城鎮(zhèn)化是去庫存根本途徑，也是三四線樓市良性發(fā)展的唯一路徑。

一年一度的“兩會(huì)”，樓市即便不是第一議題，也是最關(guān)注的議題之一。2016年7月底中央政治局會(huì)議確定“抑制資產(chǎn)泡沫”這個(gè)宏觀調(diào)控的新主題后，管理層對(duì)樓市的指示未停過、調(diào)控未停過。從中央指示和住建部部署、熱點(diǎn)城市持續(xù)不斷調(diào)控，特別是“兩會(huì)”上李克強(qiáng)總理關(guān)于分類調(diào)控、發(fā)展公租、貨幣化安置的指示，我們可以窺視一下，“兩會(huì)”及會(huì)后，我國樓市政策會(huì)出現(xiàn)哪些變化。

一是調(diào)控“兩分法”的思路越來越清晰。拿影響樓市最大因素金融來說，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清履職“首秀”時(shí)指出，房貸要適應(yīng)不同城市而差別化。熱點(diǎn)城市繼續(xù)調(diào)控，新“冒頭”的要摁住，如近期環(huán)京、環(huán)上海周邊小城市、縣城等紛紛限購。對(duì)其他城市，對(duì)剛需，該支持的還要大力支持。銀監(jiān)會(huì)關(guān)于“杠桿率”并不高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、財(cái)稅和銀行資產(chǎn)意義重大的論調(diào)也佐證這一點(diǎn)。

二是熱點(diǎn)城市調(diào)控進(jìn)一步嚴(yán)格。近期，環(huán)北京、環(huán)上海和杭州強(qiáng)化限購，說明了三個(gè)問題，一是投資資金在涌入熱點(diǎn)城市周邊不限購區(qū)域；二是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力猶存，盡管新房?jī)r(jià)格被控制住了，但1月份70個(gè)城市中有51個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格上漲，比上月增加5個(gè)，一線城市連續(xù)2個(gè)月漲幅擴(kuò)大；三是業(yè)內(nèi)和機(jī)構(gòu)對(duì)后市走勢(shì)判斷出現(xiàn)分化，認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲的不在少數(shù)。

三是熱點(diǎn)樓市調(diào)控更強(qiáng)調(diào)“精細(xì)化”。上海嘉定某樓盤“被瘋搶”，一線城市預(yù)售申請(qǐng)積極性低，說明單純的預(yù)售管制，其效果在弱化。但凡能夠獲得預(yù)售申請(qǐng)的新盤，相對(duì)周邊在售樓盤或二手住房來說，其價(jià)格較低，價(jià)值低估必然被“瘋搶”，或“借指標(biāo)”橫行。有的開發(fā)商認(rèn)為，需求實(shí)實(shí)在在，與其低價(jià)出售，不如不去申請(qǐng)預(yù)售。甚至，有開發(fā)商將整棟樓盤自持，轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)銷售。

因此，預(yù)售管制人為降低了供應(yīng)，加劇了供求緊張預(yù)期，也難以管住更代表當(dāng)前走勢(shì)的二手房市場(chǎng)。杭州啟動(dòng)第三套房限購、衛(wèi)星城限購的同時(shí)，取消了預(yù)售價(jià)格管制、放行了高價(jià)盤網(wǎng)簽。筆者認(rèn)為，這是個(gè)好方法，既擋住過度投資投機(jī)需求，又能保護(hù)合理需求，也遵從價(jià)格和供需規(guī)律，從而能引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。另外，要打擊的短炒需求，可以在交易環(huán)節(jié)有針對(duì)性地增加稅負(fù)。

四是，除繼續(xù)完善調(diào)控以外，對(duì)樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和基礎(chǔ)性制度建立來說，要改變一直停留在頂層設(shè)計(jì)的狀態(tài)，走向“落地”，這是今年的重點(diǎn)工作。近期，習(xí)近平總書記對(duì)“深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示，意味著長(zhǎng)短結(jié)合，加快“落地”。住建部新聞發(fā)布會(huì)上，大篇幅闡述租售并舉和去庫存新思路。“兩會(huì)”上，總理特別強(qiáng)調(diào)公租和貨幣化安置，這也折射出一些信號(hào)。

市場(chǎng)秩序不規(guī)范和公共服務(wù)“短板”是租售并舉兩大痛點(diǎn)。住建部將規(guī)范市場(chǎng)秩序作為今年工作重點(diǎn)，并詳細(xì)列舉了違規(guī)行為類別、整治措施、工作重點(diǎn)。壯大政府主導(dǎo)的公租房是規(guī)模化租賃的生力軍，也是市場(chǎng)秩序的“穩(wěn)定器”，也符合新市民“以租為主”和“先租后買”的消費(fèi)現(xiàn)狀，助推新市民“扎根”城市，夯實(shí)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)，屬于住房供給側(cè)改革的重大舉措，這是今年樓市政策的第五個(gè)熱點(diǎn)。

城鎮(zhèn)化是去庫存根本途徑，也是三四線樓市良性發(fā)展的唯一路徑。提高三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，增強(qiáng)與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通，促進(jìn)公共服務(wù)均等化，這是具體路徑。因此，借助軌道交通建設(shè)、都市圈內(nèi)三四線城市增加土地供應(yīng)，棚改貨幣化，疏導(dǎo)大城市需求到周邊小城市，這是今年去庫存的路徑創(chuàng)新。今年，熱點(diǎn)樓市回調(diào)已成定局，三四線樓市能否穩(wěn)定，成為全國樓市能否穩(wěn)定，發(fā)揮樓市穩(wěn)投資、穩(wěn)消費(fèi)的關(guān)鍵。

因此，2017年大力扶持三四線樓市，特別是都市圈內(nèi)的三四線城市，在疏導(dǎo)需求的同時(shí)，讓熱點(diǎn)樓市釋放泡沫，也是今年樓市的第六個(gè)政策熱點(diǎn)。

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