸利率。這樣，在每期還款額差不多的情況下，就能使還款額中商貸所占的部分更大。比如同樣是100W商貸+100W公積金貸款，15年商貸+30年公積金貸款肯定比15年公積金貸款+30年商貸劃算。

2. 小兩口申請公積金貸款有訣竅

由于目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限是依據(jù)房齡和主貸人的年齡來決定的。So，如夫妻二人年齡差距較大，則讓年輕一方做主貸人，可拉長公積金貸款期限。

3. 買房前提前停止租房提取公積金

正在租房并且暫時沒有買房打算的同學(xué)，可先使用公積金來cover房租，未來準(zhǔn)備買房了，算好時間提前停止提取公積金用于租房即可。畢竟，公積金貸款額度有上限，賬戶里留太多錢也未必都用得上。這樣租+貸的形式能更充分利用公積金。