近日，從中央到地方，有關(guān)住房租賃的政策排山倒海般地出臺(tái)，我稱之為“租令”。租令之下，全國(guó)聞風(fēng)而動(dòng)，儼然，中國(guó)人居領(lǐng)域的租賃時(shí)代來了。

前一陣在廣州學(xué)位房“租購?fù)瑱?quán)”政策、上海出讓兩塊地70年“只租不售”政策、其他大城市鼓勵(lì)發(fā)展租賃政策的風(fēng)潮中按兵不動(dòng)的深圳，近日同時(shí)拋出三份重磅文件，詳細(xì)闡明了在深圳發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略布局和實(shí)施辦法，包括在十三五期間收儲(chǔ)100萬套城中村用于統(tǒng)一出租的政策，是為“深圳租令”，力度之大，全國(guó)沒有，再一次踏上改革的風(fēng)口浪尖！

租令之下，市場(chǎng)躁動(dòng)，畢竟按照1999年中國(guó)房地產(chǎn)貨幣化改革的路線，實(shí)施住房建設(shè)用地和商品住房的買賣供應(yīng)模式已經(jīng)將近二十年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直沉浸、陶醉、焦慮在深不可測(cè)的樓市交易、暴漲、加杠桿、去庫存的數(shù)百萬億市值的巨量貨幣游戲里難以自拔，如今突然一紙“租令”，要改變世界，地產(chǎn)大佬們、房資炒客們和為每月還房貸發(fā)愁的吃瓜群眾們一時(shí)半會(huì)兒還沒悟過勁來：這租賃時(shí)代到底是個(gè)什么東東？

說到住房租賃，我還是專門講一講深圳吧，畢竟，這個(gè)城市太特殊了，比如，剛剛國(guó)家推出13個(gè)試點(diǎn)城市，可以利用集體建設(shè)用地開發(fā)租賃住房，且不用經(jīng)過以往的政府征地環(huán)節(jié)，直接進(jìn)入市場(chǎng)。如此重大的涉及中國(guó)土地制度改革的動(dòng)作，竟然沒有把深圳列入試點(diǎn)！為什么？理由極其簡(jiǎn)單：深圳壓根就沒有集體土地了！早在上個(gè)世紀(jì)九十年代以及本世紀(jì)十年代，深圳已經(jīng)兩次完成了全部土地的國(guó)有化征轉(zhuǎn)，理論上已經(jīng)成為全國(guó)第一個(gè)沒有集體土地的城市，所以，這次涉及發(fā)展租賃住房的集體建設(shè)用地政策，就無法帶深圳玩了。

深圳是什么情況呢？大家都知道，事實(shí)上，深圳在原有集體土地征轉(zhuǎn)過程中，遺留了大量的尚未處置的建筑產(chǎn)權(quán)問題，也就是原有村民以及繼受者修建的大量建筑，其中大部分被列為“違法建筑”，這個(gè)數(shù)量是多少呢？根據(jù)政府部門的統(tǒng)計(jì)，截止2015年，全市違法建筑大約38萬棟，面積約4.2億多平方米，而改革開放以來深圳的地面建筑總共是9億平方米，違建占到43%！

我這里不是討論違建問題，而是要說，這巨量的違建中，一半以上是住房，這些違建住房除了少部分賣給了私人或機(jī)構(gòu)外，大部分在原業(yè)主手里，在進(jìn)行出租。為什么深圳的違建問題這么多年來如此難以解決？因?yàn)椋@些房子一方面是違建，另一方面是住房，特別是租賃住房，它們實(shí)實(shí)在在地為那些買不起房子的來深建設(shè)者提供了政府一直沒有規(guī)模化提供的基本住房，間接成就著深圳的發(fā)展。不是這樣嗎？

除了違建，還有大量的正式私人住房、單位存量房、部分政府公租房和廉租房也在發(fā)揮著租賃住房的功能，如此龐大的租賃住房，到底承載了多少深圳人的居住呢？我們大致計(jì)算一下：

深圳建市以來，一共修建了大約200萬套正規(guī)商品房，按每套一戶、每戶三口人計(jì)算，共承擔(dān)600萬人的居住。但事實(shí)上，深圳的商品住房并不是平均分配的，有人可能有兩套、三套甚至十套八套，這樣，真正擁有正規(guī)商品房的人的數(shù)量必定更少，我們就按400萬人算吧。

深圳這么多年來，搞了幾億平方米的的違建，也有不少人買了違建房用于投資和居住，其中的居住者，也無須租房住了，我沒有精確的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，估計(jì)一下，按30萬套、100萬人計(jì)算。

這樣，把居住在正規(guī)商品房和違建購置房的業(yè)主家庭實(shí)際人口加起來是多少？400萬+100萬=500萬。這個(gè)數(shù)字說出來，連我都不敢相信，太少了吧！可能估計(jì)比較保守，但是，應(yīng)該也不會(huì)少到哪里去。

深圳有多少人口呢？戶籍400萬，居住證人口800萬，這兩部分加起來是常住人口，共1200萬，還有大約1000萬未登記的流動(dòng)人口，和常住人口加在一起稱為實(shí)際管控人口，共2200萬。計(jì)算人均GDP，深圳不會(huì)用這個(gè)數(shù)字做基數(shù)，只能按照常住人口計(jì)算，但是，計(jì)算居住，必須看這個(gè)實(shí)際管控人口，因?yàn)椋还苁裁慈?，只要在深圳，就要住房子，我曾?jīng)在半夜專門察看過深圳市面情況，露宿街頭的人幾乎看不到，說明所有的人都在房子里面住著。

好了，2200萬人，只有大約500萬住在自己買的房子里，剩下的1700萬巨量人口住在哪里呢？以租賃的方式，住在政府公租房、廉租房、私人住房、機(jī)構(gòu)住房、違建房里面！

看到這里，各位不要面露驚訝狀，這是深圳靜悄悄的事實(shí)，一個(gè)關(guān)于租賃的事實(shí)。

講到現(xiàn)在，我要回到標(biāo)題上來了：租令對(duì)深圳意味著什么？絕不是解決深圳人的租房住的問題，因?yàn)榇蟛糠稚钲谌艘恢本褪亲夥孔?，這么多年，這個(gè)問題早就通過市場(chǎng)化的辦法解決了，不可能一千幾百萬人在馬路上排隊(duì)等待政府出臺(tái)租令、啟動(dòng)租賃時(shí)代，再尋覓租房子?。≈徊贿^如此龐大的、占比達(dá)到70—80%的住房租賃市場(chǎng)，多年來嚴(yán)重缺乏政府法規(guī)政策的對(duì)應(yīng)，缺乏明晰合法的租賃住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系，缺乏政府的服務(wù)和監(jiān)管，缺乏租賃住房的品質(zhì)和安全，缺乏規(guī)范的和人性化的放租和服務(wù)流程，缺乏租房者的權(quán)益保障！

租令將要改變的正是深圳房子的產(chǎn)權(quán)問題、法律地位問題、租賃房的質(zhì)量問題、租房者的社會(huì)權(quán)益問題和社會(huì)地位問題！

當(dāng)然，租令之下，一個(gè)過去將近二十年來的、轟轟烈烈的單一住房貨幣化模式以及延伸的投機(jī)炒房模式也進(jìn)入尾聲，租購并舉模式啟程了，“房住不炒”戰(zhàn)略來了。

早該這么做了。在世界很多國(guó)家，人居就是人居，包括購買式居住和租賃式居住，都是合法和權(quán)益人居，都是正常的生活方式，有人一輩子不買房，就是租房，他們沒有被歧視，他們可以在法定條件下實(shí)現(xiàn)合理的租購?fù)瑱?quán)。而在中國(guó)，過去將近二十年來，在商品住房?jī)r(jià)格的飆升中，社會(huì)被分裂為有房階級(jí)和無房階級(jí)，無房者、租房者被歧視的現(xiàn)象比比皆是，以致于“丈母娘經(jīng)濟(jì)”的核心意義就是，女兒找對(duì)象的第一條件是必須有房，非房勿擾！

終于，租令來了，租賃時(shí)代來了。我們千萬不要?dú)g呼租令賜予了我們什么，因?yàn)?，讓租房?guī)?；?、品質(zhì)化、正?；屆恳粋€(gè)租房者都能堂堂正正地、有尊嚴(yán)、有品質(zhì)地居住生活，這本來就是每一個(gè)公民的基本權(quán)利，租令只是促使這種正常格局從以往被扭曲的狀態(tài)回歸而已。

對(duì)于深圳這座以每年數(shù)十萬凈增人口急速成長(zhǎng)的超大城市來說，以往積累的有關(guān)土地和物業(yè)的不合理、不合法、不合情的東西太多，所以，當(dāng)租令下達(dá)、租賃時(shí)代來臨的時(shí)候，政府、業(yè)界、市場(chǎng)、市民等各個(gè)方面所面臨的困局遠(yuǎn)大于其它城市，這一點(diǎn)深圳必須直面，且必須堅(jiān)決積極應(yīng)對(duì)，因?yàn)?，深圳沒有任何退路，唯有繼續(xù)發(fā)揚(yáng)三十多年來“闖”與“創(chuàng)”的大無畏精神，創(chuàng)造一個(gè)屬于深圳自己的租賃時(shí)代。

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